<문>이웃 상가 경계선 침범, 철거할 수 있나

<문> 약 10년 전 상가지역 조닝으로 되어 있는 땅을 구입했습니다. 현재 이곳에서 사업체를 운영 중인데 최근 이웃 상가 건물이 제가 소유하고 있는 땅의 경계선을 200피트 길이에 걸쳐 폭 5-6피트나 침범해 지어진 것을 발견했습니다. 이 건물은 지은지 약 50년이 넘는다고 합니다. 이웃 건물주에게 철거를 요구했으나 아무런 응답이 없습니다.
제가 강제로 철거할 권리는 없는지, 또한 제가 청구할 수 있는 권리는 어떠한 것이 있는지 조언을 부탁드립니다.

<답> 귀하의 경우 이웃 상가 건물이 귀하의 토지 경계선을 침범하여 지어진 것으로써 이를 (부당침범 또는 부당확장)라고 하며, 지역사용권, 토지 사용 제한에 관한 것들과 함께 부동산 매매시 또는 구입 후 한참 세월이 흐른 뒤에도 자주 발생하는 대표적인 예라 하겠습니다. 참고로 이러한 토지 경계선 문제나 기타 제한적 사용권에 관한 분쟁은 주택이나 상가 건물을 구입할 때 가입하는 일반적인 소유권 보험으로는 보호받지 못하고 별도의 특수 보험에 가입하셔야 합니다. 우선 귀하가 말씀하신대로 이웃 상가 건물이 지어진지 50년이 넘었고, 그동안 그 건물이 부당확장(또는 부당침범)되었다는 사실을 몰랐다면 현재 이웃 건물주에게 당장 철거를 요구할 수는 없는 것으로 보입니다.
왜냐하면 현행법상 불법 침범이 발생했을 때 철거여부를 판단하는 기준은 건물을 철거할 때 상대방 건물주에게 발생하는 비용 및 피해액과 철거하지 않았을 때 귀하가 받게 되는 불이익을 비교하게 되는데, 아무래도 상대방 건물주가 입게 되는 손실이 상대적으로 너무 크기 때문입니다. 상대방이 경계선을 침범한 것을 알면서도 고의적으로 경계선을 침범하여 건물을 지었다면 그 피해액이 아무리 크더라도 건물을 철거해야 한다는 판례가 있기는 합니다.
그러나 귀하의 경우는 이미 50년 전에 지어졌고, 또한 최근에야 이를 발견하였기 때문에 철거를 요구하기는 힘들 것 같습니다.
현재로서는 침범한 면적에 해당하는 토지에 대해 임대료를 청구할 수 있고 차후 건물의 수명이 다해 철거를 해야 할 때는 토지 경계선을 원상 복구하도록 요구할 수 있습니다.
또는 침범한 면적에 대해 이웃 건물주에게 현 시세로 환산하여 그 가격에 해당하는 보상을 받고, 판매하는 방법도 있습니다.

<문> S코퍼레이션과 C코퍼레이션의 큰 차이점

<문> 저는 자녀 교육을 위하여 한국에 있던 재산을 처분하여 이곳 미국에서 사업을 하려고 합니다. 사업체 운영 중 발생할 수 있는 부채에 대한 위험 부담을 줄이기 위해서는 주식회사 형태가 바람직하고 또한 S코퍼레이션으로 하면 이중 과세를 줄일 수 있는 혜택이 있다고 들었습니다. S코퍼레이션은 어떻게 설립하는 것인지 일반 주식회사 (C코퍼레이션)의 차이점이 무언지, 또한 어떤 장점과 혜택이 있는지 알고 싶습니다.

<답> S코퍼레이션은 처음부터 별도로 설립하는 것이 아니라, 일반 주식회사와 같이 동일한 절차를 걸쳐 설립됩니다. 우선 주정부의 설립인가를 받은 후 주식회사로서의 자격과 요건을 갖추게 되면, 연방 국세청에 S코퍼레이션으로서의 자격을 신청하게 됩니다(Form 2563). S코퍼레이션의 대표적인 차이점을 예로 들면 일반 C코퍼레이션과는 다르게 주식회사의 소득을 주주 개인의 소득으로 간주하기 때문에 이중 과세를 피할 수 있다는 장점이 있다는 것입니다.
그러나 이를 위해서는 몇 가지 전제 조건이 충족되어야만 합니다. 첫째 주주는 시민권자나 영주권자이어야 하며 따라서 귀하와 같은 외국인은 자격이 없다고 하겠습니다. 둘째, 주주의 숫자가 75명 이하일 것, 주식 종류는 일반 주식 한 가지만 발행할 것, 또한 이자, 주식 배당 수입, 임대차 수입 등이 총수입의 25%를 넘지 말 것 등 여러 가지 제한 조건이 있습니다. 이밖에 은행이나 보험회사, 외국 수출 회사 등은 허가되지 않는다는 점도 유의하시기 바랍니다. 세금이나 자격에 관해 전문가와 상의하시는 것이 현명한 방법이라 하겠습니다.

<문> 건물주 임대 계약 연장권 행사를 거부

<문> 저는 상가 건물에서 지난 몇 년간 소매업을 운영하고 있습니다. 현재 약 6개월 후면 5년 기간의 임대기간이 만료되고 향후 5년간 2번 임대계약을 연장할 수 있는 연장권을 가지고 있습니다. 사업체를 팔기 위하여 임대계약을 사업체 구입자에게 양도하려는데 건물주가 양도를 반대하며, 저의 임대계약 연장권이 소멸되었다고 주장합니다. 저의 권리가 계약서에 명시되어 있는데 건물주의 반대가 이해되지 않습니다.

<답> 건물주와 세입자간에 가장 분쟁과 소송이 많이 발생하는 분야가 바로 임대계약 연장에 관한 것입니다. 계약 당시, 임대기간 연장권이 확보 되어있다 하더라도, 특정한 경우 이를 제한할 수 있는 규정, 세입자의 필요조건 불이행, 또는 차후 세입자의 계약위반 행위(예를 들어 렌트 연체, 규정 위반 등)로 인하여 그 권리가 제한되거나 소멸될 수도 있는 것입니다. 임대 기간 연장권을 계약 만기일 9개월 전에 행사해야 한다는 조건이 있을 경우 세입자가 9개월 이전에 행사하지 않았다면, 연장권은 자동으로 소멸될 수 있는 것입니다. 임대기간 연장권을 계약 당사자에게만 한정 시키고, 제삼자에게 임대 계약 양도를 시도할 경우에는 연장권이 소멸된다는 규정을 들 수 있습니다. 또한 렌트를 두 번 이상 연체했을 경우, 연장권을 행사할 수 없다는 규정도 이에 해당하는 예라 하겠습니다.
(213)639-2900

한태호 변호사