이자율 최고 120일까지 묶어두기

모기지 이자율이 앞으로도 완만하나마 확연한 상승세를 유지할 것이 확실시되면서 많은 주택 구입자들은 이자가 더 오르기 전에 낮은 이자율을 확보할 수 없는지 궁금해한다. 이자율 잠금 장치(interest rates locking)의 절차와 장단점에 대해 알아본다.


이자율이 상승하면서 모기지 렌더들마다 다양한 이자율 잠금장치 상품을 내놓고 있다.
최근 나온 상품 중에는 이자율을 집을 사기전 최고 120일까지 잠금할 수 있는 상품까지 내놓아 이 분야에 대한 소비자들의 높은 관심을 반영하고 있다.

▲이자율 잠금기간
통상적으로 이자율 잠금은 주택을 구입하거나 재융자를 하게 될 때 렌더로부터 잠금을 할 것인지에 대한 질문을 받는다. 보통 에스크로가 마무리되어지는 기간은 대략 30일에서 45일이다. 따라서 최근 나온 120일 잠금기간을 제외하고 일반적으로 15일, 30일 또는 45일 잠금기간이 가장 많이 사용되고 있다.

▲이자율 잠금비용
그러나 이자율을 잠금할 때는 비용이 따른다. 따라서 이자율 잠금에 따른 장단점을 면밀히 분석하는 것이 중요하다. 또 이자율 잠금비용일 길수록 수수료도 올라간다.
예를 들어 30일 동안 이자율을 잠금할 경우 15일 잠금기간을 선택할 때보다 0.25포인트 수수료를 더 내야 한다. 또 45일 동안 이자율을 잠금할 경우에는 15일 잠금기간보다 0.5포인트 수수료를 더 내야 한다. 1포인트가 모기지 대출금의 1%에 달하기 때문에 40만달러 모기지의 0.5%는 2,000달러다.
그래도 1,000∼2,000달러 수수료를 내더라도 15년, 30년 대출기간에 절약할 수 있는 적립 이자액에 비하면 돈을 절약할 수 있기 때문에 많은 사람들이 잠금장치를 선택하는 것이다.
만약 잠금기간에 이자율이 급상승했다면 추가 수수료를 더 내더라도 좋은 투자라고 할 수 있다. 그러나 이자율이 상승하지 않았다면 돈만 낭비할 수 있다는 계산이 나온다.
대부분의 이자율 잠금장치 상품은 이자율이 상승하는 것을 보호해 줄 수는 있지만 이자율 하락에 대해서는 보호가 없는 경우가 대부분이다. 만약 이자율 하락에 대한 보호장치를 원한다면 렌더로부터 ‘플로트 다운’(float down) 조항을 확보하면 된다. 이 장치는 이자율이 상승할 경우 보호를 받지만 이자율이 하락하면 이자율 하락을 허용하기 때문이다. 플로트 다운의 경우 렌더들이 최고 0.25포인트의 추가 수수료를 부과할 수 있다는 것을 염두에 둬야한다.

▲언제 잠금장치를 선택 하나.
이자가 오를 확률이 높다는 조짐이 있으며 이자율을 잠그는 것이 좋다는 것이 전문가들의 조언이다. 경제학적 논리로 경기 과열로 인플레이션이 우려될 때 이자율이 오를 확률이 큰데 최근 연방 준비제도이사회(FRB)는 연방금리를 지속적으로 올린 바 있다. 연방 금리의 상승이 이자율 상승을 불러일으키고 있으며 그동안은 금리 인상이 주로 변동 모기지에만 영향을 미쳤으나 앞으로는 고정 모기지에도 상승 압박으로 작용하리라는 것이 중론이다.
보통 잠금장치 수수료는 클로징 코스트에 반영되는 것이 대부분이다. 이자율이 0.5% 상승했다면 잠금장치는 충분히 가치가 있고 전체 대출기간에 절약하는 비용이 훨씬 많다. 만약 이자율이 0.25% 정도 올라도 모기지 대출금이 30만달러 이상될 때는 수수료보다 적립 이자율 감소가 높은 경우가 대부분이다. 어떤 경우는 이자율이 올라 모기지 페이먼트가 수입의 3분의1을 넘어서면 융자금 대출이 불가능해지는 경우도 있어 이자율 잠금은 현명한 방법일 수 있다.

▲이자율 잠금장치와 모기지 상품
이자율 잠금장치 상품을 고려할 때 가장 중요한 것은 확정을 하기 전 추가 수수료를 내지 않고 모기지 상품을 바꿀 수 있는지 여부를 확인하는 것이다.
예를 들어 30만달러 고정 모기지를 선택하고 이자율 잠금조항을 선택했다고 하자.
그러나 갑자기 더 좋은 집이 나타났는데 이 집은 가격이 더 비싸서 고정 모기지로는 페이먼트 부담이 너무 높기 때문에 5년 고정의 하이브리드 변동 모기지 또는 이자만 내는 변동 모기지로 변환을 해야 한다고 하자.
이럴 경우 일부 렌더들은 특정 모기지에만 잠금장치를 허용하고 모기지 상품 변동을 불허할 수 있기 때문이다.

<조환동 객원기자>