고진성 파인리지 모기지

많은 사람이 자신이 거주하는 집을 투자의 대상으로 여기는 경향이 있습니다. 이는 지난 수년간 주택시장이 과열되고 주택가격이 급등하게 되자 주택을 바라보는 시각이 달라지면서 생겨난 변화라고 할 수 있을 것입니다. 주택은 더이상 거주공간으로만 생각하는 것이 아니라 재산증식
의 수단, 투자의 목적물로 간주하게 된 것입니다.

그러나 과연 우리가 살고 있는 집을 투자대상으로 간주할 수 있을까요?
만일 집이 투자의 대상이라면 주택소유를 통하여 반드시 돈을 벌 수가 있어야 합니다. 장기적인 측면에서 주택가격은 상승세를 타게 됩니다. 그러나 주택 가격만 오르는 것이 아니라 의료비나 교육비, 세금 등 전체적인 생활비용 역시 오르게 마련입니다. 만일 집이 투자의 대상이라면 이를 통해 혜택만 누려야 합니다. 그러나 우리들의 대부분은 페인트를 칠하거나 잔디를 깎거나 아니면 낙엽을 치우면서 주말을 보낼 때가 많습니다. 아니면 대신 다른 사람에게 시키면서 적지 않은 비용을 감당하여야 합니다.

만일 집이 투자의 대상이라면 절대로 과다한 투자를 하지 않을 것입니다. 그러나 주변에는 집을 꾸미는데 비용을 아끼지 않는 사람들이 무수히 많다는 것을 압니다.만일 집이 투자의 대상이라면 항상 잘 관리되어져야 할 것입니다. 그러나 주변에는 처음 이사 왔을 때부터 이사를 나갈 때까지 아무 것도 하지 않는 사람들 역시 있다는 것을 압니다.만일 집이 투자의 대상이라면 주변의 주택들에 비하여 가장 크고 좋은 집이 되어서는 안될 것
입니다. 왜냐하면 수익율의 측면에서 가장 크고 좋은 집이 매력적인 투자대상은 될 수 없을 것이기 때문입니다.

만일 집이 투자의 대상이라면 애착을 느껴서는 안될 것입니다. 투자라는 기능성의 측면에서 오직 수익율만이 관심의 대상이 되어야지 집에 대하여 감성적인 애착은 불필요합니다. 물론 이는 투자목적으로 주택을 장만하여 이를 통하여 임대수익이나 가격상승을 통한 수익을 기대하지 말라는 것은 아닙니다. 다만 우리가 거주하고 있는 주택을 투자의 대상으로 간주할
경우 이에 따른 커다란 시행착오를 겪을 수 있기 때문에 인식의 전환이 필요하다는 것입니다.

대부분의 경우 이러한 시행착오에 따라 가격상승을 기대하여 무리하게 주택을 장만하거나 상환부담을 최소화시키려고 신종(新種) 모기지 융자를 얻은 경우 이에 따른 어려움을 감당하여야 하기 때문입니다.
예를 들어 작년에 처음 주택을 장만한 사람들 중 43%에 해당하는 사람들의 경우 다운페이를 전혀 하지 않고 주택을 장만하였고 또한 작년에 취급된 주택융자(모기지와 홈에퀴티 융자)의 32.6%가 이자만 내는 Interest-only 모기지라고 합니다.

또한 많은 사람들이 초기의 일정기간동안 낮은 이자율이 적용되는 변동모기지를 선택하였는데 이에 따라 총 2.7 조(trillion)달러에 해당하는 변동모기지가 2006년과 2007년 중 이자율이 높게 재조정될 것입니다. 이에 따라 상환부담이 늘어나게 되는데 일반적으로 모기지 금액에 따라 월
200달러에서 500달러가 증가하게 될 것으로 예상되고 있습니다.
이와 더불어 적지 않은 사람들이 상환부담을 최소화시키려고 크레딧카드처럼 최소금액만 상환해도 되는 소위 페이옵션(Option ARM)이라는 모기지 프로그램을 선택하였는데 이러한 사람들 중 70%가 모기지의 원금이 처음 빌렸을 때보다 늘어난 상태라고 합니다.

이처럼 주택을 무리하게 장만하거나 리스크가 높은 모기지 융자를 과다하게 얻음에 따라 작년을 기준으로 할 때 총주택소유자의 15.2%에 해당하는 사람들이 주택가치에 비해 10%이상 많은 부채를 보유하고 있다고 합니다.
이러한 상황이 되면 당연히 모기지연체와 이에 따른 주택에 대한 법적절차(Foreclosure)가 급증하게 될 것이라는 것은 자명한 사실입니다. 지난 8월중 발생한 법적절차(foreclosures)는 7월대비 23%가 증가하였고 작년에 비해서는 53%가 증가하였다고 합니다.

만일 현재 가지고 있는 모기지가 변동모기지나 Interest Only모기지 또는 페이옵션모기지일 경우 가급적 보다 안정된 모기지로의 전환을 고려하시기 바랍니다. 최근 모기지이자율의 하락으로 인하여 얼마전까지 6.875%까지 치솟았던 30년고정모기지 이자율의 경우 6.125%수준으로까지 떨어진 상태이므로 모기지재융자의 적기가 될 수 있을 것입니다.
그러나 이보다 더 중요한 것은 우리들이 살고 있는 집을 투자의 대상을 간주할 것이 아니라 우리들의 보금자리(Home)으로 재인식하여야 할 것입니다. 하루를 끝내고 나서 우리들이 돌아갈 수 있는 집. 그날 어떠한 하루를 보냈다고 할지라고 우리들이 집으로 돌아갈 수 있는 것은 집이 투자의 대상이 아니라 우리들만의 고유한 안식처(Shelter)이기 때문입니다.