고진성 파인리지 모기지

새롭게 주택 장만에 나선 사람들의 경우 1년 전에 비해 너무 많은 것이 변했다는 생각이 절로 들게 됩니다. 처음 주택을 장만하는 사람들의 경우에는 더욱 그렇게 느껴질 것으로 생각됩니다. 모기지이자율은 지난 1년 동안 약 1.25%정도 상승한 반면 주택가격은 좀처럼 하락되지 않는 상
태입니다. 30년 고정모기지의 경우 평균이자율은 1년 전에는 불과 5.50%수준이었으나 지금은 6.75%수준으로 상승하였습니다. 이와 반면 뉴욕 및 북부뉴저지의 경우 주택의 중간가격(Median Price)는 작년에 비해 11.2%나 상승한 45만8,500달러를 나타내고 있습니다. 이렇게 모기지이자율과 주택가격이 동시에 상승한 상황에서 1년 전에 비해 주택 장만에 따른 부담이 크게 늘어날 수 밖에는 없다는 결론이 나오게 됩니다.

그러면 주택시장이 요즘에는 도대체 어떻게 돌아가고 있는 것일까요?
우선 전국적인 주택시장의 동향을 신규 및 기존주택의 매매상황을 통하여 살펴보기로 합시다. 신규주택의 경우 5월중 매매건수는 연평균 123만 건으로 4월에 비해 4.6%가 증가하였습니다. 이는 비록 1년 전에 비해 5.9%가 하락한 수치이지만 전월 대비 4.0%가량 떨어질 것으로 보았던 당초의 예상을 크게 상회하는 기록입니다. 그러나 양호한 매매상황에도 불구하고 신규주택의 가격은 오히려 하락하여 평균가격의 경우 4월 30만2,200달러에서 29만4,300달러로 떨어졌습니다. 이렇듯 신규주택의 매매가 예상보다 상승세를 보인 반면 평균가격은 하락한 것은 건축업자들이 이미 완공된 주택을 신속하게 처분하기 위하여 각종 인센티브를 제공하였고 이와 더불
어 매입자들의 경우 향후 이자율이 더욱 상승할 것을 우려하여 매입을 서둘렀기 때문으로 보입니다.

즉 건축업자들이 제공하는 인센티브가 매매수준을 인위적으로 높이고 있다는 것입니다. 기존주택의 경우에는 신규주택과 정반대되는 현상이 나타나고 있습니다. 5월중 기존주택의 매매는 연평균 667만 건으로 지난 4월에 비해 1.2%가량 하락하였습니다. 이렇게 기존주택의 매매가 하락한 것은 모기지이자율의 인상이 일정부분 영향을 미친 것으로 보입니다. 비록 모기지 이자율이 아직까지 낮은 수준에 머물러 있으나 계속되는 금리인상 분위기는 주택 구매자의 구매심리에 영향을 미치고 있다고 볼 수 있습니다.

기존주택의 매매현황에서 관심을 기울여야 하는 수치는 무엇보다도 재고물량과 공급일 것입니다. 여기에서 재고물량이라 함은 시장에 나온 아직 팔리지 않는 주택물량을 의미합니다. 공급이란 현재의 매매상황을 기준으로 할 때 현재 시장에 나와 있는 주택이 팔리기 위해 소요되는 기간을 의미합니다. 전국적으로 주택물량은 지난 1년 동안 41%가 증가한 360만 채를 기록하고 있으며 주택공급의 경우에는 1년 전 4.3개월에서 6.5개월로 51%가 늘어난 것으로 나타나고 있습니다.

위의 경우에는 전국적으로 드러난 주택시장의 상황입니다. 그러면 가까운 뉴저지의 경우 현재 주택시장은 어떻게 전개되고 있을까요?
뉴저지의 경우 지난 4월중 주택매매는 지극히 저조했으나 5월이 되면서 다소 회복되어 일정한 균형을 되찾은 것으로 나타나고 있습니다. 4월에 비해 주택매매는 7%정도 상승하였습니다. 그러나 이러한 회복에도 불구하고 1년 전에 비하면 무려 18%나 하락한 상태로써 주택시장이 구조적으로 변화되고 있음을 알려주고 있습니다. 시장에 매물로 나온 주택물량은 그동안 꾸준히 증가하여 현재 주택매각에 소요되는 기간은 약 7개월 정도라고 합니다. 이를 주택가격별로 구분할 경우 60만 달러미만인 경우에는 6개월, 60만 달러-100만 달러까지는 10개월 그리고 100만 달러 이상의 주택들은 매각을 위해 소요되는 기간이 13개월 이상이라고 합니다.

이렇듯 주택시장이 급격하게 위축된 원인으로써 저조한 임금상승, 이자율의 상승 그리고 완만한 인구증가 등의 이유를 들 수가 있겠으나 이러한 부정적인 요인들을 상쇄시키는 긍정적인 요소들도 있다는 점을 고려할 때 무엇보다도 지난 10개월 동안 주택시장의 흐름을 바꾼 동인(動因)은 무엇보다도 ‘주택가격이 폭락될 것이라는 두려움’때문일 것입니다. 주택가격의 하락에 대한 다양한 예측과 추정이 공론화되어 ‘불확실성’이라는 두려움을 만들어 내었고 이러한 인식이 결국 현실화되어진 것입니다.
저조한 주택매매와 늘어나는 주택물량 등으로 대변되는 현재의 주택시장 상황은 앞으로도 일정기간 계속될 것으로 전망됩니다. 이에 따라 지난 수년 동안 급등하였던 주택가격 역시 어느 정도 하락되는 현상이 발생될 것으로 보입니다. 그러나 주택가격이 폭락될 것이라고 기대하지는 마십시오.

부동산의 속성상 설령 주택가격이 과대평가되었다 할지라도 가격조정이 급격하게 이루어지는 것이 아니라 매우 오랜 기간에 걸쳐 서서히 이루어지기 때문에 갑자기 가격폭락의 사태를 기대하기는 어렵습니다.
또한 매우 역설적일지 몰라도 주택가격의 하락 자체가 주택을 장만하려는 사람들에게 반드시 혜택을 준다는 보장은 없습니다. 왜냐하면 이자율의 상승에 따라 주택가격의 하락에서 비롯되는 혜택 자체를 유명무실하게 만들 가능성이 높기 때문입니다.
어쩌면 현재의 상황이 주택매입의 적기일 수도 있을 것입니다. 모기지이자율이 그동안 많이 올랐으나 과거에 비해 여전히 낮은 수준이고 이와 더불어 계속해서 늘어난 주택매물들 덕분에 선택의 폭이 넓어졌으며 원매자(Seller)와의 매매가격이나 조건에 대한 협상에 있어서도 어느 때보다 유리한 위치를 차지할 수 있게 되었기 때문입니다.