공사 전 선취득권이 가능한가요?

<문> 지금 집 리모델링 공사를 하고 있는 데 공사를 하려고 며칠 전에 계약서에 사인을 하고 나서 소문을 들으니까 이 건설업자가 제때 공사를 안 끝내주고 질질 끈다고 합니다. 계약을 취소할 수 없는지요? 취소할까하고 운을 떠 봤더니 그 건축업자가 계약 취소하면 고소도 할뿐만 아니라 집에 메카닉스 린(Mechanic’s Lien)을 걸겠다고 합니다. 아직 공사 시작도 안 했는데 선취득권(lien)을 걸 수 있나요?

<답> 아니오, 아직 일도 시작하지않은 상태에서 선취득권을 못 겁니다. 선취득권은 실제로 댁의 주택에 일을 했거나 건축물자를 공급해놓고 돈을 못 받은 사람을 위한 것입니다. 지금 건설업자처럼 계약만 하고 일은 전혀 안한 생태에서 선취득권을 걸 수는 없습니다.
거기다 고소를 한다는 것도 법적으로 부당한 말인데 그 사람이 협박하는 것 같군요. 건설업자를 규제하는 비즈니스&전문직 코드(Business & Professions Code)상에 주택 리모델링 계약서는 법에서 아주 까다롭게 규정하는 점이 많습니다. 하지만 그 걸 모르는 건설업자가 대다수라서 홈 리모델링 계약서들이 법을 위반하는 점이 태반입니다. 제대로 된 계약서를 보기가 힘들 정도죠. 그러니 이런 상황에서 첫 번째로 할 일은 이 계약서가 홈 리모델링 업계를 규정하는 법을 제대로 준수하는 지를 전문가에게 의뢰해서 검토해 보는 것이 첫째 순서입니다.
물론 건축업에 경험이 있는 변호사에게 상담을 하셔야 하고요. 법대 나온 지 얼마 안 되는 변호사가 주로 이민법을 주로 하시는 분이라고 하면, 건축업을 제대로 모를 확률이 많겠죠.
홈 리모델링 계약서는 계발업자나 건설업자들 간의 상업적으로 빌딩 같은 큰 작업을 위한 계약서와는 달리 건설업에 경험이 없는 대중 소비자들을 보호하려는 법적 취지 하에 소비자들을 보호하는 항목이 많이 들어가 있습니다.
예를 들어 공사 시작이 아직 안 되어 있을 경우는, 집주인에게 마음이 바뀌면 계약을 취소할 수 있는 시간을 3일간 법적으로 주게 되어있습니다. 그 뿐만 아니라 집주인이 3일 안에 취소하고 싶어할 경우에 편리하게 최소할 수 있도록 취소 통지서까지 계약서에 첨부해야 합니다. 당연히 계약서는 문서화되어야 하고, 계약한 액수 이상으로 변경 주문(change order)을 할 상황에 대비해서 변경 주문 서류에는 어떤 사항이 명시되어있어야 하는 지(예를 들면, 계약서이상으로 여분으로 하는 일이 무엇인지, 계약서에서 빼는 일이 무엇인지, 페이먼트 하는 계획에 그 변경 주문 때문에 어떤 변화가 생길 지) 홈 주인에게 미리 알려주어야 하고, 20일 안에 건설업하는 일반 컨트렉터 밑에서 하청 받은 하청업자나 건축 물자를 공급한 사람들로부터 예비통지(Preliminary Notice)가 올 수 있다는 것도 미리 알려주어야 합니다.
만약에 리모델링 계약서에 위에 적힌 사항들이 명시화 되어있지 않다면, 그 건설업 하는 분은 법도 모르고 리모델링 사업을 하시는 분이므로 벌써 전문적이지 않다고 볼 수도 있죠. 리모델링 계약서가 법에서 규정하는 위에 적힌 사항을 다 따라하지 않았을 때는 가주 건설업 허가청 (Contractors State License Board) 에 보고하면 그 건설업자가 징계를 받을 수 있습니다.
여러 사람들이 리모델링 하는 건설업자들의 경험이나 자격증 소유를 검증 해보지 않고 그냥 아는 사람이 추천했다거나 교회에서 만났다고 너무 쉽게 채용하는 데도 문제가 있다고 봅니다. 또, 기술이 좋은 신분은 자기 가격이 다 있는 데, 미용사라고 다 머리 솜씨 있게 자르지 못하듯이 건설업 진행 해 나가는 매니저로서의 경험이나, 시간 맞춰서 제때에 공사를 마치는 실력이나, 집안에 일 해놓는 것을 깔끔하게 처리해 주는 솜씨나 다 천차만별이라고 볼 수 있죠.
그러므로 가주 건설업 허가청 웹사이트에 들어가서 자격증을 검증해보는 것도 최소한 해야 하지만, 건설업자를 인터뷰할 때는 그 전에 그 사람을 채용해 본 사람들한테서 레퍼런스를 받고, 그 분이 건설한 작업의 사진이나 포트폴리오가 있으면 가져오라고 해서 일 해 놓은 솜씨를 미리 보는 것이 중요합니다.
메카닉스 린(선취득권)에 대해서 한가지 더 말씀드리자면, 선취득권을 건설업자가 걸어 놨다고 해서 저절로 선취득권이 효과가 있는 것은 아닙니다.
선취득권을 걸어 놓은 후 90일 안에 법원에 가서 선취득권을 법정 판결문(judgment)으로 승격시키지 않으면 선취득권은 쓸모 없는 종이 한 장에 불과합니다.

린다 정 변호사