고진성 파인리지 모기지

모기지은행협회(MBA)의 발표에 따르면 주택융자 신청율은 1.4%가 증가하여 지난 11주동안 가장 높은 것으로 나타나고 있습니다. 그런데 특이하게 발생하고 있는 현상은 주택매입용 모기지 신청은 줄어들고 있는 반면 재융자(리파이낸스) 신청건이 4.6%나 증가하였다는 것입니다. 이에 따라 주택융자신청에서 재융자가 차지하는 비율은 40%수준까지 육박하고 있습니다.
이는 최근들어 고정모기지의 이자율이 현저하게 하락함에 따라 많은 사람들이 기존에 가지고 있는 변동모기지를 고정모기지로 전환하는 사례가 늘어나고 있기 때문입니다.

예를 들어 30년고정 모기지의 차입비용(이자율)은 지난 6월 6.875%까지 육박하였으나 이번 주에는 6.25%-6.375%의 수준까지 하락하였습니다. 이에 따라 주택융자신청에서 변동모기지가 차지하는 비율은 27.2%로 하락하여 지난 2004년 2월 27.6%를 기록한 이래 가장 낮은 수준을 나타내고
있습니다. 이와 함께 모기지재융자에서 발생하고 있는 또 다른 현상은 소위 ‘캐쉬아웃’ 재융자가 늘어나고 있다는 것입니다. 지난 2/4분기중 재융자된 프레디맥(Freddie Mac)의 모기지 중 88%가 종
전의 모기지 잔액보다 적어도 5%가 많은 금액으로 재융자 되었다고 하는데 이는 90년 2/4분기이래 가장 높은 수준입니다.

이처럼 캐쉬아웃이 늘어나고 있는 것은 지난 2년간 홈에퀴티 융자에 관련된 이자율이 상승한 것과 직접적인 관련이 있습니다.
지난 몇년동안 홈에퀴티크레딧라인(Home Equity Lines of Credit:HELOC)은 크게 인기를 끌었습니다. 이는 일정기간(10년)동안 이자만 상환하도록 되어 있어 상대적으로 상환부담이 적고 비용 역시 들지 않기 때문에 이자율이 낮을 경우 매우 매력적인 대안이 아닐 수 없으며 무엇보다
도 융자절차가 간단하고 수월하기 때문에 폭넓게 이용되었습니다.
이러한 홈에퀴티융자는 신용카드와 같은 개인대출에 비해 이자율도 저렴하고 세금공제도 가능하기 때문에 기존의 비싼 신용카드의 빚을 갚는다던지 학자금 융자나 주택개보수에 충당하기 위하여 사용되었습니다. 또한 홈에퀴티융자는 주택마련의 수단으로 이용되어 왔습니다. 즉 20%
의 다운페이를 하지 못하는 경우 부족한 부분을 모기지 보험보다는 상대적으로 융통성이 많으며 세금공제를 받을 수 있는 홈에퀴티융자로 해결했습니다.

그런데 아주 저렴하게 여겨졌던 홈에퀴티융자가 날이 갈수록 커다란 부담으로 작용하게 되었는데 이는 이자율이 2년전에는 불과 4%에 지나지 않았으니 이제는 무려 8.25%로 뛰어 올랐기 때문입니다. 이렇게 상황이 악화되어지자 급등해버린 ‘상환부담’이란 문제를 해결하기 위해 재
융자를 선택하는 사례가 늘어나고 있는 것입니다.
현재 1차모기지로써 변동이자모기지를 얻은 상황에서 홈에퀴티융자를 얻었을 경우 가급적 재융자를 고려하시기 바랍니다. 왜냐하면 단기금리의 변동에 직접적으로 영향을 받게 변동모기지의 경우 지난 2년동안의 금리상승에 따라 이자율이 급격하게 상승하여 일정부분 경쟁성을 상실하
였기 때문입니다. ‘이자율의 변동’이라는 리스크를 감당하는데에 따른 댓가는 없는 상태에서 금리상승과 이에 따른 상환부담의 증가라는 위험을 떠안아야 할 이유가 없게 됩니다.

만일 주택장만시 1차모기지와 함께 부족분을 충당하기 위하여 홈에퀴티융자를 얻었다면 이를 한데 묶어 재융자하게 될 경우 이자율에 있어서 아무런 영향을 받게 되지 않게 되어 융자금액이 417,000달러이하일 경우 6.25%수준에서 재융자가 가능합니다.
만일 홈에퀴티융자를 악성부채의 상환이나 학자금 융자나 주택개보수를 위하여 사용하였을 경우 이는 소위 캐쉬아웃재융자에 해당이 됩니다. 이경우 융자비율(주택가치대비 융자금액비율)이 이자율에 중요한 영향을 미칩니다. 즉 융자비율이 70%이하일 경우, 캐쉬아웃재융자라 할지라도
별다른 불이익이 없이 6.25%수준에서 재융자를 할 수 있습니다.
이러한 방법으로 재융자할 경우 설령 재융자에 관련된 비용이 들어가 융자금액이 다소 늘더라도 이자율은 전체적으로 낮아지기 때문에 월상환금액은 훨씬 줄어들 수 있을 것입니다.

그러나 만일 기존의 1차모기지가 고정이자모기지이며 이자율도 6%이하일 경우 재융자를 하게 되면 상대적으로 높은 이자율을 적용받기 때문에 불리할 수 있습니다. 따라서 현재 가지고 있는 주택모기지가 6%미만의 고정이자모기지일 경우 모기지재융자를 통하여 홈에퀴티융자를 상환하는 것이 나을지는 잘 따져보아야 할 것입니다.
만일 1차모기지의 이자율이 매우 낮아 이를 건드리고 싶지 않을 경우 기존의 홈에퀴티 크레딧라인을 고정금리의 적용을 받는 홈에퀴티론(Home Equity Loan)으로 전환하는 것을 고려하십시오. 홈에퀴티론의 경우 클로징비용이 많이 들지 않는다는 장점이 있으나 30년고정모기지에 비하여 이자율이1%이상 높다는 단점이 있습니다. 그러나 현재 이자율이 약 7.7%수준인 점을 감안시 홈에퀴티 크레딧라인에 비하여 상대적으로 저렴하다는 장점이 있습니다.
/201-592-7701