신현근Archer Capital 모기지 은행 부행장

이자율이 시장 이자율 변동에 따라 주기적으로 조정되는 변동 이자율 모기지 (ARM: Adjustable-Rate Mortgage) 중에서 월 불입금 납입 때에 차입인에게 최소 불입금, 이자 금액, 당초 융자 기간 기준 완전 상각 금액 또는15년 융자 기간 기준 완전 상각 금액 중 하나를 선택하도록 허용하며, 경우에 따라 이자보다 적은 월 불입금의 납입을 허용함으로써 결과적으로
모기지 원금이 융자 기간 동안에 오히려 증가될 가능성이 있는 최소 불입금 모기지가 Option ARM, Pay Option ARM 또는 Pick-A-Payment Loan 등으로 다양하게 불립니다. 이러한 프로그램을 고려하거나 이용하는 차입인들이 알아야 사항을 간단히 소개합니다.

초기 이자율 고정 기간
최소 불입금 모기지의 초기 이자율 고정 기간은 1, 3, 6, 12 개월 등 다양하지만 1개월 또는 3개월인 경우가 가장 많습니다. 최초 이자율이 할인 이자율인 경우에는 시장 이자율이 변하지 않는다 하더라도 최초 이자율 조정 기일에 완전 지수화 이자율로 바뀌게 되어 큰 폭으로 이자
율이 오르게 됩니다. 특히 1.25%, 1.50%, 1.75% 등으로 낮은 초기 이자율을 적용하는 최소 불입금 모기지의 경우에 이 이자율은 프로그램에 따라 다르지만 초기의 1, 3, 6 또는12개월 동안만 적용된다는 사실을 확실히 알아야 합니다. 융자 기관에 따라서는 이 기간 동안의 레이트를
단순히 불입금을 계산하는데 이용하는 불입금 계산율(Payment Rate, Payment Start Rate)이라고 보고 이 기간 동안에 실제 적용되는 이자는 완전 지수화 이자율을 적용하여 따로 계산하기도 합니다.

월 불입금의 조정
최소 불입금 모기지에서는 월 불입금 조정 한도(Monthly Payment Cap)와 전 기간 이자율 조정 한도(Life Time Interest Cap)를 규정하지만 최초 이자율 조정 한도(Initial Interest Rate Cap)나 정기적 이자율 조정 한도(Periodic Interest Rate Cap)를 규정하지 않습니다. 이 점에서
최소 불입금 모기지가 전형적인 변동 이자율 모기지와 크게 다르므로 소비자는 이로 인하여 이자율이 빠른 기간 안에 급격하게 높아질 수 있는 가능성이 있음을 알아야 합니다. 최소 불입금 모기지에서는 초기 이자율 고정 기간 이후에 적용되는 이자율 조정 기간이 대부분 1개월이지만 월 불입금 조정 기간은 1년입니다. 또한 1년에 한번 조정되는 월 불입금은 새로운 이자율과 남은 융자 기간을 적용하여 남은 기간 동안에 원리금을 전액 상환할 수 있도록 조정하는 것이 원칙이지만 연간 월 불입금 조정 한도가 연 7.5%로 고정되어 있으므로, 인위적으로 낮게 책정된 초기 월 불입금과 함께 이 월 불입금 조정 한도 때문에 월 불입금이 발생하는 이자보다
적어 부족한 이자 금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각이 발생할 수 있습니다. 지나친 역상각을 피하기 위하여 보통 5년마다 남은 기간 동안에 원리금 모두를 상환할 수 있도록 월 불입금을 조정합니다. 또한 역상각으로 인하여 보통 모기지 금액이 당초 금액의 125%(뉴욕 주의 경우에는 110%)에 달하는 경우에도 즉시 월 불입금을 조정합니다. 이러한 조정의 경우에는 월 불입금이 급격하게 증가할 가능성이 있습니다. 한편 차입인이 월 불입금 조정에 대해서만 알뿐 이자율이 어떻게 결정되고 변하는지를 모르는 경우를 많이 보는데 보통 1개월 마다 다가오는 이자율 조정 기일에 융자 당초에 결정된 특정한 재정 지수(Financial Index)와2-3%의
마진(Margin)을 합하여 산출한 완전 지수화 이자율이 다음 기간의 이자율로 결정된다는 사실을 잘 인식하여야 합니다.

월 불입금에 대한 선택권
최소 불입금 모기지의 가장 큰 이점은 융자 기관이 최소 불입금(Minimum Amount Due)의 납입을 허용하는데 있습니다. 이 최소 불입 금액의 조정은 위에 설명한 시기와 제한 하에서 이루어집니다. 융자 기관은 이와 함께 다음에 보는 것과 같이 최소 불입금과는 다른 금액의 월 불입금을 매월 선택할 수 있도록 허용함으로써 차입인에게 납입 금액 결정에서의 융통성을 부여하고 있습니다.이자만의 납입(Interest Only Payment or Full Interest Payment)당초 융자 기간에 따른 완전 상각 금액의 납입(Full Principal and Interest Payment)15년 융자 기간 기준 완전 상각 금액의 납입(15-Year Payment)

최소 불입금 모기지가 적합한 경우
최소 불입금 모기지는 다른 부채를 정리하기 위하여 또는 다른 곳에 투자하기 위하여 주택에 대한 불입금을 최소화하고자 하는 차입인, 수입에 비하여 큰 주택을 소유하고자 하는 차입인 또는 수입의 변화가 많거나 수년 후에 수입이 증가할 것이 확실시되는 차입인에게는 적합할 수
있습니다. 그러나 이러한 경우에도 차입인은 이자율의 급격한 변동이나 역상각의 가능성 등 이러한 프로그램에 포함되어 있는 위험을 고려하고 자기가 선택하는 프로그램의 내용을 면밀하게 검토해야할 것입니다. 특히 이자율이 오르는 시기에는 더욱 주의하여야 할 것입니다.
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