상업용 건물, 커머셜, 아파트 빌딩 그리고 사업체 매매에서도 가장 핵심이 되는 것은 역시 리스 문제이다.
얼마나 많은 테넌트들이 입주해 있는지, 렌트 금액과 기간에 따라 상업용 건물의 가치가 달라지고, 아파트 건물의 매매 시에는 차후 언제 얼마만큼의 렌트를 인상할 수 있는가 하는 것이 관건이 된다. 모든 것이 곧 수입과 직결되기 때문이다.
특히 사업체의 매매에서는 렌트 조건에 따라 비즈니스의 가격이 하늘과 땅만큼이나 차이가 나기도 한다.
우리는 한인타운에서 유명한 몇몇 사업체들이 건물주와의 리스 문제로 망하기도 하고 새옹지마가 되어 되레 흥하기도 하는 것을 많이 봐왔다.
대개의 자영업에는 부부 혹은 가족중심의 사업체가 많다 보니 비즈니스 운영비용 중 가장 큰 몫이 렌트이므로 당연히 핵심이다.
사업체 매매에서 리스는 크게 두 가지로 구분되어 진행할 수 있다.
첫째, 새로운 리스(new lease)이다. 기존 셀러의 남아있는 리스 기간이 바이어에게 만족스럽지 못하거나 바이어의 크레딧이 지극히 양호하며, 건물주와의 새로운 리스 계약절차에 전혀 구애받지 않을 경우 많이 시도된다. 만약 에스크로 기간이 짧다거나 바이어가 코-사인이 필요한 정도의 크레딧이라면 다시 생각해 봐야할 문제이다.
건물주는 새로운 테넌트에 대한 철저한 신용 조사를 하고 싶어 하므로 미국에 별 기록이 없는 투자 이민 경우이거나 몇 해 전 치명적인 신용 등급 조정이 있었다면 어려움이 많고 렌트를 인상할 기회가 되므로 신중한 선택이 필요하다. 건물주에게 있어 잘 나가는 사업체는 건물의 등급을 올려주는 효자 노릇을 하기도 하지만 권리금이 상당한 사업체에 렌트비에 대한 욕심 또한 생기는 것이 인지상정이다. 그리고 소위 키머니라는 필요악이 자바에만 있는 것은 아니다. 옥외 간판이나 건물의 업그레이드로 새로운 테넌트는 울며 겨자 먹기를 거쳐야만 한다.
새로운 리스에서 운 좋게 만족한 렌트를 받았다고 해도 시큐리티 디파짓 금액에 기존 셀러의 것과 비교가 되지 않을 정도의 많은 지출을 해야 될 경우도 있다.
이러한 모든 과정이 힘들기는 하나 장기적 운영이익이나 나중 사업체를 팔게 될 경우에는 그이상의 가치가 있는 것이 또한 새로운 리스이다.
둘째로 어사인먼트 리스(assignment lease)이다.
최근에 계약 또는 재계약된 리스이어서 바이어에게 충분한 조건인 경우거나 건물주의 리스 조건이 매우 까다로워 바이어가 그 조건을 충족시킬만한 형편이 못되는 경우 가장 보편적으로 시도되는 리스 형태이다. 이 경우 셀러의 책임이 유효하고 진행 기간은 새로운 리스에 비해 상당히 짧은 편이다. 시큐리티 디파짓은 예전 셀러의 것을 바이어가 에스크로를 통해 셀러에게 지불하고 건물주는 상기 금액을 그대로 유지하게 된다. 리스 계약의 원본에 계속적으로 어사인먼트 리스가 첨부되며 때로 추가로 디파짓을 요구하는 건물주도 있다.
가끔 수 십장에 달하는 리스 서류를 살펴봐 달라고 하시는 손님들이 있다. 물론 에스크로 오픈시, 셀러를 확인하는 절차상, 리스 서류일부가 오피서에게 전달이 되고 현재의 리스 기간, 렌트 그리고 디파짓 금액이 확인이 되지만 상세한 계약 조건은 반드시 상법 변호사에게 의뢰하실 것을 권하고 있다. 어떤 경우 중요한 옵션이 전매 때에는 무효 되는 등의 반드시 짚고 넘어가야 하는 항목들이 있고 어사인먼트 진행시 수정을 요구할 수 있으므로 전문가의 도움이 필요하기도 하다.
사업체 가운데 사우나, 세차장 같이 대규모 반영구적인 장비의 설치가 불가피한 경우 리스의 기간과 옵션 등이 가장 중요한 사항이다.
땅 주인이 매각보다는 99년 혹은 그에 가까운 장기간의 리스를 원하여 위와 같은 사업체 혹은 건물의 건축이 이루어지는 리스도 있다. 매각하여 목돈을 만지는 것도 원치 않고 자손 대대로 장기 리스를 통해 은행이자보다 현 시세에 맞는 인컴을 원하는 먼 안목의 땅주인들도 의외로 많다.
사업체 혹은 커머셜 매매에 있어서 신중한 리스의 선택과 준비는 성공적인 출발에 있어 무엇보다도 중요한 요건이 되므로 자신의 형편과 사업체의 성격에 맞게 에이전트와 머리를 맞대어 의논해 볼 일이다.

제이 권 <프리마 에스크로>