한주희 <부동산 컨설턴트>

7월부터 시행되는 ‘도시재정비 촉진특별법’에 따라 그동안 서울 강남권 등 비교적 선호가 높고, 주거환경이 우수한 지역 등에서 소외되었던 대도시권 낙후지역의 새로운 개발에 대한 열정과 실질적인 사업화가 진행될 것으로 예상되고 있습니다. 서울의 경우, 강북지역에 대한 대대적인
개발붐이 일어날 것으로 봅니다.

그런데 그동안 서울시가 중추적으로 입안하고 개발의 시행을 하여왔던 ‘뉴타운’ 지역인 경우 도시재정비 촉진특별법에 맞춘 재정비 촉진지구에 편입하여야만 이 이법에서 규정하고 있는 용적률 제한 완화라든지 지구지정에 관한 혜택을 충분히 받을 수 있기 때문에 서울시의 뉴타운
개발계획과 더불어 건설교통부와의 충분한 협력적 관계가 필수조건이 될 것으로 보고 있습니다. 국민들에게 관심이 높은 서울시의 뉴타운개발은 기존의 낙후된 단독 주택 밀집지역을 하나로 모아서 개발하는 방식으로 2002년부터 1~3차례에 걸쳐 26곳의 사업지역을 선정, 추진하고 있는
사업입니다. 이들 계획은 도시재정비 촉진특별법의 발효로 실행될 것이 분명하고, 이렇게 되면 주택의 건축 용적률(대자면적대비 건축물의 면적)이 크게 완화돼 전용면적 25.7평(일반인들이 알고 있는 33평형 아파트)이상의 주택을 전체 가구 수 대비 기존 20% 건축에서 40%로 늘려서
공급할 수 있게 됩니다.

따라서 그동안 수요에 비하여 절대적으로 부족했던 중대형 아파트의 공급난이 일부 해소될 것으로 보고 있습니다. 하지만 부동산의 투기 요소를 차단하기 위해 늘어난 용적률 부분의 아파트 공급량 중 일정부분
을 임대용 주택으로 반드시 건축하여야 한다는 단서조항도 있기 때문에 상대적 소외계층의 안정된 주거확보에 관한 배려도 하고 있습니다. 이법에 따라 강북의 재개발이 구체적으로 실행되고 그동안 낙후되었던 지역의 주거환경이 바뀌게 된다면 지역적인 양극화 현상은 크게 개선될
것은 분명하리라고 봅니다. 부동산 전문가들과 일부 언론이 그동안 줄기차게 주장하고 정부에 권유했던 주택공급 정책 개선이 일부지역에서나마 이법의 시행으로 현실화돼 크게 환영받고 있는 상황입니다. 그렇다면
서울시 뉴타운 계획의 기본적인 그림부터 구경하자면, 서울 강북지역에서 우리들이 손쉽게 볼 수 있었던 큰 땅의 주차장부지 등은 초고층의 주상복합 아파트로 건축될 것으로 예상됩니다.

또 서울 여의도 공원 맞은편 지역은 고층 주상 복합시설을 비롯해 은평 뉴타운을 비롯한 25개 지역에는 전형적으로 낙후되었던 불량 주택 밀집지역으로서 대규모 택지개발사업으로 커다란 신도시지역으로 변모할 것입니다.
이밖에 청량리 지역을 비롯한 8곳도 주거시설 개발지역으로 편입하여 변모하는 서울의 핵심 주거단지로 바뀔 것입니다. 김포공항 인접지역의 넓은 터(마곡지구)의 농지 등은 IT(정보통신), NT(나노기술), BT(생명공학), 등 첨단사업과 R&D (연구개발)센터 등이 들어설 지역으로 선정
개발됩니다. 또 서울 월드컵 경기장 인근이 상암지구(과거 난지도 쓰레기 매립장)에는 방송, 게임, 영화 등 디지털 문화 콘텐츠분야의 첨단 산업을 유치할 지역으로 지정해 130층의 초고층 랜드 마크 빌딩이 들어설 것입니다. 국제 업무지역으로 지정되어 지금도 활발히 개발의 청사진
을 마련하고 있는 용산지역은 350m 의 초고층 빌딩들과 함께, 미 8군이 이전한 지역에는 뉴욕의 센트럴 팍과 같은 도심공원이 들어서면서 서울의 환경에 대한 대표적 도시중심 숲의 역할을 하게 될 것입니다.

기존의 26개의 서울시선정 뉴타운 지역과는 별개로 신주거지를 건설하고자 하는데, 송파구의 송파신도시(205만평에는 2013년까지 4만6천가구분의 아파트가 들어설 것이고, 그 옆의 장지지구(가락동 농수산물인극지역)에는 2008년까지 6,000여 가구가 공급됩니다. 기존의 송파, 강동지역
과 강남권의 노후 재건축 아파트 등이 2010년까지 재건축사업을 완료하면 6만5,000가구가 새롭게 시장에 공급될 것입니다.

또한 종로와 을지로, 청계천 등을 연결로 지어진 세운상가는 철거돼 지하에는 복합 문화공간과 지상은 북한산 - 남산 - 용산 민족공원까지 이어지는 서울의 중심 녹지축으로 변모하게 될 것입니다. 서울시의 개발 주진상황을 하나의 지도로 표현한다면 강북을 중심으로 강서지역과 강동지역 등 서울곳곳은 타워크레인이 서울의 SKY LINE을 형성할 것으로 보여 지는 것입니다. 좀 더 과장한다면 땅만 빼놓고 싹 바꾸거나 변하게 될 것이라는 것이지요, 강남에서 한남대교를 건너가다 보면 남산 밑부터 다닥다닥 붙어있는 한남동지역의 집단 밀집주거지역을 보셨을 것입니다. 이들 지역이 도심의 환경을 보호하면서 대규모 개발계획으로 크게 변모하리라는 것을 여러분들을 상상 할 수 있을까요? 이렇듯 ‘서울은 공사 중!’ 이란 푯말을 이곳저곳에서 보게 될 말이 멀지 않을 것입니다.

그렇지만 문제는 도시의 외형적 변화만이 또한 한국의 개발성공의 단적인 상징어인 “빨리 빨리” 문화는 절대로 용납해서는 안 될 것이며 우선은 그동안 사회에 깔려있는 소득수준의 양극화를 안정적으로 개선하기위하여 주택의 부분은 보다 부족하게 살고 있는 대중서민의 입장을 고려한 정채외적인 행정적 배려가 있어야할 것입니다.

이렇듯 대규모로 벌어지는 개발의 와중에 소외되거나 배척되는 극빈자 층에 대한 지원방안도 아울러 있어야할 것이고 또 도심재개발사업에서 도로, 교통시설의 획기적 개선과 교육 등 주거와 밀접한 양질의 환경적인 시설에 대한 획기적 노력이 있어야할 것임을 정부와 개발시향지방정부의 노력이 특히 강조됩니다. consulod@paran.com
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