몇 년 전부터 세계의 주요국가 금리는 하향 안정화추세를 거듭했고, 경기 하락을 막고자 하는 각 국의 노력도 결실은 맺는 것 같아 오히려 경기의 과도한 성장이 늘고 이에 따른 현금 유동화 비율이 높아지고 이는 부동산 경기의 기록적 상승과 각국의 주식시장이 급속히 팽창하였습니다.

하지만 미국이 몇 해 전 부터 꾸준히 금리를 상향조정 하면서 과열된 부동산 시장을 안정화시키는 지렛대로 이용하면서 각국은 자국의 금리정책을 자세히 검토하기 시작하였습니다. 그러나 미국의 경기의 영향을 안정시키는 점진적 인상으로 세계 경제 특히 중국을 비롯한 아시아 신흥공업국가의 무역의 경쟁력은 매우 강화되면서 세계경제가 유동화위기로 들어설 것이라는 세계적 장기 경제전망이 잇따라 나오면서 중국 위엔 화의 절상압력의 고조, 중국정부의 자체적이 경기안정화 조치, 일본정부의 ‘엔 트레이드 자금’회수 유동화 등은 글로벌 금융의 유동화가 불안해지는 것 아니겠는가 라는 우려도 있습니다.

그럼에도 불구하고 각국의 선행 경기지표는 나날이 개선되는 수치를 나타내고 있고, 이에 따라 고유가가 계속되고 있음에도 증권시장은 급속한속도로 성장하고 있어 장기 경기 예상치는 긍정적 보다는 현 경제흐름을 걱정하는 방어적이 태도를 취하게 됨에 따라 금리가 조정되면서 상승될 것이라는 강력한 신호가 보이고 있습니다.
특히 각국은 경제 인플레이션의 염려까지 최근 거세지고 있어 이 같은 금리인상안이 구체적으로 나타나는 것으로서, 미국의 경우는 최근 FRB (연방 준비 은행이사회) ‘앨런 그린스펀’ 전 의장이 글로벌 유동성이 언제까지 지속될 수 없다고 경고하면서부터 미국의 채권수익률(금리)이 5년 만에 최고치로 치솟고, 발언 직후 증권시장은 급락하였습니다.

6월12일 뉴욕에서 열린 상업 모기지 증권협회(CMSA) 컨퍼런스에 참석하여, ‘미국의 국제금리가 더 상승 할 수 있다’ 고 전망했고, 그러나 중국이 보유중인 미국 국채를 대량 매도를 한다 해도 이를 인수할만한 주체가 없을 것이므로 크게 우려할 수준은 못 된다 했으나 글로벌 유동성의 붐이 지속될 수 는 없다는 정망을 내놓았습니다. 또한 ‘이머징마켓 채권의 (emerging market: 금융시장, 특히 자본시장 부문에서 새롭게 급부상하는 시장을 말한다. 우리말로는 ‘신흥시장’이라고도 한다. 주로 개발도상국이 여기에 해당하며, 자본시장이 급성장한다는 것은 그 해당국가의 경제력이 급성장하고 개방화가 급진전되고 있다는 것을 반증하는 의미이기도 합니다.

또 국제자본의 관점에서 이머징 마켓의 고수익성을 노려 금융자금이 이 지역으로 이동하는 것을 나타낸다.) 낮은 프리미엄은 지속될 수 없는 위험을 지니고 있기에 상승은 꼭 일어난다 하면서 국제금리의 상승가능성을 강력히 예상하면서부터 이제는 국제적으로 낮은 수준의 금리체계가 바뀔 것이라는 것은 현실로 다가섰다 판단해야합니다. 이렇게 된다면 미국 주택시장이 장기 침체국면으로 빠질 것은 당연한 예상일 것이고 그나마 안정적 성장을 거듭하고 있는 캐나다의 주택시장도 국제금리 인상여파에 지금처럼 자유롭지는 못 할 것입니다.

그 영향으로 미국의 주택산업은 위기로 이어지면서 고용의 불안과 소비시장의 위축으로 불황의 늪을 더욱 빠르게 진행시키지 않을까 하는 걱정입니다. 최근 들어서 미국의 부동산 종사자들은 경기의 안정적인 성장가능성을 들어 주택경기가 개선될 것이란 희망을 지녔지만 금리인상의 그림자에 또 한 번 갇히진 않을까 라는 걱정이고, 우리나라의 해외부동산 취득을 생각하는 예비투자자들은 심각히 이 문제를 들여다볼 대목인 것입니다.
특이한 것은 이처럼 미국 주택시장이 좀처럼 깨어나질 못한 가운데 뉴욕의 맨하탄 중심의 업무용 빌딩과 상업용 빌딩 등은 고공의 가격상승을 보이고 있는 것은 무척이나 주목할 만하고, 특히 맨하탄 중심부의 업무용 공간에 대한 임대료상승은 기로적인 수치를 나타내고 있습니다.

이러한 부동산에 대한 금융권의 대출한도도 60~70% 수준에서 현제는 매매가격의 95%까지 대출을 승인하고 있다는 것은 아직도 금리의 영향보다는 시장의 가격상승이 크게 앞선다는 점에서 우리의 기관과 기업들의 적극적인 매수활동도 기대해야 하지 않겠는가를 주문하는 것입니다. 또한 뉴욕 등 대도시의 부동산 유통 업체 및 전문가집단들은 떠오른 신흥 투자시장인 한국의 구매자들에 대한 특별한 마케팅 활동도 구성하여 실천할만한 기회임을 인식시키고자 합니다.

한국의 경우도 한국은행이 현제의 물가상승우려는 없지만 유동성증가가 경제에 압박요인으로 대두되면서 연내에 금리 인상할 것임을 강력히 시사 하고 있는 가운데, 정부의 정책적 간섭으로 인한 부동산시장의 안정이 좀 더 지속될 것으로 예상하고 있습니다. 금리상승기에는 주식과 부동산등의 경제상품은 투자위험도가 급속히 상승됨을 인식하여야 할 것으로 보유자산의 다양한 투자패턴을 성정 관리함은 대단히 중요한 일인 것입니다.

한 주희 consulod@paran.com

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