세입자에 건물 강제수용 계획 알려야 하나

<문> 저는 10여개의 소매상이 입주해 있는 상가를 소유하고 있습니다. 몇 개월 전 시 정부로부터 저희 건물이 재개발 구역에 포함되어 강제 수용될 것이라는 통보를 받았습니다. 현재로서는 그 강제수용에 따른 퇴거나 철거시기에 대해서 정확히 알 수가 없는 상황입니다. 새로운 세입자가 입주를 희망하고 있는데 이러한 강제 수용 계획에 대해서 건물주가 세입자에게 반드시 알려야 할 법적인 책임이 있는지 알고 싶습니다.

<답> 정부나 공공 기관에서는 공공복리나 공익을 위해 개인의 재산을 강제로 수용할 수 있는 권한이 있고 이를 강제수용권(Eminent Domain 또는 Condemnation) 이라고 합니다. 강제 수용을 위해서는 실제 해당 기관에서 그 목적과 사용 용도에 대한 공공 청문회를 거치게 되고 일단 결정이 되면 강제수용 대상 건물주 및 입주 사업체 당사자들에게 이를 통보하게 됩니다. 또한, 강제수용을 위해서는 적정한 보상을 해주어야 하는데, 그 기준은 실제 건물 시세뿐만 아니라, 임대 수입, 사업체 설비, 이주 및 이전에 따른 비용, 손실에 대한 보상, 권리금에 대한 보상, 사업체 대체비용, 사업 이익금 보상 등, 사업체의 성격과 내용에 따라 많은 차이가 있게 됩니다. 그러나, 모든 건물주나 사업체 주인들이 일률적으로 보상을 받을 권리가 있는 것은 아닙니다. 예를 들어, 강제수용이 될 것이라는 사실을 알면서, 건물을 보수, 또는 증축하였다든지 새로운 사업체를 설치하였다면, 보상에서 제외될 수도 있기 때문입니다. 따라서, 세입자에게 강제수용 계획을 서면으로 미리 밝혀두는 것이 차후에 발생할 수 있는 법적 책임이나 분쟁을 사전에 예방할 수 있는 방법이라 하겠습니다.

차압된 부동산에 설정된 2차 저당권 효력

<문> 저는 10여년 전 상가 부동산을 구입하여 임대를 해주고 지내왔습니다. 부동산 구입시 구입가격 약 80%에 달하는 금액을 은행으로부터 융자를 받았고, 그후 개인적인 융자를 위해서 두 번에 걸쳐 또 다시 2차 3차 담보 설정을 제공하였습니다. 현재, 세금 미납으로 인해 국세청으로부터 세금 저당 설정 통보를 받았습니다. 은행으로부터 강제 차압되는 경우, 모든 담보 설정과 저당권이 소멸된다고 들었는데 사실인지 알고 싶습니다.

<답> 모든 담보와 저당권 설정에는 해당 법률에 따라 우선 순위가 정해지게 됩니다. 우선, 부동산 구입시 융자를 해주고 담보권을 설정한 은행이 최우선 순위의 권리를 행사할 수 있고, 그 다음 담보 또는 저당을 설정, 등기한 순서에 따라 우선권이 있게 됩니다. 그러나, 재산세나 기타 세금이 미납되어 저당이 설정된 경우는 등기된 날짜나 설정된 순서에 관계없이, 1차 융자 은행보다 더 우선권이 있음을 주의하시기 바랍니다.
따라서 일차 융자은행이 강제 차압하여 경매를 하는 경우, 그 은행은 체납된 세금을 지불하여야 하며, 새로운 구입자는 전에 설정되었던 어떤 저당권이나 담보권에 관계없이 깨끗한 소유권을 갖게 되지만, 제 2, 또는 제3 순위의 저당권 설정자가 강제 차압으로 인한 경매를 하는 경우, 기존 저당권이 소멸되지 않는다는 것을 주의하셔야 합니다. 새로운 구매자는 기존 담보 또는 저당권을 포함해서 구입하는 것이기 때문에 별도로 그에 대한 대금을 지불하기 전에는 저당권이 소멸되지 않는다고 하겠습니다. 또한, 저당권이 소멸되었다고 해서 본인의 채무가 소멸되는 것이 아니라는 것을 이해하시기 바랍니다.

집수리 업체의 하청업체가 공사대금 청구

<문> 몇 개월 전에 새로 구입한 주택을 수리하기 위하여 친구로부터 소개받은 건설업체와 6개월에 걸쳐 공사를 마치기로 합의하고 공사대금의 거의 대부분을 미리 지불하였습니다. 현재 계약상 공사완료 기한이 훨씬 지났는데도 공사는 절반도 완성되지 않았고, 이제 건설업자는 연락조차 두절되었습니다. 더군다나, 하청업체라고 주장하는 사람이 나타나 원래의 건설업자로부터 공사대금을 받지 못했으므로 저희 집에 ‘Mechanic’s Lien’을 설정하겠다고 합니다. 어떻게 대처해야 하는지, 책임 한계는 어떤 것인지 궁금합니다.

<답> 건물을 수리 또는 새로 건축할 때 계약 당사자인 건설업체는 다른 하청 업체를 고용하는 경우가 많이 있습니다. 우선 공사 계약을 할 때 반드시 확인해야 하는 사항으로, 공사 계약업체의 사업자 등록, 건축업자 자격증 및 종류 확인, 책임보험 및 사고보험가입, 종업원 상해보험, 건축업체의 공사완료 고객 정보요구, 고객 추천서 등을 들 수 있습니다. 또한 공사 중 다른 건설 업체에게 하청을 줄 것인지 여부를 확인하여야 하고, 공사완료 보증보험을 요구하는 등 이에 대한 책임한계도 계약서에 명시해 놓는 것이 필요합니다.
계약당시 하청업자가 공사를 대신한다는 내용을 알지 못했다면 실제 하청업자에게 책임을 물을 수는 없을 것 같습니다. 그러나, 하청업체는 귀하의 주택에 미지불 공사 대금에 대한 ‘Mechanic’s Lien’을 설정할 수 있고, 90일 이내에 법원에 공사대금 확인 청구소송을 제기함으로써 권리를 보호받을 수 있습니다.

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한태호 변호사