임대기간 만료 후 일방 퇴거요구

<문> 현재의 상가건물에서 수년간 사업체를 운영해 오고 있습니다. 5년 전 임대기간 연장권을 행사하여 연장한 임대계약이 지난달 종료되었고, 더 이상 연장 권한도 존재하지 않습니다. 저는 계속 이 장소에서 사업을 운영하고 싶은데, 건물주는 새로운 임대계약에 관심이 없다며, 퇴거할 것을 요구하고 있습니다. 소문에 따르면 건물주가 저를 퇴거시키고 직접 사업체를 운영할 것이라고 합니다. 임대계약을 새로이 얻지 못하면, 사업체를 팔 수도 없고 권리금은 물론 실내공사와 장비설치에 소요된 비용을 모두 잃게 되는데, 어떤 대책은 없는 것인지 궁금합니다.
<답> 상업용 건물의 임대계약에서 많이 발생하는 경우입니다. 사업체 내용이나 성격에 따라 장소를 이전하거나 새로이 설립하는 것이 그렇게 어렵지 않은 경우도 있으나, 대부분 장소를 이전한다는 것은 사업체를 포기하는 것과 거의 같다고 하겠습니다. 임대계약이 종료되고 새로운 기간을 연장할 수 있는 임대계약 연장 권리마저 없다면, 일단 건물주는 귀하에게 통상적인 30일 퇴거통지서(30 Days Notice to Quit)를 발송한 후, 응하지 않을 경우 강제 퇴거소송을 할 수 있게 됩니다. 사업체를 매매할 때 임대계약 기간 및 조건이 매우 중요한 가치를 지니는 이유가 바로 여기에 있는 것입니다. 아무리 장사가 잘 되고 매상이 좋은 사업체라 하더라도, 임대계약 기간이 별로 남아있지 않다면 그만큼 사업체로서의 가치가 없는 것이기 때문입니다. 사업체를 구입하거나 새로 설립할 때에, 임대계약 기간 및 연장 권한에 대해 자세히 준비를 해두어야 나중에 귀하와 같은 어려움을 피할 수 있게 됩니다. 현재로서는 건물주의 퇴거요구에 불응할 법적 근거는 없어 보이며, 건물주와 잘 의논해서 새로운 임대계약을 받도록 하는 것이 합리적인 방법이라 생각됩니다.

매매종료 6개월 후 계약무효 주장

<문> 오랫동안 운영해 오던 식당업종의 사업체를 약 6개월 전에 팔았습니다. 매매 계약서 작성 후 에스크로를 통하여, 매수인은 약 한 달에 걸쳐 사업체의 매상과 고객 숫자를 확인하였고, 실제 사업체를 운영하는 실습도 마쳤습니다. 매수인은 이 식당업 분야에 대해 전혀 경험이 없는 사람이었고, 계약서 내용대로 사업체 운영 실습훈련과 매상 확인이 끝났다는 확인 서명을 한 후 에스크로를 완료하였습니다. 그 후 6개월이 지난 지금에 와서 처음의 매상과 차이가 난다며 계약을 무효화 하고 매매 대금을 반환해 줄 것을 요구합니다.
<답> 귀하가 언급한 대로 매매 계약서의 내용에 매수인이 실제 매상을 직접 확인하고 서명을 하였다면 별 문제는 없을 것 같습니다. 사업체 매매 때 인수인계 후에 구매인 쪽에서 많이 주장하는 경우입니다. 매도인이 매상을 허위로 꾸며 이를 근거로 매매했다면 문제가 될 수도 있으나, 매수인이 직접 매상을 확인하고 서명을 했다면, 이에 대한 책임은 통상적으로 판례에 의하면 매수인에게 있기 때문입니다. 상대방이 이에 승복하지 않고 소송을 해 온다면, 법적으로 적절하게 대처해야 하며, 추후 이에 대한 손해와 법정 비용 및 변호사 비용까지 청구할 수 있습니다. 참고로, 소송 이전에 중재재판에 대한 합의가 있었는지, 또는 변호사 비용에 대해 매매 계약서에 명시된 것이 있는지 확인할 필요가 있습니다. 왜냐하면, 특별한 예외의 경우를 제외하고 중재재판을 거치지 않고 바로 소송을 한다든지, 변호사 비용이 매매 계약서에 명시되어 있지 않은 경우 변호사 비용을 청구할 수 없는 경우도 발생하기 때문입니다.

임대중인 건물 우선 구입권 행사

<문> 저는 단독 상가건물에서 사업체를 운영하고 있습니다. 임대계약 기간이 약 5년여 남아있고, 계약 내용 중에는 건물주가 건물을 팔 경우 제가 건물 우선 구입권(First Right of Refusal)을 가지고 있다고 명시되어 있습니다. 약 일주일 전 건물주가 매수인이 나타났다며, 저에게 건물을 사겠느냐고 물어왔습니다. 현재 자금 사정상 바로 구입하기는 곤란한데 지금은 포기하더라도 나중에 권리를 다시 행사할 수 있는지요?
<답> 부동산 임대차 계약 때 임차인의 권리를 보다 더 보장받기 위해서 임차인 우선 구입권, 또는 임차인 일차적 거부권(First Right of Refusal)을 두게 됩니다. 권리를 행사하는 조건과 방법, 기간 등은 특별히 정해진 법이 있는 것이 아니고, 통상적으로 계약서에 명시되어 있습니다. 예를 들어 어떤 구매자가 건물 구매 의사를 건물주에게 서면으로 제의하면, 건물주는 계약서에 명시된 대로 임차인에게 구매자의 서면 구매 제의서 사본을 제시하여야 하고, 이로부터 일정한 기간 이내에 임차인은 거부권(또는 우선권)을 행사할 것인지 또는 포기할 것인지를 서면으로 통보하여야 합니다. 만약 본인이 구입하기로 결정하였다면, 계약서에 명시된 대로 일정한 기간 이내에 구매자의 구매 조건과 동일하던지 또는 보다 더 좋은 조건으로 정식 구매 신청서를 서면으로 제출하여야 합니다. 명시적으로 거부권 포기 의사를 밝히거나, 또는 일정기간 이내에 거부권을 행사하지 않으면 거부권이 자동적으로 소멸되게 됩니다. 구매자의 거래가 성사되지 않았을 경우, 차후에 거부권을 다시 행사할 수 있는지 여부는 임대차 계약서 내용에 어떻게 합의되어 있느냐에 따라 달라질 수 있으므로 계약서를 자세히 살펴보기 바랍니다.
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한태호 변호사