신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgage, 여기에서는 “ARM”이라고 부름)에서는 모기지에 적용되는 이자율이 시장 이자율의 변화에 따라 주기적으로 변하며 이에 따라 월 불입금도 함께 변하는 것이 보통입니다.
ARM에는 전형적 ARM(Typical ARM) 뿐만 아니라 초기 이자율 고정 기간이 3, 5, 7, 10 년 등 장기인 변형 ARM(Hybrid ARM 또는 Fixed Period ARM) 또는 월 불입금 납입 때에 차입인에게 최소 불입금, 이자, 잔여기간 기준 완전 상각 금액 또는15년 기간 기준 완전 상각 금액 중 하나를 선택하도록 허용하며, 인위적으로 낮게 책정된 최소 불입금의 존재 때문에 모기지
원금이 경우에 따라 월 불입금 납부 때에 오히려 증가될 가능성이 있는 옵션ARM(Option ARM 또는 Pick-A-Payment Loan) 등 다양한 형태가 있으므로 소비자가 자기가 고려하는 모기지가 어떠한 구조나 특성을 가진 모기지인지를 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

초기 이자율
융자 기관은 초기 이자율을 사용하여 초기 월 불입금을 결정합니다. 융자 기관이 제시하는 초기 이자율이 아래에서 설명하는 완전 지수화 이자율인지 아니면 할인 이자율(Teaser Rate, Discounted Rate)이라고 부르는 인위적으로 낮게 책정된 이자율인지를 구별하는 것이 매우 중요합니다. 최초 이자율이 할인 이자율인 경우에는 시장 이자율이 변하지 않는다 하더라도 최초 이자율 조정 기일에 완전 지수화 이자율로 바뀌게 되어 큰 폭으로 이자율이 오르게 됩니다.

초기 이자율 고정 기간
초기 이자율 고정 기간은 초기 이자율이 적용되는 융자 시점부터 최초 이자율 조정 기일까지의 기간을 말하며 전형적 ARM에서는 보통 6개월 또는 1년이며, 옵션ARM에서는 1, 3, 6, 12개월 등으로 단기간이지만, 변형ARM에서는 3, 5, 7, 10년 등 장기간입니다. 옵션ARM에서는 초기 월 불입금이 1년 동안 변하지 않으므로 초기 이자율 고정 기간과 초기 월 불입금 고정 기간이 다를 수 있습니다. 또한 융자 기관에 따라서는 옵션 ARM의 초기에 적용되는 레이트를 단순히 불입금을 계산하는데 이용하는 불입금 계산율(Payment Rate, Payment Start Rate)이라고 보고 이 기간 동안에 실제 적용되는 이자는 완전 지수화 이자율을 적용하여 따로 계산하기도 하므로
이때에는 이자율과 불입금 계산율을 확실히 구별하여 이해하여야 합니다.

정기적 이자율 조정 기간
초기 이자율 고정 기간 이후부터는 일정한 간격으로 이자율을 조정하게 됩니다. 이 정기적 이자율 조정 기간은 전형적 ARM또는 변형ARM에서는 보통 6개월 또는 1년이며 옵션 ARM에서는 1개월입니다. 옵션ARM에서는 이자율은 매월 조정되는데 월 불입금은 1년에 한 번만 조정되므로 이자율 조정 기간과 월 불입금 조정 기간이 서로 다르게 됨을 이해해야 합니다.

완전 지수화 이자율
최초 이자율 조정 기일과 그 이후의 정기적 이자율 조정 기일에 다음 기간의 이자율을 재정 지수(Financial Index)에 융자 기관이 당초에 결정한 마진(Margin)을 합하여 결정합니다 이렇게 결정된 이자율을 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)이라고 부릅니다. 융자 기관은 프로그
램에 따라 다양한 종류의 재정 지수를 사용하며 이 지수의 종류는 약속어음에 명시됩니다. 이 재정 지수는 시장 상황에 따라 계속 변하므로 모기지에 적용되는 이자율이 이에 따라 조정 기간마다 변하게 되는 것입니다. 마진은 융자 기관, 재정 지수와 프로그램에 따라 각각 다르지만 보통 2-3%이며, 대출 때에 결정된 마진은 모기지의 전 기간 동안 변하지 않습니다.

5. 이자율 조정 한도
ARM은 차입인과 융자 기관을 급격한 이자율 변동으로 부터 보호하는 제도를 가지고 있습니다. 이를 이자율 조정 한도(Interest Rate Cap)라고 부르며 이는 이자율이 상하로?얼마까지 조정될 수 있는지를 규정하는 것이 보통입니다. 이 이자율 조정 한도는 최초 조정 한도, 주기적 조정 한도와 전 기간 조정 한도로 세분할 수 있습니다. 최초 조정 한도는 최초 이자율 조정 때에 증가하거나 감소하는 이자율의 변동폭을 제한하며, 주기적 한도는 두번째 조정 때부터 매 회의 변동폭을 제한하며, 전 기간 한도는 전 융자 기간 동안의 총 변동폭을 제한합니다.

6. 월 불입금 조정 한도
이자율 조정 한도와 구별해야 할 제도가 월 불입금 조정 한도(Payment Cap)입니다. 이는 옵션ARM에서 볼 수 있으며 보통1년에 한번 조정되는 월 불입금의 조정 한도로서 연 7.5%인 경우가 대부분입니다. 초기 이자율 고정 기간이 3년이나 5년인 변형 ARM 중에서 초기 이자율 고정 기간이 지나면 월 불입금 조정 한도가 적용되는 등 옵션 ARM의 성격으로 바뀌는 프로그램이 있으므로 주의하여야 합니다. 월 불입금 조정 한도를 가진ARM은 보통 전 기간 이자율 조정 한도는 가지고 있지만 최초 이자율 조정 한도나 주기적 이자율 조정 한도를 가지고 있지 않으며, 월 불입금이 기간 중에 발생하는 이자보다 적은 경우에 부족한 이자 금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각이 발생할 수 있습니다.
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