고진성 파인리지 모기지

최근 재융자를 신청하였던 분의 이야기입니다. 이분의 경우 작년 6월경 60만 달러짜리 콘도를 매입하였는데 80%에 해당하는 48만 달러를 주택모기지로 충당하였습니다. 문제는 이분의 경우 신용상태도 양호하고 재정적인 여력도 있음에도 불구하고 월모기지상환을 이자율 1.20%를 기준으로 하여 최저로 상환할 수 있다는 유혹을 뿌리치지 못하고 페이옵션 모기지(Option ARM)를 선택하였다는데 있습니다. 48만 달러의 모기지에 대하여 월 1,588달러만 내도된다고 하니 이를 뿌리치기 어려웠을 것입니다.

그러나 해당모기지의 경우 실제로 적용되는 이자율은 소위 MTA(Monthly Treasury Average)라는 기준금리에 2.62%의 마진이 붙게 되는데 현재 이자율은 7.75%로써 이에 따른 월모기지상환액 (30년 균등상환)은 3,439달러나 되며 이자만 내게 되더라도 월 3,100달러나 됩니다. 결국 이분이 내는 1,588달러는 이자도 충당하지 못하는 금액이므로 원금이 늘어나는 소위 ‘네겜(Negative Amortization)’현상이 발생하게 되고 이에 따라 모기지원금은 당초 48만달러에서 49만1,000달러로 1만1,000달러나 늘어났습니다.

문제는 여기에서 그치는 것이 아닙니다. 해당모기지의 이자율은 1년짜리 국채(Treasury Securities) 의 12개월 평균 수익률이 적용되므로 그동안 단기금리의 상승을 감안할 때 앞으로도 계속 이자율이 상승할 것입니다. 따라서 해당모기지의 경우 최고이자율 상한선인 9.95%까지 육박할 수 있으며 이에 따라 월모기지상환액은 4,291달러까지 급증할 수 있습니다. 이와 더불어 해당 모기지는 조기상환벌과금(Pre-payment Penalties)이 부과되어 만일 3년 이내에 모기지를 상환할 경우 6개월에 해당하는 1만9,000달러의 벌과금을 내도록 되어 있었습니다.

이분의 경우 이러한 페이옵션모기지를 선택함에 따라 당하는 피해는 막심합니다. 우선적으로 주택매입당시에 낮은 이자율로 안정된 모기지를 얻을 수 있었던 기회가 박탈되었고 이자율의 급등에 따라 차입비용이 크게 늘어나는 동시에 원금마저 불과 1년만에 1만1,000달러나 늘어나 이자에 이자를 갚는 상황이 되어 버렸습니다. 또한 이를 해결하기 위하여 재융자를 하는 과정에서 1만9,000달러의 벌과금 및 클로징 비용 등 총 2만2,000달러의 비용이 추가로 지불하여야 했습니다.

어떻게 이런 기막힌 일이 벌어질 수 있을까요? 이분의 경우 커미션을 챙기기에 급급한, 부도덕한 모기지브로커에 의해 발생되었습니다. 이 경우 해당브로커는 48만 달러에 해당하는 모기지융자를 알선해 주면서 융자은행으로 부터 받은 수수료는 융자금액의 4.4%에 해당하는 2만1,000
달러나 되었습니다. 통상적으로 모기지브로커가 모기지 융자를 알선하면서 고객에게 수수료를 전가하지 않고 융자은행으로 부터 받는 적정한 수수료(Yield Spread Premium: YSP하고 함)수준은 융자금액의 1%-1.5%정도 입니다. 이는 이러한 수준의 수수료를 받게 되면 시장에서 경쟁력 있는 이자율을 고객에게 제공할 수 있다는 것입니다. 일반적인 모기지상품의 경우 모기지브로커가 받는 YSP가 많게 되면 이자율이 그만큼 높아지게 되므로 고객의 입장에서는 사전체크가 가능할 수 있습니다. 그러나 페이옵션 모기지의 경우 겉에 나타난 이자율은 소위 1.20%나 1.75%라고 하는 미
니멈상환에 적용되는 허수(虛數)가 적용되며 실제이자율은 아무리 높게 적용하더라도 드러나지 않습니다.

따라서 악덕 모기지브로커들의 경우 부당한 이익을 챙기기 위하여 고객이 나중에 어떤 피해를 입던 지간에 일부러 ‘낮은 월페이먼트’라는 미끼로 이러한 모기지 상품을 권유하는 것입니다. 이러한 사태를 사전에 예방하기 위해서는 우선적으로 재정적인 의사결정이 항상 ‘상식’에 근
거하여 이루어져야 합니다. 모기지이자율이란 시장이자율에 지배를 받습니다. 따라서 형편없이 낮은 이자율을 내세우는 모기지의 경우 반드시 숨겨져 있는 착취적 융자규정이 숨겨져 있다는 것을 항상 염두에 두시기 바랍니다. 또한 변동금리 모기지를 권유받을 경우 당장 월페이먼트가
얼마인지만 신경 쓰지 말고 처음에 적용되는 이자율은 몇퍼센트인지, 언제 이자율이 변하게 되는 지, 이자율이 얼마나 변하는 지, 이자율은 최고로 얼마나 오르게 되는지, 그리고 이에 따라 자신이 부담해야 할 상환부담은 얼마나 늘어날 수 있는지, 조기상환벌과금의 여부 등에 대하여
사전에 반드시 점검하여야 합니다.현재 소득이 충분하지 않아 주택 감당여력이 부족하거나 신용상태가 좋지 않아 이러한 종류의 모기지를 선택할 수밖에 없으십니까? 이는 아직까지 주택을 장만할 수 있는 여건이 충분하게 이루어지지 않았다는 것이며 따라서 현재의 주택시장 상황에서는 적당한 여건이 마련될 때까지 주택장만을 미루는 것이 더 현명할 것입니다.

현재 페이옵션모기지와 같은 변동이자모기지를 가지고 계십니까? 이 경우 가급적이면 안정된 고정이자 모기지로 전환하시어 향후에 발생될 수 있는 리스크를 제거하십시오. 만일 고정이자모기지로 재융자할 입장이 되지 못하는 경우 주택비용의 증가에 대비한 방안이 마련되어야 할
것입니다. 가계비용중 절약할 수 있는 부분이 있는가를 꼼꼼하게 따져 보고 가능한 비용을 절감하여야 할 것입니다. 만일 이처럼 비용을 최대한 절약하여도 주택비용을 감당할 수 없다면 현재 살고 있는 주택을 팔고 좀 더 여력이 주어질 수 있는 주택으로 이사를 하거나 임대를 하는 것이 현명할 것입니다.