고진성 <파인리지 모기지>

지난 몇 년 동안 주택가격이 치솟게 되자 충분치 않은 경제적인 여건 하에서 다소 무리하게 주택을 장만한 사람들이 많이 있습니다. 이 경우 대부분 부족한 다운페이를 충당하기 위해 홈에퀴티융자를 얻거나 부족한 상환여력으로 인하여 일시적이나마 상환부담을 줄여주는 신종(新
種)모기지를 얻었습니다. 그러나 이제 주택 붐이 식어져감에 따라 이러한 무리한 주택장만 에 따른 문제를 해결하여야 하는 과제가 남게 되었습니다.

모기지 은행협회에 따르면 약 3백만 명이상의 주택소유자들이 현재 가지고 있는 변동모기지가 향후 2년 이내에 이자율이 새롭게 재조정(Reset)될 것이라고 합니다. 이자율이 재조정된다는 것은 종전의 이자율에 비해 현저하게 높은 수준으로 오르게 될 것이라는 것을 의미합니다.
다음의 3가지 사례를 통하여 향후에 닥칠 수 있는 이자율의 급등상황에 대한 대안책을 고려해 봅시다.

[사례 #1] 2년 전 50만 달러짜리 주택을 매입하면서 35만 달러를 5년짜리 변동모기지로 주택융자를 얻었습니다. 해당 모기지는 처음 5년 동안 4.625%의 고정이자율을 적용받게 되고 이후부터는 매년 이자율이 변동하는 모기지인데 고정모기지를 얻지 않고 굳이 이러한 변동모기지를
얻은 이유는 30년 고정모기지를 얻었을 경우 1,988달러를 내야 하는 반면 이 경우에는 1,800달러만 내면 되기 때문이었습니다. 그러나 이 경우 해당모기지의 경우 2009년이 되면 모기지이자율이 9.500%로 무려 5%나 상승할 수 있으며 이에 따라 월상환액은 2,688달러로 888달러나 늘
어날 수 있습니다.

이 경우 해결방안은 무엇일까요? 무엇보다 분명한 사실은 지금 모기지를 재융자하던지 아니면 나중에 하던 지간에 높은 이자율이 적용된다는 것입니다. 만일 지금 30년 고정모기지로 전환할 경우 월 369달러정도 상환액을 늘어나게 될 것입니다.
결론적으로 이 경우에 이사를 가지 않는 한 모기지재융자는 당연하지만 문제는 과연 재융자를 어느 시점에서 할 것이냐가 될 것입니다. 재융자 시기는 모기지이자율과 직결되어 있습니다. 나중에 이자율이 떨어질 것을 기대하고 기다려 볼 수도 있겠으나 만일 현재 월 369달러정도가 늘
어나더라도 모기지상환에 커다란 어려움이 없을 것으로 판단될 경우 지금 재융자 하는 것이 현명할 것입니다.

[사례 #2] 50만 달러짜리 주택매입시 다운페이는 5%만 하였고 80%에 해당하는 금액(40만달러)은 5년 Interest-only모기지(처음 5년 동안은 이자만 내는 모기지)를 6.375%에 얻었고 나머지 부족분인 7,500달러는 홈에퀴티융자(2차 모기지)을 얻어 충당하여 이에 따른 월상환액은 2,531달러 (1차모게지: 2,125 홈에퀴티이자: 406달러)였습니다. 그동안 주택가격은 15%가 올라 50만 달러에 매입했던 주택은 현재 57만 달러가 되었으나 홈에퀴티융자의 이자율은 10.5%로 올라 월상환액은 총 2,781달러로 250달러가 늘어났습니다.

이 경우 2009년이 되면 모기지이자율은 최고 11.375%까지 오를 수 있고 여기에 원금상환과 홈
에퀴티융자 이자율 12%까지 고려한다면 최악의 경우 월모기지상환부담은 4,673달러로 급등하게 됩니다.

이러한 상황에서 취할 수 있는 방법은 현재의 주택가치 57만달러의 80%에 해당하는 46만달러를 1차모기지로 새롭게 얻어 이자율 높은 2차 모기지를 1만5,000달러로 줄이는 것입니다. 이 경우 융자비율이 줄어들기 때문에 2차 모기지 이자율을 낮출 수 있음에 따라 월모기지 상환액은 3,097달러수준으로 최소화시킬 수 있습니다. 물론 이 경우 이자율도 고정되며 원금도 상환하게 되므로 자연스럽게 주택자산의 증식을 기대할 수 있습니다.

[사례 #3] 70만 달러짜리 주택을 장만하였는데 20%를 다운페이하고 56만 달러는 페이옵션 변동모기지 (Option ARM)를 얻었습니다. 이 경우 이자율은 매월 변하게 되지만 이자에도 못 미치는 최소금액 (2,000달러)만 낼 수도 있다는 것이 매력적이어서 선택하게 된 것입니다. 그러나 처음 모기지를 얻었을 때 이자율은 4.25%에 불과했으나 지금은 6.25%로 올랐고 이에
따라 30년기준으로 원리금상환에 필요한 금액은 2,771달러에서 3,452달러로 늘어나게 되었습니다. 만일 이자율이 최고상한선이 12.25%에 달할 경우 원리금상환에 필요한 월상환금액은 5,785달러로 늘어나게 됩니다.

해당 모기지 이자율은 소위 MTA(Monthly Treasury Average)라는 기준금리의 적용을 받고 있는데 현재 기준금리는 3.90%이며 여기에 2.35%의 마진이 붙어 6.25%가 됩니다. MTA의 경우 지난 12개월간의 단기금리의 변동이 적용되므로 향후 1%이상 상승하게 될 것입니다. 따라서 이러한 경우 해결책은 현재 고정모기지의 이자율은 6.75%정도가 되므로 만일 고정모기지로 전환할 경우 월상환액은 3,549달러로써 현재 내고 있는 금액과 별다른 차이가 없게 됩니다.재융자를 결정하기 위해서는 여러 가지 사항들이 고려되어야 합니다. 즉 현재 자신의 재정상황, 향후 거주예상기간, 리스크 감당력 그리고 재융자에 관련된 비용들이 고려되어 결정되어야 할
것입니다. 그러나 현재의 상황에서 무엇보다도 고려해야 할 것은 모기지의 안정성입니다.