신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

융자 기관은 일반적으로 주식회사 또는 파트너쉽 등의 사업체에 대하여 25% 이상의 지분을 소유한 개인이나 개인 사업체의 단독 소유자를 자영업자로 취급합니다. 이러한 자영업자의 소득은 일반적으로 예측하기 어렵고 자영업자가 사업체의 부채에 대하여 개인적으로 책임을 저야 하는 경우도 생기므로 자영업자에 대한 모기지 융자가 보통의 급여 생활자에 대한 융자에 비하여 자영업자에 적합한 융자 심사 절차를 거치지 않으면 채무 불이행 위험이 높아질 수 있습니다.
여기에서는 융자 기관이 자영업자의 모기지 융자 신청을 심사함에 있어서 이러한 위험을 적정하게 관리하기 위하여 급여 생활자의 신청에서와 달리 취급하는 점들을 검토합니다.

1. 심사 주안점
융자 기관은 자영업자의 소득 금액뿐만 아니라 소득의 안정성을 심사하며 이와 함께 사업체의 위치와 종류, 제품이나 용역에 대한 수요, 사업체의 재무적 건전성, 모기지 상환에 충분한 수익의 계속적인 창출 능력 등을 면밀히 검토합니다. 급여 생활자의 경우에는 신청인이 자기의 직장에서 받은 급여 수령서를 제출할 수 있고 융자 기관이 신청인의 고용주를 접촉하여 필요한 정보를 확인할 수 있으나 자영업자인 경우에는 융자 기관이 주로 세금 보고서에 의존할 수밖에 없습니다. 세금 보고를 부풀려하는 경우는 찾아보기 어렵기 때문에 충분한 수입을 세금보고서에 보고하신 분은 그 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 자영업 경영 경력
융자 기관은 자영업자가 현재의 자영업자의 지위에서 2년 이상 안정적이며 지속적인 소득을 얻었을 경우에만 이러한 소득을 기준 소득으로 인정합니다. 그러나 현재의 자영업을 경영하기 이전에 현재의 사업체가 제공하는 제품이나 용역과 비슷한 제품이나 용역을 제공하는 분야에 종사했거나 현재 사업체에서 맡고 있는 책임과 비슷한 책임을 부여하는 직종에 종사하였으며, 이로부터 현재의 소득과 비슷한 수준의 소득을 얻었음을 입증할 수 있는 경우에는 현재의 자영업 경력이 2년이 채 안 되는 경우에도 예외적인 취급을 융자 기관에 요청할 수 있을 것입니다.

3. 소득 관련 구비 서류
융자기관에서는 자영업자의 소득과 관련하여 보통 다음 서류를 요청합니다.지난 2년분의 연방 개인 소득세 보고서 Individual U.S. Income Tax Return; IRS Form 1040)지난 2년분의 사업체 소득 보고서(Business Tax Return)손익 계산서(Profit and Loss Statement)

4. 월 평균 소득의 확정
융자 기관은 안정적이고 지속적인 소득 기록을 찾아내기 위하여 자영업자가 제출한 개인과 사
업체의 세금 보고서와 각종 부속서류를 정밀하게 분석합니다. 이러한 분석을 위하여 보통 융자
기관은 제출 받은 서류를 기반으로 현금 흐름 분석을 시행합니다. 보통 2년분의 세금 보고서를
기초로 한 현금 흐름 분석을 통하여 안정적이고 지속적인 소득으로 인정될 수 있는 자영업자의
월 평균 소득을 확정합니다.

5. 사업체 수익의 추세 분석
자영 사업체 자체의 수익이 어떻게 변하고 있는지를 아는 것은 장기적인 수익 창출 가능성을 평가하는 데 도움이 됩니다. 이를 위하여 융자 기관에서는 보통 비교 수익 분석을 시행합니다. 이 분석에서는 총 수입, 경비와 과세 대상 소득이 매년 얼마였는지, 그리고 매년 얼마나 증가 또는 감소하였는지 와 경비와 과세 대상 소득이 총 수입에서 차지하는 비중이 매년 얼마인지를 분석합니다.

6. 손익 계산서에 대한 심사
융자기관은 보통 회계사가 작성한 지난 세금 보고서 기간 이후의 연중 손익계산서(Year-to-Date Profit and Loss Statement) 를 통하여 사업체가 현재도 영업을 하고 있는지를 확인하고, 차입인의 사업체로부터의 소득이 안정적이며 지속적인 것인지를 심사하는데 에도 이를 자료의 일부로 사용합니다. 손익 계산서 이외에 현재의 대차 대조표까지 요구하는 경우도
있습니다.

7. 소득 입증이 어려운 경우
여러 가지 이유로 자영업자가 세금 보고서 등을 통하여 본인의 실제 소득을 입증하기 어려운 경우가 있으며, 또한 차입인에 따라서는 소득을 입증해야 하는 번거로운 절차 없이 융자를 받고자 하는 경우도 있습니다.

이러한 경우에는 소득을 확인하지 않는 프로그램을 활용하여 신속하게 모기지를 받을 수도 있으나 이러한 소득을 확인하지 않는 프로그램이 소득을 확인하는 프로그램에 비하여 높은 이자율이나 많은 다운페이먼트 등을 요구하는 것이 일반적임을 이해하여야 합니다. 그러나 이러한 경우에도 충분한 자산을가지고 있음을 입증할 수 있는지, 신용 상태가 어떠한지
등에 따라 매우 다양한 프로그램이 있으므로 본인의 입장과 이익에 가장 부합하는 프로그램을 선정하는 것이 중요합니다. 소득 입증을 요구하지 않는 프로그램 중에는 자영업자를 급여 생활자 보다 우대하는 경우도 있습니다.
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