고진성 파인리지 모기지

지난 2월 5일자 워싱턴포스트(Washington Post)의 기사에 따르면 페이옵션 모기지(pay-option ARM)를 얻었던 부부가 은행(Chevy Chase Bank)을 상대로 소송을 제기하였다고 합니다. 이들은 자신들이 속아서 이자율이 매우 높은 모기지를 얻었다고 소송을 했는데 결국 연방법원에서 집단소송(class action)의 권한을 획득하게 되었고 이에 따라 7천여명정도가 해당 소송에 합류할 수 있게 되었다고 합니다. 이들 부부들의 경우 이자율이 처음 5년 동안은 1.95%인 것으로 생각하였으나 알고 보니 월페이먼트는 5년 동안 일정하지만 실제이자율은 매달 변동되어 현재 8.3%까지 올랐으며 이에 따라 처음 빌렸던 융자금액보다 더 많은 빚을 지게 되었다는 것입니다.

현재 주변에는 이들과 유사한 처지에 있는 사람들이 수없이 많이 있음을 봅니다. 이러한 유형의 페이옵션 모기지에 있어서 1.95%라는 이자율(?)은 허수(虛數)에 불과하며 실제이자율은 이보다 훨씬 높고 또한 매달 변동되게 됩니다. 따라서 1.95%를 기준으로 모기지를 상환하는 경우 이자에도 미치지 못하는 금액(미니멈 페이먼트)을 상환하게 되어 결국 부족한 이자분은 원금으로 늘어날 수밖에 없습니다. 그렇다고 해서 계속 최소금액만 상환할 수 있는 것이 아니고 5년 아니면 원금이 115%로 늘어날 때까지만 이처럼 최소금액만 상환할 수 있고 이후부터는 실제이자율로 원금과 이자를 동시에 상환하여야 합니다.

소송을 당한 은행(Chevy Chase Bank)측에서는 모기지 융자 취급시 채권서류에 이들 부부가 얻은 모기지가 변동이자모기지라는 것이 분명하게 기재되어 있었고 해당 서류에 이들 부부가 서명을 하였으니 자신들이 잘못한 사실이 없다고 항변을 합니다.해당 기사를 읽으면서, 또한 주변에 이러한 상황에 처한 사람들이 적지 않다는 사실을 보면서 자꾸만 생겨나는 의문을 지울 길이 없습니다. 왜냐하면 모기지 융자를 얻을 당시 서명한 대출서류에는 분명 해당 모기지가 어떤 것인지가 설명되어 있었을 것이기 때문입니다. 즉 대출약정서(Mortgage Note) 한편에는 변동이자 (ADJUSTABLE RATE NOTE)라고 뚜렷하게 명시되어 있었을 것이고 이자율이 어떻게 변할 것이며 또한 조기에 모기지를 상환하는 경우 벌과금(Penalty)이 부과되는지의 여부도 기재되어 있었을 것입니다.

그런데 문제는 대부분의 경우 융자약정서상에 영어로 깨알같이 쓰여 있는 문구들이 무슨 소리인지 잘 이해도 되지 않아 융자를 주선해 주었던 사람의 말만 믿고 서명을 하였는데 나중에 알고 보니 사실과 다르더라는 것입니다. 특히 이러한 유형의 모기지는 일반적으로 조기상환벌과금(Prepayment Penalty)이 부과되는데 이 역시 나중에 알게 되어 높은 이자율을 피하기 위하여 재융자를 하려고 하여도 적지 않은 금액을 손해 보아야 하는 상황에 직면하게 됩니다.만일 융자를 주선해 준 사람이 나중에 뻔히 알게 될 것임에도 불구하고 있는 사실을 제대로 알려주지 않았다면 윤리적으로도 문제가 있지만 법에도 저촉되는 행위를 한 것입니다. 지난 달
연방법원의 판결에 따르면 융자관련 약정내용을 분명하게 알려주지 않거나 특히 융자관련 비용(이자율)에 대하여 호도하는 경우 1968년에 제정된 소비자보호법(Truth in Lending Act)를 위반한 것이 됩니다.

이러한 경우 모기지자체가 무효화(Rescind)되어 그동안 지불했던 이자나 클로징 비용까지 되돌려 받을 수 있다는 연방은행의 판결이 있었습니다. 그러나 이러한 법적으로 보호되느냐 안 되느냐의 문제를 떠나서 우리들이 한번 짚고 넘어가야 할 사항이 있습니다. 이는 몇 십만 달러 이상이나 되는 돈을 빌리면서 서류에 서명을 할 때 내가 서명하는 서류가 도대체 어떤 것인지 그리고 어떠한 기본적인 내용들이 포함되어 있는지는
제대로 이해하고 서명을 하느냐 입니다. 그냥 대출 전문가가 잘 알아서 해주었겠지 라고 생각하고 채권서류에 서명하는 것이 일종의 요식행위로 간주하는 것은 아닌지요.

채권서류들이 영어로 쓰여 있고 법적 문서인지라 이해하기 힘들다면 자신의 변호사나 클로징을 담당하는 사람에게 핵심적인 사항이 무엇인지를 묻고 확인할 수 있을 것입니다. 이러한 확인절차는 엄청난 지식이 요구되는 것은 아닙니다. 즉 내가 얻는 모기지의 이자율은 향후 변하는지 아니면 변하지 않는지의 여부, 그리고 이자율이 만일 변한다면 어떻게 변하게 될 것인지, 그리고 조기에 모기지를 상환할 경우 벌과금(penalty)이 부과되는 지등을 확인하면 됩니다.

또한 모기지 융자는 하루이틀사이에 끝나는 것도 아니고 적어도 2-3주는 소요되는 절차입니다. 융자가 신청되는 시점에서 융자은행은 상기와 같은 사항이 명시된 서류들을 제공하여야 할 법적인 의무가 있으니 위에 언급된 사항들에 대하여 반드시 확인하여야 할 것입니다.모르는 길은 가지 않는 것이 상책’이란 말이 있습니다. 특히 변동이자모기지의 경우 대출 전문
가가 아무리 설명을 하여도 복잡하기만 하고 잘 이해가 되지 않는 모기지 상품이라면 아마도 나에게는 적합하지 않은 것이라 간주하고 쉽게 이해가 되고 예측이 가능한 모기지를 선택하는 것도 방법입니다.

Tel) 201-592-7701
www.prmbank.com