문: 사업체 임대 계약 양도때 건물주 렌트 인상 요구

<문> 저는 몇 개의 사업체가 위치한 상가 건물에서 소매상을 운영하고 있습니다. 일신상의 문제로 사업체를 처분하기 위해 매매계약을 하고 에스크로를 설정하였습니다. 계약에 따라 현재의 사업체가 위치한 건물 임대 계약을 매수인에게 양도하려는데, 건물주가 현재의 렌트보다 상당히 인상된 렌트를 요구하고 있습니다. 임대계약 양도시에는 현재의 임대계약 조건을 그대로 양도할 수 있는 것으로 알고 있는데 조언을 부탁드립니다.

<답>사업체를 매매할 때에는 그 사업체가 위치한 건물의 임대 계약도 함께 양도하게 됩니다. 임대 계약은 건물주와 세입자간의 계약이기 때문에 처음 임대 계약시에 어떠한 권리와 의무, 또는 제한 조건들이 들어 있는지 세밀하게 확인할 필요가 있습니다. 일반적으로 임대 계약을 양도할 경우에는 양도인이 가지고 있는 모든 권리와 의무를 양수인에게 이전하게 되는 것입니다. 따라서 임대 계약에 규정되어 있지 않은 건물주의 권리나 세입자의 의무를 새로이 추가 하거나 요구할 수는 없다고 하겠습니다. 그러나 건물주는 본래의 임대계약서에 특별한 제한 조건이나 권리 유보 조항을 둘 수 있습니다. 특히 최근에는 임대 계약 양도시 세입자의 권리를 제한하는 규정과 건물주가 새로운 권리를 첨가할 수 있는 조항을 많이 두고 있는 것이 사실입니다.
예를 들면 본래의 세입자가 임대 계약 연장권을 가지고 있다하더라도 이는 본래 세입자에게만 해당하고 임대 계약 양도시에는 이 권리가 소멸된다고 하는 규정이나, 또는 임대 기간 임대료에 관한 액수가 미리 정해져 있다 하더라도, 임대 계약 양도시에는 건물주가 현재 시세대로 임대료를 다시 조정, 인상할 수 있다는 규정 등이 이에 해당한다고 하겠습니다. 귀하가 가지고 있는 임대 계약서를 자세히 검토하여 위에 말씀드린 조항에 해당하는지 확인해 보시기 바랍니다.
만일 이러한 조항이 없다면 건물주의 요구는 부당한 행위에 해당되며 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

문 : 비즈니스 매매시 월 평균 매상 확인 방법

<문> 친지의 소개로 장사가 아주 잘 된다고 하는 사업체를 인수받으려고 합니다.
중개인의 말에 따르면 월 평균 매상이 다른 사업체에 비해 상당히 높다고 하는데 판매세 납부서나 소득세 보고서 사본을 요구하였으나 매도인을 이를 거부하고 있습니다. 어떤 방법으로 이를 확인할 수 있는지 알고 싶습니다.
<답> 사업체의 매매 가격은 주로 월 평균 매상에 근거하여 결정되는 경우가 많이 있습니다. 따라서 매매 계약 이전에 또는 계약이 완료되기 이전에 매입하고자 하는 사업체의 정확한 평균 매상을 확인하는 것은 매우 중요하다고 하겠습니다. 귀하께서 말씀하신 대로 판매세 납부나 소득세 보고서에 기록된 정보를 확인할 수 있다면 좋겠지만 현실적으로 이러한 개인 신상정보나 기밀 사항에 대해서는 매도인이 잘 응해주지 않기 때문에 어려움이 있습니다. 또한 세금보고서에 기록된 매상과 실제 매상이 일치하지 않는 경우도 많이 있게 됩니다. 매매 계약이 완료 후 이러한 평균 매상의 차이로 인해 많은 분쟁이 발생하는 것을 보게 됩니다. 사업체 매매 계약서에는 일반적으로 매수인이 직접 평균 매상을 확인하고 이에 동의한다는 규정이 들어 있기 때문에, 매매계약이 완료된 후에 실제 매상이 틀리다고 손해배상을 주장하거나 계약취소를 요구하기는 어렵게 됩니다.
본인이 해당 사업체의 경험이 풍부하다면, 이에 근거해서 상당한 기간 실제 매상 점검을 하거나 일일 매상 기록을 열람해 볼 수는 있을 것입니다. 또한, 고객의 숫자를 늘리기 위해, 매매 기간 일시적으로 세일이나 할인 판매 쿠폰 같은 특별한 혜택을 제공한 것은 아닌지 확인하는 것도 중요합니다. 아주 드문 경우지만 계약 완료 후 일정한 기간 이내에 매도인이 약속한 평균 매상이 일치하지 않을 경우, 매매 대금의 일부를 환불해 주거나, 계약을 취소할 수 있는 규정을 둘 수도 있습니다. 그러나 평균 매상은 매수인의 경험과 운영 능력, 또한 경기 변화에 많은 영향을 받을 수 있기 때문에 매도인이 이러한 조건에 동의하기는 쉽지 않습니다.
사업이란 결국 자신의 판단과 결정에 따라 정해지는 것이기 때문에 본인이 사업체에 경험이 없다면, 전문가나 중개인의 도움을 청할 수도 있겠습니다. 실제 경험이 많은 전문가들은 월 평균 물품 구입비나, 인건비, 또는 재료 구입비 액수만을 가지고도 그 사업체의 평균 매상을 거의 정확히 알아내기도 합니다.
상법·부동산법 상담
(213)639-2900