고진성 파인리지 모기지

불과 얼마전까지만 해도 모기지프로그램들은 비교적 단순하여 모기지를 선택하는데 커다란 어려움이 없었습니다. 그러나 지난 몇년사이 다양한 옵션의 모기지상품들이 시장에 등장하게 되었고 이에 따라 모기지상품의 선택이 점점 복잡해지기 시작하였습니다.

선택의 폭이 넓어졌다는 것이 무조건 좋은 것만은 아닙니다. 특히 모기지상품들이 더욱 복잡한 형태를 띠면서 겉으로는 그렇싸하지만 실제로는 다양한 착취적인 요소들이 숨겨 있어 결국 소비자들로 하여금 어려움에 봉착하도록 만듭니다. 이러한 형태의 대표적인 모기지상품이 소위 페이옵션모기지(Option ARM)이라고 하여 크레딧카드처럼 최소금액만 상환해도 된다는 모기지입니다. 이와 같은 모기지를 얻을 경우 비록 처음 얼마동안 적은 금액만 상환해도 될지 몰라도 결국 이자율과 이에 따른 상환부담이 급격하게 늘어나게 됩니다.

얼마전 재융자를 하신 고객중 한분의 경우 1년전 현재 살고 있는 집과 투자용으로 구입한 주택 모두 페이옵션모기지를 얻었다가 커다란 어려움을 겪은 바 있습니다. 이분의 경우 현재 거주하고 있는 주택에 대하여 55만달러의 모기지를 얻었을 때 월상환금액이 1,900달러정도인줄 알았으나 나중에 알고 보니 이는 ‘최소상환금액’에 지나지 않으며 실제로 상환해야 할 금액은 이자율이 7.463%기준으로 이자만 상환할 경우 3,336달러이며 원금과 이자를 같이 상환할 경우에는 3,882달러였다고 합니다. 결국 이분의 경우 매월 내던 금액은 이자에도 미치지 못하였으므로 결국 부족분 1,436달러는 매월 원금으로 늘어나 1년만에 융자금액은 17,000달러가 더 늘어났습니다.

투자용으로 구입한 주택의 경우 51만4,000달러를 얻었는데 이 역시 1,900달러정도만 내면 되는줄 알았으나 실제로 부담해야 하는 상환금액은 이자율이 8%임에 따라 이자만 낼 경우 3,638달러이며 원리금을 함께 상환할 경우에는 4,012달러였습니다. 이 경우에도 결국 원금이 매월 1,738달러씩 늘어나게 되어 1년만에 융자금액은 2만여 달러가 더 늘어났습니다.

그러면 왜 많은 사람들이 이 분의 경우처럼 페이옵션과 같은 모기지를 얻을까요? 이는 다름아닌 주택감당여력(Housing Affordability)때문입니다.
주택감당여력은 융자금액에 대한 원리금의 균등상환 그리고 부동산세과 주택재해보험비등의 주택비용이 소득대비 어느 정도가 차지하느냐에 따라 결정됩니다. 이에 관련하여 일반적으로 적용되는 원칙은 주택비용과 기타 부채상환금액(자동차리스 또는 신용카드상환)으로 내는 금액이 소득(세금공제전)의 40%이상을 초과해서는 안된다는 것입니다.

이와 같은 원칙이 적용될 경우 만일 60만달러짜리 주택을 매입할 경우 20%를 다운페이하고 나머지 48만달러를 30년고정모기지로 6%의 이자율로 얻을 경우 부동산세금 7,000달러와 주택보험료 800달러을 감안할 경우 월주택비용은 3,528달러가 됩니다. 매월 자동차리스나 신용카드비용
등을 약 1,000달러정도를 내야 할 경우 총부채상환금액은 4,528달러가 되고 이에 따라 40%의 기준에 부합되려면 월소득은 최소한 1만1,400달러이상이 되어야 합니다. 이를 연소득으로 계산할 경우 13만7,000달러가 됩니다.

결국 60만달러짜리 주택을 구입할 경우 다운페이과 클로징비용(주택가격의 2-4%)을 위하여 적어도 13만달러이상은 수중에 있어야 하며 연소득은 14만달러는 되어야 한다는 이야기가 됩니다.그러나 처음 주택을 장만하는 분들의 경우 20%의 다운페이를 마련한다는 것은 쉽지 않은 일이
며 연소득이 14만달러이상을 유지한다는 것 역시 매우 어려운 일이기 때문에 결국 이러한 문제
를 해결하기 위한 방법으로 신종(新種)모기지를 선택합니다.
그러나 주택융자를 얻을 경우 적지 않은 자기절제(Self Discipline)가 요구된다는 것을 잊지 마
십시오. 즉 구매주택을 물색할 때에는 항상 눈높이를 자신의 재정적인 상황에 맞추어야 합니다.
또한 주택융자나 재융자를 고려할 때 무조건 이자율이나 월상환부담에 대해서만 신경을 쓸 것
이 아니라 모기지의 안전성(Safety)에 대하여 충분하게 고려를 하여야 할 것입니다.
만일 변동모기지를 선택할 경우 이자율은 언제 변하게 되는지 이자율이 변하는 시점에는 최악의 경우 이자율이 얼마나 올라가게 될 것이며 이에 따라 부담해야 할 상환금액은 얼마나 늘어나게 될 것인지를 따져보아야 할 것입니다.
다운페이가 20%에 미치지 못할 경우 모자라는 부분에 대하여 모기지보험을 들거나 아니면 피기백(piggy-back)이라고 하는 2차모기지를 얻어 충당하게 됩니다.

20%에 해당하는 다운페이를 하지 못하는 경우 이처럼 피기백모기지를 얻어 부족분을 해결하는 것이 요즘에는 매우 일반적인 방법으로 여겨지고 있습니다. 다만 해당 2차모기지의 경우 ‘프라임’(Prime)’금리라고 하는 단기금리의 적용을 받고 있는 변동모기지이기 때문에 이자율도
높으며 향후에 이자율이 변동될 수 있는 리스크가 있습니다.
또한 조기상환벌과금(prepayment penalties)가 부과되느냐의 여부를 확인하십시오. 조기상환벌과금 이 부과되면 경우에 따라 3년내에 모기지를 상환할 경우 2%정도의 벌과금을 지불하여야 하는데 이러한 경우 재융자를 하거나 주택을 매각하려는 경우 금전적인 불이익을 당할 수 있습니다.