San Francisco
- 부동산
곽동현
시장에 나와 있는 모기지 상품은 크게 고정 모기지와 변동모기지로 나뉩니다. 고정 모기지는 크게 30년 15년 고정이 있고 고객분께서 흔히 알고계시는 변동 모기지는 매월이나 매년 마다 변하는 순수 변동 모기지가 아니라 고정 모기지와 변동의 혼용인 하이브리드융자를 말합니다.
이 하이브리드 융자는 3/1ARM, 5/1ARM 그리고 7/1 ARM 정도가 있으며 이것은 은행에서 융자 받은 융자금액을 30년을 상환으로 갚아 나가는데 초기 3, 5, 7년 동안은 고정된 모기지로 갚아가다 그 고정 기간이 지나면 매년 마다 해당하는 인덱스와 마진을 합해서 이자율이 변동 되는 혼성 모기지 입니다. 이번 시간은 고정 모기지와 변동모기지에 모두 적용될 수 있는 이자 온리 상품에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 쉽게 설명을 하기 위해서 30년 고정 모기지 상품에 원금과 이자를 같이 내는 프로그램과 이자만 내는 이자 온리 프로그램을 비교해 드리겠습니다.예로 30만 달러를 6.5%로 원금과 이자를 같이 내는 상품과 이자만 내는 상품을 분석해 보겠습니다.
원금 + 이자
순번 월페이먼트 이자 원금 밸런스
1 $1896 $1,625 $271 $299,729
2 $1896 $1,624 $273 $299,456
3 $1896 $1,622 $274 $299,182
9 $1896 $1,613 $283 $297,506
10 $1896 $1,611 $285 $297,221
205 $1896 $1,080 $816 $198,534
206 $1896 $1,075 $821 $197,713
207 $1896 $1,071 $825 $196,888
208 $1896 $1,066 $830 $196,058
358 $1896 $30 $1,866 $3,762
359 $1896 $20 $1,876 $1,886
360 $1896 $10 $1,886 $0
$382,636 $300,000
상기 표와 같이 30년 고정 모기지 융자는 월페이먼트를 $1896씩 고정으로 30년, 360번에 나누
어 페이를 하는데 이 월페이먼트에 원금과 이자가 같이 포함이 되어 있습니다. 첫 달은 월페이
먼트 $1,896중 원금이 $271이 포함이 되어 있다는 겁니다. 그리고 매달 마다 원금이 조금씩 늘
어 가는데 그 늘어나는 폭이 초기에는 월 $1~2정도 늘어납니다. 하지만 그 순번이 높아지면 상
기처럼 200번대에 가서는 똑같은 월 페이먼트지만 그 속에는 원금이 $5씩 원금이 늘어나고 바
면 이자는 늘어난 원금만큼 줄어들고 있습니다.
여기서 상기 고객이 10달 정도 잘 납입을 하시다 11달째 가서 갑자기 뭉칫돈이 생겨 원금을
$100,000 갚았다고 가정할 경우 10번째 남은 밸런스 금액 $297,221에서 원금을 $100,000을 갚았
으므로 남은 원금은 $197,221로 되고 그 다음 달에도 똑같은 월페이먼인 $1896을 내지만 그 순
번은 밸런스가 $197,221에 가까운 순번 206번 정도로 뛰어 넘게 됩니다.
그리고 206번 순번정도는 월페이먼트 $1,896중에서 원금이 $821정도가 포함되어 있는 겁니다.
그리고 남은 모기지 연수는 총 360번에서 206번을 빼면 154번이 나오고 이것을 12달로 나누면
12년하고 10개월 정도 더 남은 것으로 추정 할 수 있습니다.
약간만 주위 깊게 보시면 그 원금을 초기에 갚으면 뛰어 넘는 순번이 중간이나 말기에 갚는
것 보다 훨씬 많다는 것을 알 수 있습니다.
이자 온리
이자 온리 상품은 어떻게 될까요? 이자 온리는 계산법은 아주 간단해서 상기처럼 복잡한 이자
율 표조차 필요가 없습니다. 어떤 고객이 상기와 같이 $300,000을 6.5%에 이자 온리로 융자를
받았다고 하면. 이 고객의 월페이먼트는 빌린 융자 금액에 이자율 %를 곱하여 12달로 나누면
그달의 이자가 산출됩니다. 즉 $300,000 x 6.5% / 12 = $1,625, 고객은 매달 이자 $1,625을 내
기만 하면 되고 만약 추가 원금을 더 갚게 되면 갚은 원금만큼 다음 달 이자가 줄어들게 됩니
다. 예로 매월 이자만 $1,625를 내던 고객이 연말에 보너스를 받아 원금을 $10,000을 갚았다고
했을 경우 다음달 이자는 $290,000 x 6.5% / 12 = $1,570.83 이 됩니다. 처음 보다 $55가량 준
것을 알 수 있습니다. 이처럼 이자 온리는 남은 밸런스에 추가로 낸 원금의 이자만큼 매달 이
자를 줄일 수 프로그램입니다.
그럼 상기 30년 고정 모기지와 한번 비교해 보겠습니다. 상기 30년 고정 모기지 표의 첫 달 월
페이먼트를 보시죠, 이자가 이자 온리 이자와 똑같이 $1,625이지요, 30년 고정 모기지는 첫 달
이자 $1,625에 원금 $271을 더해서 매월 $1,896을 내는 균일하게 겁니다. 만약 이자 온리 고객
이 첫 달이자 $1,625에 원금을 추가로 $271을 더해 월페먼트를 했다고 가정하면 그럼 이 이자
온리 고객의 두번째 달 월페이먼트는 $300,000에서 원금이 $271이 지불되었으니 다음달 이자는
($300,000 - $271) x 6.5% /12 = $1,624 이 산출되고 금액은 상기 30년 고정 모기지 두번째
월페이먼트의 이자와 똑같이 됩니다.
즉 $300,000를 6.5%로 이자 온리로 얻었다 하더라도 매월 $1,896를 똑같이 낸다면 30년 고정
모기지와 동일한 페이먼트 프로그램이 된다는 겁니다.
조금 더 나아가 $300,000을 6.5%로 15년으로 얻었다고 하면 매월 고정 페이먼트는 $2,613.32이 되고 여기는 첫 달이자 $1,625에 원금$988.32가 포함에서 시작 합니다.재미있는 것은 15년 고정 모기지도 첫달에 이자는 상기 30년이나 이자 온리 이자와 동일한 $1,625이라는 겁니다.
즉 $300,000만 달러를 6.5%로 이자 온리로 얻은 고객이 15년 고정 모기지 납입 금액인 $2,613.32를 매달 페이를 한다면15년 고정 모기지와 똑같은 효과를 볼 수 있다는 겁니다.이처럼 이자 온리 상품을 제대로 이해를 하시면 상당히 유용하게 모기지를 관리 하실 수 있습니다. 하지만 간과 하지 말아야 될 것은 매달 나오는 월 페이먼트 납입금에 원금을 꼬박 꼬박
추가해서 더 낸다는 게 여간 힘든 게 아니라는 겁니다.
C/P-(917) 696-3727 (c/p), NY-(631) 501-4105, NJ-(201)947-0267
e-mail address: dkwak@mandtbank.com & peterkwak@gmail.com
www.peterkwak.com
시장에 나와 있는 모기지 상품은 크게 고정 모기지와 변동모기지로 나뉩니다. 고정 모기지는 크게 30년 15년 고정이 있고 고객분께서 흔히 알고계시는 변동 모기지는 매월이나 매년 마다 변하는 순수 변동 모기지가 아니라 고정 모기지와 변동의 혼용인 하이브리드융자를 말합니다.
이 하이브리드 융자는 3/1ARM, 5/1ARM 그리고 7/1 ARM 정도가 있으며 이것은 은행에서 융자 받은 융자금액을 30년을 상환으로 갚아 나가는데 초기 3, 5, 7년 동안은 고정된 모기지로 갚아가다 그 고정 기간이 지나면 매년 마다 해당하는 인덱스와 마진을 합해서 이자율이 변동 되는 혼성 모기지 입니다. 이번 시간은 고정 모기지와 변동모기지에 모두 적용될 수 있는 이자 온리 상품에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 쉽게 설명을 하기 위해서 30년 고정 모기지 상품에 원금과 이자를 같이 내는 프로그램과 이자만 내는 이자 온리 프로그램을 비교해 드리겠습니다.예로 30만 달러를 6.5%로 원금과 이자를 같이 내는 상품과 이자만 내는 상품을 분석해 보겠습니다.
원금 + 이자
순번 월페이먼트 이자 원금 밸런스
1 $1896 $1,625 $271 $299,729
2 $1896 $1,624 $273 $299,456
3 $1896 $1,622 $274 $299,182
9 $1896 $1,613 $283 $297,506
10 $1896 $1,611 $285 $297,221
205 $1896 $1,080 $816 $198,534
206 $1896 $1,075 $821 $197,713
207 $1896 $1,071 $825 $196,888
208 $1896 $1,066 $830 $196,058
358 $1896 $30 $1,866 $3,762
359 $1896 $20 $1,876 $1,886
360 $1896 $10 $1,886 $0
$382,636 $300,000
상기 표와 같이 30년 고정 모기지 융자는 월페이먼트를 $1896씩 고정으로 30년, 360번에 나누
어 페이를 하는데 이 월페이먼트에 원금과 이자가 같이 포함이 되어 있습니다. 첫 달은 월페이
먼트 $1,896중 원금이 $271이 포함이 되어 있다는 겁니다. 그리고 매달 마다 원금이 조금씩 늘
어 가는데 그 늘어나는 폭이 초기에는 월 $1~2정도 늘어납니다. 하지만 그 순번이 높아지면 상
기처럼 200번대에 가서는 똑같은 월 페이먼트지만 그 속에는 원금이 $5씩 원금이 늘어나고 바
면 이자는 늘어난 원금만큼 줄어들고 있습니다.
여기서 상기 고객이 10달 정도 잘 납입을 하시다 11달째 가서 갑자기 뭉칫돈이 생겨 원금을
$100,000 갚았다고 가정할 경우 10번째 남은 밸런스 금액 $297,221에서 원금을 $100,000을 갚았
으므로 남은 원금은 $197,221로 되고 그 다음 달에도 똑같은 월페이먼인 $1896을 내지만 그 순
번은 밸런스가 $197,221에 가까운 순번 206번 정도로 뛰어 넘게 됩니다.
그리고 206번 순번정도는 월페이먼트 $1,896중에서 원금이 $821정도가 포함되어 있는 겁니다.
그리고 남은 모기지 연수는 총 360번에서 206번을 빼면 154번이 나오고 이것을 12달로 나누면
12년하고 10개월 정도 더 남은 것으로 추정 할 수 있습니다.
약간만 주위 깊게 보시면 그 원금을 초기에 갚으면 뛰어 넘는 순번이 중간이나 말기에 갚는
것 보다 훨씬 많다는 것을 알 수 있습니다.
이자 온리
이자 온리 상품은 어떻게 될까요? 이자 온리는 계산법은 아주 간단해서 상기처럼 복잡한 이자
율 표조차 필요가 없습니다. 어떤 고객이 상기와 같이 $300,000을 6.5%에 이자 온리로 융자를
받았다고 하면. 이 고객의 월페이먼트는 빌린 융자 금액에 이자율 %를 곱하여 12달로 나누면
그달의 이자가 산출됩니다. 즉 $300,000 x 6.5% / 12 = $1,625, 고객은 매달 이자 $1,625을 내
기만 하면 되고 만약 추가 원금을 더 갚게 되면 갚은 원금만큼 다음 달 이자가 줄어들게 됩니
다. 예로 매월 이자만 $1,625를 내던 고객이 연말에 보너스를 받아 원금을 $10,000을 갚았다고
했을 경우 다음달 이자는 $290,000 x 6.5% / 12 = $1,570.83 이 됩니다. 처음 보다 $55가량 준
것을 알 수 있습니다. 이처럼 이자 온리는 남은 밸런스에 추가로 낸 원금의 이자만큼 매달 이
자를 줄일 수 프로그램입니다.
그럼 상기 30년 고정 모기지와 한번 비교해 보겠습니다. 상기 30년 고정 모기지 표의 첫 달 월
페이먼트를 보시죠, 이자가 이자 온리 이자와 똑같이 $1,625이지요, 30년 고정 모기지는 첫 달
이자 $1,625에 원금 $271을 더해서 매월 $1,896을 내는 균일하게 겁니다. 만약 이자 온리 고객
이 첫 달이자 $1,625에 원금을 추가로 $271을 더해 월페먼트를 했다고 가정하면 그럼 이 이자
온리 고객의 두번째 달 월페이먼트는 $300,000에서 원금이 $271이 지불되었으니 다음달 이자는
($300,000 - $271) x 6.5% /12 = $1,624 이 산출되고 금액은 상기 30년 고정 모기지 두번째
월페이먼트의 이자와 똑같이 됩니다.
즉 $300,000를 6.5%로 이자 온리로 얻었다 하더라도 매월 $1,896를 똑같이 낸다면 30년 고정
모기지와 동일한 페이먼트 프로그램이 된다는 겁니다.
조금 더 나아가 $300,000을 6.5%로 15년으로 얻었다고 하면 매월 고정 페이먼트는 $2,613.32이 되고 여기는 첫 달이자 $1,625에 원금$988.32가 포함에서 시작 합니다.재미있는 것은 15년 고정 모기지도 첫달에 이자는 상기 30년이나 이자 온리 이자와 동일한 $1,625이라는 겁니다.
즉 $300,000만 달러를 6.5%로 이자 온리로 얻은 고객이 15년 고정 모기지 납입 금액인 $2,613.32를 매달 페이를 한다면15년 고정 모기지와 똑같은 효과를 볼 수 있다는 겁니다.이처럼 이자 온리 상품을 제대로 이해를 하시면 상당히 유용하게 모기지를 관리 하실 수 있습니다. 하지만 간과 하지 말아야 될 것은 매달 나오는 월 페이먼트 납입금에 원금을 꼬박 꼬박
추가해서 더 낸다는 게 여간 힘든 게 아니라는 겁니다.
C/P-(917) 696-3727 (c/p), NY-(631) 501-4105, NJ-(201)947-0267
e-mail address: dkwak@mandtbank.com & peterkwak@gmail.com
www.peterkwak.com
- 부동산
- 자동차
스마터리빙
more
[ 건강]이제 혈관 건강도 챙기자!
[현대해운]우리 눈에 보이지 않기 때문에 혈관 건강을 챙기는 것은 결코 쉽지 않은데요. 여러분은 혈관 건강을 유지하기 위해 어떤 노력을 하시나요?
[ 건강]내 몸이 건강해지는 과일궁합
[ 라이프]벌레야 물럿거라! 천연 해충제 만들기
[ 건강]혈압 낮추는데 좋은 식품
[현대해운]혈관 건강은 주로 노화가 진행되면서 지켜야 할 문제라고 인식되어 왔습니다. 최근 생활 패턴과 식생활의 변화로 혈관의 노화 진행이 빨라지고
사람·사람들
more많이 본 기사
- 정우성, 모델 문가비 아들 친부… “… 1
- “이태원참사, 분노 분출시켜라” 북한 이메일 지령…법원 중형
- ‘시진핑 정적’ 보시라이 아들, 삼엄 경비 속 대만서 결혼식
- “트럼프 인수팀 비밀자금으로 운영…기부자 비공개 무제한 모금”
- 포항제철소 3파이넥스공장 2주만에 또 불…2시간 만에 완진
- 尹대통령 부부, 개인 휴대전화 교체…… 1
- “미국인 59%, ‘트럼프 정권인수’ 찬성…양극화는 여전”
- ‘반쪽’ 사도광산 추도식…日, 조선인 강제노동 언급 끝내 외면
- 美시민과 결혼 서두르고 망명 신청…트럼프 대비하는 이민자들
- 與게시판 논란 격화… “한동훈이 밝혀야” “한동훈 죽이기”
- 한국 청년들, 교황 메시지 담은 세계… 2
- 러 “한국, 살상무기 우크라 공급시 … 1
- 쿠르스크 스톰섀도 공격에 북한군도 피… 1
- BTS 진, 회전목마 100번 타며 팬사인회… “앞으로도 열심히”
- 野김민석 “김여사 방탄위해 李사법살인…위증도 교사도 없어”
- 객석 가른 조용필의 쩌렁한 보컬…오빠부대 떼창에 ‘엄지척’
- “삼성전자, 美반도체기업 특허소송서 1천660억원 배상 평결”
- ‘비트코인 빚투’ 마이크로스트래티지…… 1
- 슬기로운 시니어 생활 2회
- 멜라니아, 차기 영부인실 비서실장에 … 1
- 신원식 “트럼프, 尹에 취임 전 만나… 2
- 이재명 ‘위증교사’ 오늘 선고…두번째 사법리스크 운명의 날
- 머스크 자산 대선 이후 830억 달러 늘어…트럼프 후광 효과?
- ‘反트럼프 선봉’ 주류언론 위기 또 … 1
- ‘軍 복무’ 정국, ‘2024 마마’ 3관왕 쾌거..최고 퍼포머 선정
- 송혜교, 43세 생일 파티서 빛난 미모..강민경 선물 자랑까지
- 안보보좌관 내정자 “트럼프, 우크라 확전 우려…휴전협상해야”
- 상무장관 후보자의 투자회사, 가상화폐 업체 테더와 협력강화
- 증권당국 ‘뇌물 혐의’ 인도 아다니그룹 회장에 소환장 발부
- 10억 달러 가치 ‘저주받은 에메랄드’ 23년 만에 고향 브라질로
- 트럼프, 거리뒀던 ‘프로젝트2025’ 집필자 요직에 속속 기용
- 기아·LG전자·삼성전자, 포브스 ‘엔지니어 위한 최고 기업’
- 김여사특검법·檢탄핵·상설특검…28일 본회의 연말정국 분수령
- 삼성전자 HBM 엔비디아 납품 임박?…젠슨 황 “최대한 빨리 작업”
- 이재명, 내일 사법리스크 2차 고비…… 4
- BTS ‘낫 투데이’ 뮤직비디오 유튜브 6억뷰 돌파…팀 통산 14번째
- 나토 수장·트럼프, 美서 회동… “글로벌 안보문제 논의”
- ‘훌륭한 패스’로 맨시티에 5연패 안긴 손흥민, 평점 8점
- 트럼프, 농림장관에 친트럼프 싱크탱크… 1
- ‘美서 퇴출 위기’ 틱톡 CEO, ‘트럼프 실세’ 머스크에 ‘SOS’
- ‘트럼프 살생부’ 1호？…아프간 철군… 4
- [트럼프 파워엘리트] 美우선주의 추진할 충성파 전면에…인선 논란 ‘후폭풍’
- 엔비디아 CEO “트럼프 2기 수출 규제 강화해도 기술 협력 계속”
- 불체자 원고와 트럼프의 추방정책 1
- 미·영·프·독, 이란 ‘원심분리기 가… 2
- 尹대통령, 박장범 KBS 사장 임명안… 2
- JP모건 자금, 이란 정권 실세에 우… 1
- [트럼프 파워엘리트] ‘NO’는 없다… ‘예스맨’ 일색에 對中공세·동맹압박 거셀듯
- ‘반쪽’ 사도광산 추도식 오늘 개최…… 3
- [트럼프 파워엘리트] ‘親가상화폐’ 인사들 포진…’美=가상화폐 수도’ 실현하나
1/5지식톡
-
사업체 거래의 중요성.
1사업체 거래는 그동안 정성과 수고로 이루어낸 사업체를 매각하는또한 바이어의 입장에서는 생업이 되어야하는 중요한 거래입니다.많은 경험과 전문 지식 그리고 신뢰감을 느낄수 있는 전문 부동산 에이젠트와 함께 하시는게 많…
-
동아리
0
쥐띠 모임 동아리607284용띠 모임 동아리 647688원숭이띠 모임 동아리 688092CELL & TEXT 714-975-4979
-
밴드
0
혹시나 해서 글 올려봅니다 ROCK 밴드 에서 MEMBER 찾고있습니다 POSITION :키보드 1st GUITARIST 여성 보컬 색소폰 트럼펫 트롬본 피아노 연주자 음향장비 전문가..기타등등..찾고있습니다 로스…
-
19년차 젊고 경험 많은 부동산 브…
1
안녕하세요,19년차 캘리포니아 부동산 브로커 다니엘 장 입니다.▶"HIGH IQ (156 )" 그룹 "US MENSA/멘사"◀ 평생회원 인 다니엘 장이 현재 President / Broker 로운영 중인 미 주류 …
-
사업체 부동산 전문인
2
안녕하세요."편안하게 일 잘하는" 주택 사업체 상가 전문 부동산 이 건승 입니다.부동산 팔고 사는일 좀 어렵죠?편안하게 잘 점검하며 여러분의 귀한부동산 거래를 도와 드리겠습니다. 주택 사업체 상가 팔고 사실때 주…
케이타운 1번가
- 구인
- 렌트
오늘의 1면
오피니언
불법이민 추방정책 신중한 실행을
-
연말 샤핑, 타운 한인업소 애용하자
민병임 뉴욕지사 논설위원[살며, 느끼며] 미국이 두 나라?
노세희 사회부장 ‘멕시칸 없는 하루’ 현실화될까?
- 여주영 뉴욕 지사 고문
[인사이드] 검사를 싫어하는 트럼프 당선인
유튜브 채널의 아동착취
정숙희 논설위원트럼프의 여자 가족들
파리드 자카리아 민주당의 세 가지 실수
- 양수진 캘리포니아주 NP 가정의학과
[전문가 기고] 한국의 전문간호사와 미국의 NP
1/3지사별 뉴스
맨하탄 교통혼잡세 1월5일 시행 확정
연방정부가 오는 1월5일부터 맨하탄 교통혼잡세 시행을 최종 승인했다. 뉴욕주정부 및 연방정부 등의 승인 절차가 완료되면서 혼잡세 시행의 길이 …
뉴욕시 서민주택공급 프로젝트 축소
복지센터‘메디케어 파트D 점검·가입’ 개별 서비스
워싱턴한인복지센터(이사장 김진아)가 메디케어 파트D(약 보험) 점검 및 등록기간 동안 지역사회 한인 시니어들을 대상으로 개별 서비스를 제공하고…
2년만에 ‘기빙트리’불 밝힌다
“역사유적 탐방 지원, 정체성 확립 강화”
일제 강점하 조국 독립운동의 요람이었던 중가주지역의 한인이민 역사와 유적 보존을 위해 활동하고 있는 중가주한인역사연구회의 새 회장에 안유신 …
“한글학교 경험, 대학 입학에 큰 자원”
오늘 하루 이 창 열지 않음 닫기 
- 로그인
- 회원가입
Koreatimes.com 서비스는 Ktown1st.com과 통합계정입니다. 계정이 없으신 분은 회원가입을 해 주세요.
.png)
댓글 안에 당신의 성숙함도 담아 주세요.
'오늘의 한마디'는 기사에 대하여 자신의 생각을 말하고 남의 생각을 들으며 서로 다양한 의견을 나누는 공간입니다. 그러나 간혹 불건전한 내용을 올리시는 분들이 계셔서 건전한 인터넷문화 정착을 위해 아래와 같은 운영원칙을 적용합니다.
자체 모니터링을 통해 아래에 해당하는 내용이 포함된 댓글이 발견되면 예고없이 삭제 조치를 하겠습니다.
불건전한 댓글을 올리거나, 이름에 비속어 및 상대방의 불쾌감을 주는 단어를 사용, 유명인 또는 특정 일반인을 사칭하는 경우 이용에 대한 차단 제재를 받을 수 있습니다. 차단될 경우, 일주일간 댓글을 달수 없게 됩니다.
명예훼손, 개인정보 유출, 욕설 등 법률에 위반되는 댓글은 관계 법령에 의거 민형사상 처벌을 받을 수 있으니 이용에 주의를 부탁드립니다.
Close
x