구두 약속 계약의 성사 방법 없나요?

<문> 친구가 얼마 전 자기가 소유하고 있는 아파트 건물을 저한테 팔겠다고 구두로 가격까지 다 결정했는데 이제 와서 아내가 팔지 말라고 한다며 오리발을 내밉니다. 가격도 좋고, 위치도 좋은 건물이라 꼭 사고싶은데 고소를 해서라도 살수는 없나요?

<답> 여러 가지 계약이 구두라도 법적 인정을 받지만, 반드시 문서화돼야만 유효한 계약이 몇 가지 있는데 부동산 매매에 관련된 계약이 그 중에 하나입니다. 아무리 친한 사이라도 부동산을 사고 팔겠다고 임시계약을 했을 때 자세한 내용은 브로커나 변호사를 통해서 나중에 문서화하더라도, 토지나 건물의 주소, 가격, 현찰 매매인지 융자를 끼고 살 것인지, 에스크로는 얼마 만에 끝낼 것인지, 건물 있는 그대로 팔 것인지 등의 핵심적 내용은 간단하게라도 문서화 해두었어야 꼭 팔라고 할 법적 자격이 생깁니다. 지금 같은 경우 문서가 없으므로 고소를 해서 억지로 살 수 없습니다.
한가지 더하자면, 팔겠다고 하신 분과 그 분의 아내가 둘 다 법적 소유인으로 되어 있을 경우, 부부 중의 한 사람만 사인한 계약은 소용이 없습니다.
건물을 소유하고 있는 부부가 모두 사인을 했어야 효력이 있습니다.

리커 매매시 모자란 매상에 대해 사기죄 성립 가능한가요?

<문> 얼마 전 제가 직접 운영하던 리커 스토어를 팔았는데 산 사람이 사기전에 저희 가게에 와서 매상 나가는 것도 하루 종일 며칠 째 지켜보고 우리 공인회계사가 준비한 재정 서류를 다 보고 사놓고서는 이제 와서 매상이 그렇게 안 나왔다고 저보고 사기를 쳤다고 난리입니다. 그 사람이 가계를 산 다음 캐쉬어 기계를 몇 년 전 것까지 쭉 찍어 보았더니, 매상이 제가 말한 것에 훨씬 못 미친다는 주장입니다. 이 사람이 절 사기죄로 고소할 수 있나요?

<답> 가계를 산 사람이 고소를 실제로 할 지 안 할지는 모르는 일이지만, 고소를 당하더라도 그 바이어한테 어떤 자료를 언제, 어디서, 어떻게 주었나 하는 증거를 잘 보존했으면 고소를 당하더라도 승소하리라고 봅니다. 아니면 고소하기 전에 변호사를 통해서 내가 이런 자료를 언제 어떻게 주었다는 증거가 이렇게 확실하니 상대가 고소를 하면 돈과 시간 낭비라고 내용을 편지를 써서 고소를 미리 방지하려고 해 볼 수도 있습니다.
비즈니스를 매매할 때는 ‘due diligence’라고 바이어도 자기가 무엇을 사는 지 조사를 할 권리와 의무가 있습니다. 집을 살 때 인스펙터를 데려다가 지붕서부터 지하실까지 모두 검사하는 것과 마찬가지지요. 가게 매매를 할 때는 물론 제일 중요한 것이 매상, 건물 주인과의 리스, 매달 나가는 비용 등이겠지요. 실제 매상과 세금 보고 액수가 다를 경우가 많으니까 대부분 지금 산 사람같이 가게에 직접 와서 매상을 지켜보는 수가 많습니다.
비즈니스나 부동산이나 바이어가 사고가 나서 장사가 안 되거나, 건물에 문제가 있을 경우 자기가 제대로 검사를 안 한 것이나, 장사를 잘 못하는 건 인정 안 하고, 판 사람이 거짓말을 했거나 중요한 정보를 안 가르쳐주었다고 나무라는 경우가 참 많습니다. 물론 변호사 비용 때문에 고소를 안 하고 지나가는 경우도 꽤 있지만, 한인들 사이에 비즈니스 매매와 관련해서 고소하는 경우도 허다합니다.
셀러 입장에서는 그러므로 바이어한테 ‘due diligence’ 기간 동안 어떤 자료나 정보를 언제, 어떻게 알려 주었는지 기록을 잘 해놓는 게 매우 중요합니다.
예를 들어서 지금 바이어가 리커 스토어에 매일 한참 나와있었다면, 매일 나올 때마다 하루 매상을 실제로 공개했다는 것을 그 사람한테 사인을 받거나 아니면 장부에 기록을 남겨 놓으십시오. 그 사람에 몇 시에 가계에 나와서 몇 시에 갔고, 캐쉬어 기계에 나온 금액의 총액이 얼마였다는 것도 기록을 남겨두십시오. 바이어가 어떤 정보를 받았는지 승인을 하도록 하면 더 좋고요.
현재 바이어가 실제로 가계에 나와 있었다면 비디오 카메라에 녹음이 되어있는 지 확인해 보십시오. 셀러가 공개할 수 있는 사실을 모두 공개했다는 증거가 서류 상이나 비디오 카메라 테잎 등의 증거를 통해서 확실하면, 옛날에 오래 전 매상이 훨씬 낮았더라도 재판에서 이기실 수 있을 것입니다. 하지만 매상이 낮은 달이 최근 일이었다면, 문제가 달라지죠. 특히 매상이 낮은 달이 몇 달 전 일인데 바이어한테 솔직히 보고를 안 했을 경우, 셀러가 사기했다고 고소 당할 수 있습니다.
310-277-8011>
린다 정 변호사