고진성 파인리지 모기지

주택장만 시 시장에서는 주택가격의 20%에 해당하는 금액을 다운페이할 것을 일반적으로 요구합니다. 만일 다운페이가 20%에 미치지 못하는 경우, 즉 주택융자금액이 주택가격의 80%를 초과하는 경우에는 80%를 초과하는 부분에 대하여 모기지 보험(Private Mortgage Insurance)을 들거나 “피기백(Piggyback)”이라고 하는 2차모기지로 충당하게 됩니다.

물론 주택을 장만할 때 충분한 다운페이를 통하여 자신의 재정적인 여력에 따라 적정한 금액의 주택 융자를 얻는 것이 가장 바람직할 것이나 처음 주택을 장만하는 분들에게는 그리 간단치 않은 문제입니다. 따라서 적은 금액의 다운페이로도 주택을 장만할 수 있다면 내 집 마련에 필요한 기간을 앞당길 수 있는 장점이 있으므로 많은 사람들이 5% 또는 10%의 다운페이만 가지고도 주택 장만에 나서게 됩니다.

피기백 프로그램을 이용할 경우 주택가격의 80%에 해당하는 금액은 30년 고정 모기지와 같은 통상적인 주택모기지 (1차모기지)가 제공되며, 80%가 초과하는 부분에 대하여 소위 피기백 모기지라고 하는 2차모기지가 동시에 제공됩니다. 예를 들어 80-15-5라는 프로그램은 5%만 다운페이하고 나머지 80%는 일반모기지, 15%에 해당하는 부분은 홈에퀴티 크레딧라인이라는 피기백모기지로 충당하는 프로그램을 말합니다. 80-20 프로그램은 80%는 일반모기지, 나머지 20%는 피기백모기지로 충당하는, 다운페이를 전혀 하지 않는 100%융자프로그램입니다. 요즘 가장 많이 취급되는 프로그램이 80-10-10이라고 하여 10%를 다운페이하고 나머지는 일반모기지(80%)와 피기백모기지(10%)로 충당하는 프로그램입니다.

그동안 80-10-10이라는 프로그램이 많이 선호되었는데 그 이유는 총 융자비율이 90%이상일 경우 그만큼 융자리스크가 높아짐에 따라 다소 높은 이자율이 적용될 수 있으나 총 융자비율이 90%이하일 경우 이자율의 적용에
있어 별다른 차이가 발생하지 않기 때문입니다.
이렇듯 피기백모기지는 주택장만 시 부족한 자금을 단편하게 마련할 수 있고 상환부담에 있어서도 이자만 상환해도 되기 때문에 상대적으로 부담이 적다는 이유 등으로 그동안 광범위하게 선호되었습니다. 그러나 최근 들어 이러한 피기백모기지로 인하여 발생할 수 있는 리스크(모기지 연체발생)에 대한 우려가 모기지시장내에서 팽배하기 시작하였습니다.

그러면 피기백모기지와 관련된 융자리스크가 궁극적으로 소비자들에게 어떠한 영향을 미칠 수 있을까요? 이를 모기지시장의 다이내믹과 함께 살펴보기로 합시다. 1차모기지와 피기백모기지(2차모기지)가 동시에 취급될 경우 일반적으로 1차모기지는 2차 시장(secondary market)에서 매각되어지고 피기백모기지는 취급한 융자은행이 자체적으로 보유하게 됩니다. 2차 시장에 팔린 1차모기지들은 채권유동화(Mortgage Secularization)의 방식을 통하여 기관투자가들에게 팔리게 됩니다. 이렇게 유동화된 채권에 대하여 신용등급회사(Rating Agency)는 해당 모기지 채권의 리스크는 어떤 수준인가를 평가하여 등급을 매기게 됩니다. 이러한 신용등급회사 중 스탠더드 앤 푸어스(Standard & Poor’s)라고 하는 신용등급회사가 주택모기지에 관련하여 가장 커다란 영향력이 미칩니다. 이는 다시 말하면 S&P가 정하는 등급에 따라 융자취급 시 융자를 얻으려는 사람들에게 부과하는 이자율과 수수료가 결정되는데 커다란 영향을 끼친다는 것입니다.

최근 S&P가 64만여 개에 달하는 피기백모기지와 함께 취급된 1차모기지에 대하여 정밀조사를 실시하였는데 조사결과에 따르면 피기백모기지와 함께 취급된 1차모기지의 경우 그렇지 않은 모기지에 비하여 연체가 될 가능성이 매우 높은 것으로 나타났습니다. 피기백모기지와 함께 취급된 1차모기지의 경우 피기백모기지가 없이 취급된 모기지보다 연체될 확률이 46%이상이 되며 신용점수가 660점 이하일 경우에는 연체될 가능성이 50%나 더 높다고 합니다. 피기백모기지와 함께 취급될 경우 연체가능성이 높은 이유는 피기백 프로그램 자체가 모기지보험이라는 우산이 제거된 상태에서 제공되는 융자프로그램이기 때문입니다. 즉 융자비율이 높다는 측면에서 리스크가 높지만 투자가의 리스크를 보호해줄 수 있는 메커니즘은 제대로 마련되어 있지 않다는 데에 문제가 있다는 것입니다. 또한 프라임금리라고 하는 변동금리의 적용을 받는데 그동안 이자율의 상승에 따라 이자부담이 급증하여 연체가 발생할 가능성이 더욱 높아질 수밖에 없는 상황이고 보면 피기백모기지와 함께 취급된 1차모기지의 연체가능성은 상대적으로 높을 수밖에 없을 것입니다.

이러한 연체발생 리스크에 대처하기 위하여 S&P는 더욱 까다로운 심사요건을 요구하거나 아니면 피기백모기지에 대하여 풀보험(Pool Insurance)을 들도록 요구하고 있습니다. 이는 융자은행의 입장에서는 모기지 관련 매각비용이 증가하는 것이며 결국 이러한 비용증가는 높은 이자율 또는 수수료를 통하여 융자를 얻는 사람들에게 전가되어질 가능성이 더욱 높아지게 될 것입니다.