서브프라임 모기지(Sub-prime Mortgage)

2006년 말로부터 서브프라임 모기지 산업의 위기현상이 나타나기 시작하였다. 이는 갑작스러운 모기지 차압율의 상승에서부터 시작되었으며 이로 인하여 20여개가 넘는 서브프라임 모기지 렌더들이 파산하였고 그 위기상황은 계속되고 있다. 그 중에서도 이제까지 미국내에서 두번째로 큰 것으로 알려진 New Century Financial Co. 이 파산함으로 미국 및 전세계의 뉴스 미디어와 미국 의회가 이 위기상황를 예의주시하는 중에 있다. 그러면 과연 서브프라임 모기지란 무엇인가를 알아보기로 하자.

일반적으로 말하면 서브프라임 모기지는 크레딧점수가 620점 미만의 사람들을 대상으로 융자하여 주는 모기지인 것이다. 크레딧 점수의 범위는 약 300부터 약 900점에 이르며, 소비자 대출을 받을 수 있는 크레딧점수는 600점 이상이다. 습관적으로 bill 페이먼트를 늦게하거나 2, 3개월씩 연체하는 사람들의 크레딧점수는 620점 이하로 떨어진다. 이렇게 크레딧점수가 낮은 사람들에게도 융자를 해주는 융자회사들이 바로 서브프라임 모기지 융자회사인 것이다. 그 이자율은 보통 크레딧점수가 좋은 사람들이 즉 크레딧 점수가 680점 이상인 사람들이 받을 수 있는 이자율이 거의 비슷한 것에 비해 융자회사에 따라 천차만별하다. 그러면 서브프라임 모기지는 일반적으로 크레딧이 좋은 사람들에게 대출해 주는 프라임 모기지 회사의 융자와 어떻게 다른가에 대해 알아보자.

첫째로 서브프라임 모기지의 이자율은 프라임 모기지에 비해 매우 높다.
모기지 렌더가 이자율과 상환조건을 융자를 받는 사람들에게 제시하기 위해서 “risk-based pricing”이라 하는 과정을 거치는데 이때 많은 요소들을 고려한다. 그 요소들은 융자를 신청한 사람의 크레딧 점수, 다운페이먼트, 최근에 발생한 연체의 종류와 빈도 등이다. 이때 모기지 페이먼트나 집 렌트의 연체는 크레딧 카드의 연체보다 더 안좋은 영향을 주게 된다.
둘째로 서브프라임 모기지에는 prepayment penalty 혹은 balloon payment 등의 조건이 있다.

Prepayment penalty는 융자를 받은 사람이 일정기간(1년, 2년, 혹은 3년) 내에 재융자를 하거나 혹은 집을 팔아 융자금액을 상환할 때 부과하는 벌금이다. 렌더에 따라 다르지만 보통 모기지 잔액의 80%에 해당하는 금액에 대한 6개월치의 이자가 된다. Balloon payment의 조건이 있는 모기지는 일정기간 (보통의 경우 5년)이 지나면 모기지 잔액을 전액상환해야 하는 조건으로 만일 전액상환을 하지 못할 경우에는 재융자를 하거나 집을 팔아 갚아야 한다. 서브프라임들은 이 prepayment penalty와 balloon payment의 조건을 통하여 낮은 이자율을 융자받는 사람들에게 제공한다.
서브프라임 렌더를 통하여 융자를 받고자 하는 사람들은 악덕 융자업자(predatory lender)들을 조심하여야 한다. 악덕 융자업자들은 크레딧점수가 실제보다 낮다고 하는 이유를 들며 적정비용보다 훨씬 높은 융자비용을 내라고 하거나 아니면 높은 이자율을 적용하는 수법을 자주 쓴다. 또 다른 수법은 고객으로 하여금 자주 재융자를 하도록 유도하며 융자 때마다 높은 비용을 부과하여 그 비용을 모기지 원금에 합산하게 하므로 모기지 금액이 점점 불어나게 유도하고 마침내는 연체를 하게 만든다. 차압이 불가피하게 될 경우에는 지체없이 차압절차를 밟아 주택을 처분한다.
정상적인 모기지렌더는 주택을 차압하기를 원하지 않고 다만 융자를 받은 사람으로부터 받는 이자를 통해 이윤을 추구한다. 왜냐하면 차압은 결국 렌더에게는 손해만 줄 뿐이기 때문이다. 그러나 악덕 융자업자는 지속적인 재융자를 통해 돈을 벌고 마침내는 차압을 하여 그 이윤을 취하기를 원한다. 이러한 악덕 융자업자들로부터 멀리하려면 먼저 자신의 크레딧 점수를 확인하고 좋은 점수를 유지하도록 노력하며 비록 점수가 조금 낮을 지라도 믿을 수 있는 융자회사와 상담하는 것이 중요하다.

오세일 (James Oh) 융자
(408) 315-0726