언젠가 한번 융자를 진행중인 고객으로부터 전화를 받았다. 그 고객께서 말씀하시기를 은행에서 서류가 왔는데 그것이 지금 융자를 받을 은행에서 보낸것 같다고 하시면서 왜 약속해 준 이자율보다 훨씬 높은가 하는 질문을 하셨다.

그 고객께서 받으신 서류들은 융자신청을 받은 은행에서 보내준 Truth-In-Lending Disclosure Statement 와 Good Faith Estimate Statement로 융자를 신청하면 그 은행에서 반드시 보내주어야 할 서류들이다. Truth-In-Lending Disclosure Statement에는 맨 먼저 연이자율(APR), 파이넨스 차지, 융자금액, 총 페이먼트 등이 표시된다. 일반적으로 말하는 융자금액에 대한 이자율은Good Faith Estimate Statement를 보면 알 수 있으며 그 서류에는 융자할 때의 예상되는 비용이 상세하게 표시되어 있다.

앞에서 말한 고객님은 Truth-In-Lending Disclosure Statement 의 제일 눈에 잘 띄는 연이자율(APR)은 보시고 그것이 융자금액에 대한 이자율인 것으로 생각하신 것이다.

그러면 이 연이자율(APR)은 과연 어떻게 계산되는 것이고 왜 표시가 되고 있는 것인지를 알아보겠다.

첫째로 이 연이자율의 계산은 융자기간(보통의 경우 30년) 동안 내는 총이자 금액과 융자를 할 때 지불하는 비용들을 합한 금액을 이자율로 표시하는 것으로 실제의 이자율이 되는 것이다. 그렇기 때문에 이 연이자율은 항상 융자금액에 대한 이자율보다 높게 나타난다. 한 예로서 30년 고정이자 6%에 $500,000을 융자하는 경우 총이자액 약 $579,200과 융자시의 비용이 약 $4,000이라면 연이자율은 6.074%가 된다. 그런데 만약 1%의 포인트가 더해지면 연이자율은 6.167%가 된다.

둘째로 이 연이자율을 융자를 신청한 사람에게 알리는 것은 일반 소비자들이 이 이자율로 각 은행에서 제시하는 융자조건을 비교해 선택할 수 있게 하기 위해 연방정부에서 은행이 융자 이자율을 발표할 때 이 연이자율을 같이 표시하도록 법으로 정하여 놓았다.

그런데 과연 APR만을 가지고 각 은행들이 제시하는 융자들을 비교할 수 있는가. 결론적으로 말하면 그것은 아래와 같은 이유로 인하여 사실상 가능하지 않다고 말할 수 있다.

1. 정부가 연이자율 계산시 포함시켜야 할 비용항목들의 표준을 확실히하지 않았기 때문에 은행마다 그 포함하는 항목들이 다를 수있다.
항상 포함됨:
* Points
* Pre-paid interests
* Origination fees including loan processing, underwriting and document preparation
Attorney and Notary fees
* Closing Agent’s document preparation fees
* PMI (private mortgage insurance)
경우에 따라 포함됨:
* Application fees
* Life insurance
거의 포함되지않음:
* Appraisal
* Home-inspection
* Credit report costs
* Title fee

2. 융자프로그램이 요즘 인기있는 변동이자율의 융자일 경우 그 이자율 변동상한선이 프로그램마다 다르기 때문에 연이자율의 단순비교는 의미가 없다.

3. 비교하는 융자프로그램마다 사용되는 인덱스가 서로 다를 수 있다.
그러므로 은행들이 제시하는 같은 조건의 융자 프로그램들을 정확히 비교하기를 원한다면 APR 뿐만아니라 Good Faith Estimate Statement 의 항목들을 자세히 비교해 보아야 할 것이다.

오세일/Tri-Bay Mortgage Group