고진성 파인리지 모기지

명실공히 우리 모두 시간과 거리의 격차를 뛰어 넘는 글로벌시대에 살고 있습니다. 모든 국가와 지역경제가 서로 거미줄처럼 연결되어 밀접하게 상호작용을 하면서 서로에게 영향을 주고 있습니다.
부동산 역시 예외가 될 수 없습니다. 지난 2-3년 동안 주택붐(boom)은 세계적으로 발생되는 현상이며 이 역시 세계화(Glottalization)의 산물입니다. 최근 몇 년 동안 거주환경이 매우 좋거나 사업 및 교육 그리고 문화적인 측면에서 각광을 받고 있는 도시들을 중심으로 주택가격이 급등
한 바 있습니다. 특히 이러한 도시들의 경우 많은 외국인들이 “부동산은 더 이상 특정지역에만 국한될 수 없다”는 시각의 전환과 함께 자산의 다변화를 목적으로 또는 거주나 투자의 목적으로 부동산을 매입하는 현상이 급증하고 있습니다.

이러한 자본 및 자산의 세계화현상에 맞추어 한국정부 역시 내국인의 해외부동산 매입과 관련된 규제를 대폭 완화하였습니다. 2년 이상 해외체류목적이나 유학생자녀 등을 위한 거주용 해외부동산 구매의 경우 금액의 제한을 없앴으며 지난 5월22일부터 기존 거주목적 외에 투자목적
해외부동산 취득의 경우에도 100만 달러 범위 내에서 허용되도록 하였고 향후 점차적으로 투자금액에 대한 제한을 철폐하겠다는 입장입니다.
이렇게 해외부동산의 매입규제가 완화되자 해외부동산에 대한 투자열기가 날로 뜨거워지는 상황입니다. 그러나 현재까지는 이번 규제완화에 따라 해외부동산 투자가 얼마나 늘어날 지는 아직 미지수인 것으로 판단됩니다. 이는 많은 사람들의 경우 이미 타인 명의 등으로 해외 부동산
을 적잖이 보유하고 있으며 한 것이 사실이기 때문이다.

오히려 중산층의 투자열기가 높아지더라도 이러한 투자열기를 적절히 수용하여 안정된 투자목적을 이루도록 할 수 있는 인프라는 매우 열악한 수준이기 때문입니다. 따라서 만일 해외소재 부동산을 매입코자 할 경우 반드시 공신력 있는 전문기관의 컨설팅을 통하여 해당국가 및 지역에 대한 충분한 시장정보를 확보한 후 이를 바탕으로 투자하여야 할 것입니다. 특히 미국내에서의 부동산투자는 단기간내의 차익을 노린 투기적인 매입보다는 충분한 투자기간을 감안하여야 하며 가급적 가까운 장래에 자녀교육
이나 이주 등의 실수요를 겸한 주택매입을 하여야 할 것입니다.
미국에서의 부동산투자에 관련하여 고려하여야 할 사항은 다음과 같습니다.

부동산중개인의 선정: 일부의 경우 매입가격의 담합으로 인하여 피해를 보는 사례도 종종 발생하고 있음에 따라 무엇보다도 공신력있는 부동산 중개인을 선정하는 것이 중요합니다. 현지시세 등 정보와 부동산매매와 관련된 세무 및 법률을 제공하며 이와 함께 매입오퍼, 매매계약,
변호사선임, 인스펙션(Inspection) 및 클로징 등 주택매입의 전 과정을 믿고 맡길 수 있는 부동산 중개인을 선정하여야 합니다.

환전 및 송금: 외환거래규정에 따른 주택매입자금의 환전 및 해외송금을 효율적으로 수행할 수 있는 국내은행을 선정하여야 합니다. 이 경우 해당매입자금이 클로징이전에 미국내의 은행에 예치되어야 하므로 매매계약 즉시 해당은행의 현지법인 또는 제휴은행의 예금계좌를 개설해줄
수 있어야 할 것입니다.이와 함께 고려하여야 할 사항은 투자금액인 30만 달러 이상일 경우 국세청에 통보된다는 점입니다. 또한 실거주의 목적일 경우 장기적으로 보유하기 때문에 문제가 없겠으나 단기투자의 목
적일 경우는 환차손 위험, 환율이 하락할 경우 고스란히 위험에 노출될 수 있다는 점을 염두에 두어야 할 것입니다.

주택매입자금 융자: 미국에서는 주택구매시 전액 현금을 주고 구입하는 사례는 매우 드물며 통상적으로 매입가격의 일부분만 본인자금으로 지급하며 나머지는 ‘모기지 (Mortgage)라고 하는 주택담보대출(모기지융자)’을 통하여 충당하게 됩니다. 이러한 모기지융자를 얻을 경우 외국인
의 신분이더라도 적법한 체류자격(방문비자포함)만 갖추고 있다면 일반사람들과 큰 차이가 없이 낮은 이자율의 모기지를 얻을 수 있습니다.
예를 들어 ‘외국인프로그램(Foreign National)’은 방문비자만으로도 주택융자가 가능하며 소득, 자산(다운페이, 클로징비용 및 예비비) 그리고 신용상태에 관련하여 외국(이경우 한국)에서의 검증자료로 대치될 수 융자프로그램입니다. 따라서 공신력 있는 전문모기지 뱅커와 사전에
충분한 상담을 통하여 융자승인요건인 소득, 자산 및 신용상태를 어떠한 방법으로 손쉽게 검증할 수 있으며 이에 따라 최적의 융자상품을 최저의 이자율로 얻을 수 있느냐를 결정하여야 할 것입니다.

부동산관리: 거주목적의 실수요 매입이 아닐 경우 매입후 해당 부동산을 한국내에 거주하면서 관리한다는 것은 불가능할 것입니다. 이에 따라 미국내에 체류중인 가족이나 친지에게 관리대행을 부탁할 수 있으나 부동산관리는 나름대로의 전문성이 요구되는 만큼 공신력있는 부동산관리회사를 선정하는 것이 바람직할 것입니다. 부동산관리회사는 소유자를 대리하여 부동산의 임대차 계약 및 갱신을 대리하고 월임대료의 추심업무를 담당하며 또한 제세공과금 및 주택융자상환의 대납업무를 수행하고 이와 더불어 부동산의 하자보수나 처분 등의 특별한 관리사무도 담당하게 됩니다.
많은 사람들이 이미 새로운 목적과 계획에 따라 미국내의 주택장만을 결정하고 있는 추세입니다. 특히 자녀들의 유학과 이에 따른 미국내의 거주 등으로 인하여 보다 안정된 생활근거를 확보하는 동시에 장기적으로 안정된 자산증식효과를 발생하는 부동산의 매력적인 요인에 따라 미국내에서의 주택매입은 보다 다양하고 적극적으로 이루어질 것으로 전망됩니다.
만일 한국내의 거주자가 위의 4가지 사항을 적절하게 고려하여 미국에서 주택을 매입할 경우 안정된 소기의 목적을 달성할 수 있을 것입니다.