<문>주상복합 인접 건물 심한 소음

<문> 3층짜리 주상복합 건물을 소유하고 있습니다. 1층은 제가 직접 소매상을 경영하고 2층은 주거공간으로 사용하고 있으며, 3층은 세입자에게 임대를 주고 있습니다. 이 지역의 건물 구조상 제가 소유하고 있는 건물이 옆 건물과 벽을 같이 공유하고 있는데, 옆 건물에 입주해 있는 사업체에서 새벽부터 기계를 작동시키는 소음과 진동이 발생하여 피해를 입고 있습니다.
심지어 부엌의 식기와 가구들이 부딪히는 소리가 날 정도로 진동이 심하고 새벽에는 잠을 자지 못할 정도로 소음이 납니다. 3층에 입주해 살고 있는 세입자가 불평하지 않을까 걱정이 되고 또한 건물이 훼손되지 않을까 우려됩니다. 이웃과 좋은 관계를 유지하면서 문제를 해결할 수 있는 방법은 없는지 조언을 부탁드립니다.

<답> 주거지나 사업체에서 건물주나 세입자는 이웃 또는 제삼자로부터 부당한 침해를 당하지 않을 권리가 있습니다. 이러한 고유한 권리를 침해당했을 경우 이를 부당침해 (nuisance)라고 하며, 피해 정도에 따라 상대방의 부당행위를 금지시키거나 또는 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 즉, 연기, 냄새, 소음, 진동 등과 같이 제삼자의 행위가 귀하의 부동산을 정상적으로 사용하거나 거주하는데 방해되거나, 신체적으로 불편함, 불쾌감, 자극, 또는 위험을 초래하였을 경우를 말합니다.
이는 공중 부당침해(public nuisance)와 개인 부당침해(private nuisance)로 구분되며, 각 상황과 경우에 따라 그 기준이 매우 다양하게 적용될 수 있으므로, 간단하게 규정하기는 쉽지 않습니다.
우선 진동과 소음이 그렇게 심하지 않고 견딜 수 있는 정도인 경우는 상대방에게 기계작동 시간을 변경, 조정할 것을 요구할 수 있으나 귀하의 말에 의하면, 시간을 조정하여 해결될 수 있는 정도가 아닌 것으로 여겨집니다. 귀하가 언급한 사업체의 성격상, 환풍기나 냉각기에서 발생하는 소음과 진동으로 여겨지나, 최근에 들어 진동과 소음이 증가했다면, 기계 자체의 결함 때문일 가능성도 있으므로, 일단 서면으로 시정을 요구하고 상대방이 협조하지 않을 경우 법적 대응을 취하는 것이 현명하다고 생각됩니다.

<문>중개인으로부터 비싸게 부동산 구입

<문> 몇 개월 전 잘 아는 사람을 통해 부동산 중개인을 소개 받았습니다. 셀러측과 바이어인 저를 동시에 대변하는 공동중개인(dual agency) 자격으로서 아직 개발되지 않은 땅을 소개해 주었습니다. 한창 개발이 진행되고 부동산 투자 붐이 조성되는 곳이라며 하루라도 빨리 투자할 것을 강요하여 에스크로도 통하지 않고, 별 의심 없이 요구하는 가격을 전액 지불하고 명의를 양도 받았습니다.
그러나 차후 등기서류를 통해 중개인이 판매자로부터 명의를 이전 받아 거의 두배 가격으로 저에게 전매하고 부당 이득을 취한 것을 발견하게 되었습니다.
믿었던 사람으로부터 배신을 당한 것 같아 중개인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는지요.

<답> 현행 부동산 법에 따르면 부동산 중개인은 판매자와 구매자 쌍방을 대변하는 경우 반드시 공동중개인 공개서(dual agency disclosure)를 작성하여 쌍방의 서명을 받도록 되어 있습니다. 또한 중개인은 판매자와 구매자에게 공개하지 않은 채 전매를 통한 부당 이득(secrete profit)을 취하지 못하게 되어 있습니다. 따라서 귀하의 중개인이 판매자의 부동산을 중개인의 이름으로 구입하여 등기하고, 귀하에게 되팔았으며 그 가격 차이로 이득을 챙겼다면, 이는 분명 중개인으로서의 의무와 법적 요건을 위반한 것이라 할 수 있습니다. 매매와 관련된 제반서류와 매매대금 지급증거 서류를 준비하여 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.


<문>주식회사 채무에 대한 개인의 책임

<문> 저는 지난 수년 동안 주식회사를 설립하여 도매업을 운영해 왔습니다. 그러나 불경기와 경쟁 업체의 덤핑으로 인해 회사 운영이 어려워져서 많은 부채를 지게 되었습니다. 사업체의 모든 계약서는 주식회사 명의로만 되어 있고, 개인적으로 보증을 서거나 서명을 한 적도 없습니다. 그러나 얼마 전 채권자로부터 주식회사와 함께 제 개인 이름을 포함한 소장을 받았습니다. 주식회사로 운영된 사업체의 채무에 대해 제가 개인적으로 책임이 있는지요.

<답> 주식회사로 사업체를 운영하는 주요 목적이 바로 채무에 대한 책임 한계를 제한하기 위해서 입니다. 그러나 이러한 법적 혜택과 보호를 받기 위해서는 사업체가 주식회사로서 요구되는 제반 요건을 갖추어 운영되어야 합니다.
예를 들면 회사 임원 등록, 이사회를 통한 의사 결정, 회의록 기록, 주식발행, 회사 자본과 개인 자금의 혼용금지 등이 제대로 이루어져 있어야 주식회사로서 지위를 인정받게 되며, 그렇지 않을 경우, 개인 사업체와 마찬가지로 여겨져, 당사자 개인이 무한 책임을 질 수도 있게 됩니다.
상법·부동산법 상담 (213)639-2900

<한태호 변호사>