한주희 부동산 컨설턴트

IMF 당시 자금유동성 부족과 기업의 재무 건전성 확보 등이 얽히면서 시중의 대출 금리는 사상최고 수준으로 올라 이는 부동산시장의 괴멸까지 예측되는 일촉즉발의 위기상황이 있었습니다.

다행히 정부의 IMF 체재 졸업을 위한 의지가 강했는지는 몰라도 카드대출 남발로 인한 표면적인 내수 경기 진작과 환율시장에 있어서 원화 가치하락으로 인한 수출채산성이 좋아짐으로서 국가의 외환 유동성 위기는 한숨 돌리게 되면서 그때부터 우리나라의 금리수준은 빠른 속도로 하향화하면서 현재 중앙은행의 콜금리(금융기관들도 예금을 받고 기업에 대출을 해주는 등의 영업 활동을 하다보면 자금이 남을 수도 있고 급하게 필요한 경우도 생기게 된다. 즉, 금융회사끼리 남거나 모자라는 자금을 30일 이내의 초단기로 빌려주고 받는 것을 ‘콜’이라 부르고 이때 금리를 ‘콜금리’라 한다.)

수준이 4.5% 수준을 유지하고 있는 가운데 이처럼 기준금리인 콜금리
가 낮음으로서 부동산 가격 상승의 주된 근거로서 연일 화제에 오르고 있습니다. 최근 유럽과 미국, 캐나다, 호주 등의 국가에선 금리의 탄력적인 운용으로 치솟기만 하던 부동산경기를 다소 안정시키는 유일하면서도 강력한 통화정책을 펴왔고 그 결과 현재까지 해당국의 부동산 경기는 지금까지 보건데 연착륙에 성공한 듯 금리정책의 성공적 효과를 보이고는 있습
니다.

그렇다면, 이들 국가에서처럼 우리나라도 금리를 인상하면서 부동산경제를 안정시킬 수 있는가? 라는 점인데..... 필자의 입장에선 그렇게 간단 비교로서 금리 인상으로 인한 부동산시장의 안정화는 섣부른 판단일 수 있다는 것입니다. 여타 국가(서방의 선진국)에서는 부동산이란 경제재는 인간의 주거를 안정시켜줌과 동시에 자본재로서의 역할이 우리나라 사람들이 갖고 있는 부동산에 대한 심리적 절대 우위의 경제재로서의 상징성과는 또 다른 무게감이 있다는 것이 중요한 차이점입니다.

아무리 금리가 오른다 하더라도 거의 전액 부동산 매입자금을 현금 지급하는 것이 지난 과거의 형태이었음도 부동산 유통에 깔려있는 구매패턴 이었으며, 인간의 삶속에 가장 중요한 위험을 담보할 수 있는 또 다른 보험 상품으로 인식 하고 있는 점도 다른 국가사람들이 바라보는 부동산에 대한 인식의 근본적 차이점입니다.
특히 한국에만 있는 임대차시장의 전세 제도 역시, 은행 대출 금리의 인상이 곧바로 부동산시장의 안정화에 절대적 효과가 있으리라고는 조금 부족하다 싶은 것입니다.(아주 높은 금리인상이라면 몰라도....)

금리에 따른 원인보다는 (부동산시장의 과열화가...)자금흐름의 왜곡이 오히려 더한 원인이라고 판단됩니다. IMF이후 국내기업들은 기업 활동에서 얻어진 자금을 설비투자나 연구투자활동에 투입하기보다는 언제나 즉시 현금화 할 수 있는 유동자산화를 보유함을 선호함에 따라, 기업보유자금이 국내 금융기관에 예치하고 이들 자금이 가계대출이나 부동산 취득용 담보 대출용도로 활용하면서 기업자금이 부동산시장 자금화로 이어지는 역 흐름 현상이 대단히 중요한 원인이라고 보고 있습니다.

이들 자금의 규모는 약 100조원까지 육박할 수 있는 규모입니다. 현재의 금리정책은 경제가 침체 되 있고 향후 경제전망도 그리 긍정적이질 못하다는 국내외 경제기관들의 예측을 존중한다면, 당연히 금리의 안정화는 중요할 수밖에 없는 것일 테고, 그렇다면 금리인상을 통한 부동산시장의 안정화는 효가 가 매우 낮을 수도 있다 할 수 있습니다.
그렇다고 해서 부동산 시장 안정용 금리인상은 포기하여야 하는가에 대한 딜레마가 있습니다만, 현재의 정부가 구상하는 부동산 대출제도를 원용하여 충실히 따르는 (총부채상환비율, 주택 보유수에 따른 차등금리조정안)것이 또 다른 궁색한 경제운용을 피하는 길이라 보는 것입니다.

부동산문제 뿐만이 아닌 내년도의 대통령선거, 환율 불안으로 인한 경쟁력약화, 내수경기의 침체 가속 등 경제 내·외적인 변화요인 등이 산적돼 있음도 섣불리 금리정책을 빡빡하게 할 수 없는 중요 요인입니다. 특히나, 중앙은행인 한국은행이 시중 금융기관들의 예금 지급 준비율(지준 율)인상이 얼마 전에 이루어졌고 이것에 대한 효과가 조금씩 나타나는 것을 본다면, 금리정책을 쉽게 시장에 부담주기에는 위험한 요소가 있다는 것입니다. 최근에 종합부동산세(종부 세)가 일괄 고지되었고, 내년도부터는 부동산에 대한 각종의 규제정책이 전 방위적으로 실시되는 첫 해입니다.

특히, 종부세를 포함한 양도소득세의 세율이 상향조정시행 됨으로서, 부동산 시장의 안정을 위한 정부의 의지가 구체적으로 들어나는 것인데(물론, 정부의 세금 압박정책은 재고해야할 부분이 정말 많지만...)경제 전반에 직접영향이 확실한 금리인상은 재고해야함이 맞다보는 것입니다.

그보다는 여론화 되고 있는 아파트의 분양 원가 공개문제에 대한 정부의 구체적 방안제시와 공급 확대를 위한 정부의 강남권 재건축시장의 활성화 유도, 용적율 제한을 완화함으로서 토지활용의 극대화 등이 오히려 지금 현재로선 당면한 문제를 풀기위한 시급한 과제일 것입니다. 그렇지만 구 주거지를 재개발함으로서, 또는 신도시 조성을 함으로서 발생되는 원주민들에(또는 토지 소유자)대한 현금보상금이 일시에 풀리면서 부동산시장에 또다시 회귀하면서 발생되는 국지적 부동산 유통 상의 불균형적 요소도 정부는 향후 정말 진지하고도 중요하게 풀어야할 숙제입니다.

결론으론 부동산으로만 몰리는 시중자금의 역주행(기업자금의 부동산 시장 진입, 토지보상금의 환원 유입 현상)현상을 차단하는 정책적 검토와 시행이 정말 중요하다 할 수 있습니다.