고진성/ 파인리지 모기지

주택을 장만하거나 재융자(리파이낸스)를 하려는 분들의 경우 모기지 이자율에 매우 민감한 반응을 보입니다. 이는 모기지이자율이 상환부담, 즉 주택감당능력(Housing Affordability)에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.
계속 낮은 수준을 유지하던 모기지이자율은 올해에 들어서면서 계속 급상승하는 추세이며 이는 주택을 장만하거나 기존의 모기지를 재융자하여야 하는 분들에 있어서는 ‘정서적’으로나 실질적으로도 커다란 부담으로 작용하고 있습니다.

예를 들어 30년고정모기지 평균이자율의 경우 2005년초에는 5.71%였으나 올해초에는 6.21%로 상승하였고 현재는 6.56%까지 오른 상태입니
다. 2005년초에 비해 이자율이 약 0.875%가 상승하였다는 것은 30만달러를 얻을 경우 월상환액은 약 133달러가 증가하였다는 것을 의미합니다. 비록 월 133달러가 적은 금액으로 여겨질지 몰라도 주택을 장만하는 사람들의 입장에서 이자율이 0.875%가 올랐다는 것은 정서적으로 미치는 영향이 매우 큽니다.따라서 모기지 이자율이 오르는 상황에서는 어떻게 하여야 주택모기지를 낮은 이자율로 얻을 수 있느냐가 가장 커다란 관심사가 될 것입니다.

그러나 여기에서 조심하여야 할 사항이 있습니다. 만일 무조건 낮은 이자율이나 낮은 월상환액에만 지나치게 치중하다 보면 허위광고나 착취적인 모기지 상품에 현혹되어 오히려 커다란 낭패를 보게 될 수 있다는 점을 항상 유의하여야 할 것입니다.이러한 점에서 주택융자시 이자율과 관련하여 사전에 염두에 두어야 할 사항은 다음과 같습니다. 모든 융자은행은 시장이자율(Market Interest)에 지배 받을 수밖에는 없다는 것입니다. 또한 모
기지이자율은 일률적으로 적용되는 것이 아니라 융자금액, 융자비율, 신용상태, 소득 및 자산(다운페이와 클로징비용)에 대한 검증여부, 주택형태 및 매입용도 등에 따라 차별적으로 적용된다는 사실을 주지하여야 합니다.

모기지이자율을 결정하는 데 있어 가장 커다란 영향을 미치는 변수는 ‘신용(Credit)’입니다. 예를 들어 신용점수가 700점이 넘을 경우 소득 및 자산(다운페이와 클로징비용)에 대한 검증절차가 없이도 시장에서 가장 낮은 이자율로 주택융자를 받을 수 있습니다. 그러나 이러한 모기지 프로그램은 소위 No Doc이라고 불리우는 묻지마’ 융자가 아니라 신용이 양호한 사람들에게 불필요한 검증절차를 거치지 않고 손쉽고 간결한 융자프로세스를 제공하기 위해 마련된 혜택이라고 이해하여야 할 것입니다.

그러나 설령 다운페이를 많이 하더라도 신용상태가 좋지 않을 경우 소득과 자산에 대한 검증을 통하여 적격여부의 심사를 통과하여야 하며 만일 신용점수가 620점미만일 경우에는 소위 서브-프라임(Sub-prime)이라고 하는 높은 이자율과 함께 불리한 융자조건을 부과하는 모기지를 얻어야 하는 상황에 직면하게 됩니다.
일반적으로 신용상태를 잘 유지하고 있고 다운페이는 최소한 10%정도는 할 수가 있고 또한 최소한 과거 2년동안 안정된 직장생활 또는 자영업을 영위하고 있다면 시장에서 가장 낮은 이자율로 주택융자를 얻을 수 있습니다. 대부분의 사람들은 이러한 범주에 속하여 주택융자에 커다란 문제가 없이 낮은 이자율로 모기지를 얻을 수 있습니다. 그러나 만일 자신이 이러한 범주에 해당되지 않을 경우 주택융자시 소득과 자산에 대한 검증을 하지 못하는 경우 상대적으로 높은 이자율이 징수될 수 있습니다.

만일 이러한 상황임에도 불구하고 지나치게 낮은 이자율로 모기지 융자를 받을 수 있다고 하는 경우 나중에 처음의 약속과는 다른 높은 이자율을 부과하거나 착취적인 융자조건들이 적용되는 그물에 걸려들 수 있는 위험신호라고 생각하시면 됩니다. 거주용 주택이 아닌 투자용부동산을 매입하는 경우 상대적으로 높은 이자율이 적용될 수 있습니다. 다만 신용상태가 양호하며 다운페이를 25%정도 할 수 있을 경우 이자율은 약0.125%만 높아지게 되며 만일 15년고정모기지를 얻을 경우에는 이자율에 있어 별다른 차등적용을 받지 않게 됩니다.

이자율이 0.125%가 높다는 것은 30만달러를 융자받을 경우 월 $25달러정도 추가부담이 있다는 것입니다. 이럼에도 불구하고 적지 않은 사람들이 이자율을 낮추기 위해 투자용부동산을 매입하면서도 자신이 거주하는 것인 양 신청하여 나중에 이로 인하여 불미스러운 일을 당하게 되는 경우도 발생한다는 점을 유의하여 가급적이면 무리한 방법을 택하지 말아야 할 것입니다 .
낮은 모기지 이자율은 억지로 얻는 것이 아니라 자동적으로 주어지는 것입니다. 따라서 주택융자에 있어 무엇보다 필요한 것은 신뢰하는 전문모기지 뱅커를 만나는 것이며 진지한 융자상담을 통하여 자신의 재정 상황과 여건에 알맞은 주택융자를 모색하는 것입니다. 이러할 경우 낮은 이자율은 반드시 자동적으로 주어지게 될 것입니다.