봄철 샤핑 시즌이 돌아옴으로써 홈 샤핑도 활발해질 것이다. 기존 홈 오너들은 현재의 집판매와 새 집 매입이란 두 가지 프로젝트를 절묘한 타이밍으로 해결해야 한다는 과제를 안게 된다.

돌아온 봄 주택 샤핑 시즌…고민하는 홈오너들
옛집-새집 매매 시점 엇박자면 손해…타이밍이 관건
조건부 판매 : 수용 어렵고 셀러에 주도권 넘겨 단점
브릿지 론 : 매매 시점 차이 조절해 제값 받는 여유를

봄철 홈 샤핑 시즌이 돌아왔다. 현재 시장은 별로 좋지 않지만 봄철이니 만큼 많은 홈 오너들은 좀 더 크고 좋은 집으로 옮기려는 시도를 한다. 이들은 집을 처음 장만하는 사람들과는 또 다른 고민에 봉착하게 된다. 큰 집으로 옮기고는 싶은데 현재의 집을 팔기 전에는 새 집을 매입할 재정적 여유가 없다.따라서 먼저 팔고 그 돈으로 새 집을 샤핑해야 한다. 그런데 이런 경우에도 문제는 있다. 먼저 집이 팔렸는데 새 집을 마련하지도 못했다면 당장 거주할 공간이 없게 된다. 따라서 타이밍이 아주 절묘하게 맞아 떨어져야 하는데 그것이 원하는대로 잘 되지가 않는다.

핫 마켓에서는 대부분 새 집을 사기전에 옛집을 먼저 파는데, 팔고 나서 급하게 집을 사려고 하니 손해보는 점이 많다고 한 에이전트는 말한다. 매물을 고르는 데나 가격협상에서 아무래도 양보를 많이 하게 된다는 것이다.
반대로 현재의 집을 팔지 못했는데 새 집 계약을 덜컥 했다면 아마 더 곤란한 지경에 빠지게 된다.
당분간 집 두채의 페이먼트를 내야 한다. NYC리빙리얼티의 오스틴 셔스트는 “그런 경우에 처하게 되면 현재의 집을 처분하는 가격을 정하는데 더 고심해야 한다.
가능한 빨리 팔아야 하기 때문에 오버 프라이스를 붙일 수가 없다. 30일 이내에는 최소한 몇 개 오퍼는 들어와야 한다. 만약 그렇지 못하다면 가격을 재조정하지 않을 수 없게 된다고 주의를 환기한다. 옛집을 팔기 위해서는 좀 덜 받을 각오를 해야 한다는 말이다.
이래도 저래도 곤란한 지경을 처리하는 몇 가지 좋은 방법이 있다.

▶조건부 판매
(Contingency sales)
많은 바이어들은 현재 살고 있는 집이 팔리는 경우를 전제로 새 집을 구매하는 계약을 셀러측에 요구한다. 만약 바이어가 현재의 집을 일정 기간내에 팔지 못하면 구매 계약은 취소된다. 셀러 입장에서 보면 이런 중대한 제한이 좋을 리가 없다. 시장이 달아올라 있을 때는 어림도 없는 일이지만 요즘처럼 시장이 좋지 않으면 받아들이는 셀러들도 많다.
그러나 조건부 매입을 요청함으로써 가격 협상의 주도권이 셀러쪽으로 많이 이동한다는 점은 감안해야 할 것이다. 좀 더 지불하고 집을 사야할 가능성이 많아진다고 보면 된다.

▶다리 융자(Bridge loans)
옛집을 팔면서 한편으로는 새 집을 사야한다는 사정은 아무리 잘 해도 헛 돈을 쓸 가능성을높게 만든다. 사정이 사정이니 만큼 아무래도 옛집을 좀 덜 받고라도 빨리 팔아야 하고, 새집도 꼼꼼히 따져가며 낮은 가격에 사기보다는 좀 비싸더라도 급하게 달려들기가 쉽다.
가장 바람직하기로는 가능한 높은 가격을 받고 팔고, 살 때는 가능한 저렴하게 매입하는 것이다. 여기서 가장 요긴한 것은 시간. 모든 것이 시간이 없기 때문에 벌어지는 일들이다.그네 융자(swing loan)이라고도 불리는 브릿지 융자는 바이어가 최선의 재정적 결정을 내릴수 있도록 ‘시간’을 준다. 말 그대로 새 집을 사는 시점과 옛집을 파는 시점간의 시간적 간격을 메워주는 융자다.
브릿지 론은 두가지 형태가 있다. 첫 번째는 브릿지 론을 받아 나온 돈으로 기존의 모기지를 갚고 새 집의 다운페이를 할 수 있도록 해준다. 브릿지 론에 대한 페이먼트는 없고 새집에 대한 페이먼트만 내면 된다. 옛 집을 팔았을 때 브릿지 론을 이자를 포함해서 완납(pay off)하게 된다.
두 번째 방식은 현재의 퍼스트 모기지를 그대로 보유하면서 퍼스트 모기지를 담보로 두 번째 집에 대한 다운 페이먼트를 융자받는 것이다. 예를 들어 옛집 가치가 22만 달러고 모기지 밸런스가 10만 달러 남아 있다면 에퀴티는 12만 달러. 새 집 가격은 30만 달러라고 치자.
12만 달러의 에퀴티를 담보로 새 집 다운페이먼(20%) 6만 달러를 융자받는다.두 경우 모두 최소한 얼마간의 다운페이 자금을 마련할 수 있다는 점은 브릿지 론의 장점.
그러나 두 모기지에 대한 이자를 물어야 한다는 점은 단점이다.
많은 소비자들은 브릿지 론의 수수료가 높아 비싼 융자라고 생각한다. “그러나 사실은 그렇지 않다”고 조지 한지마놀리스 전국모기지브로커협회 부회장은 말한다.
브릿지 론의 이자율은 보통 모기지와 같으며 각종 수수료들도 실제 거래에 수반되는 비용에 몇 백달러가 추가될 뿐이라고 그는 주장한다. “브릿지 론의 비용은 합당한 수준이다. 파는 집, 사는 집 양쪽으로 담보가 붙는 융자기 때문에 은행은 안심한다. 비싸게 받을 이유가 없다”는 것이다.
브릿지 론을 받음으로써 집을 서둘러 낮은 가격에 팔지 않아도 된다는 점은 확실한 잇점이다. 더 좋은 오퍼를 기다릴 수 있게 된다. 시장이 좋을 때는 브릿지론이 있음으로 해서 이자와 수수료를 빼고도 몇만달러를 더 받을 수 있게도 한다. “아주 잇점이 많은 융자”라고 그는 권한다.