문 저당 설정 위한 부동산 명의 변경과 세금

<문> 동업자에게 상당히 많은 금액의 사업 자금을 빌려 주었습니다. 만일의 경우에 대비해서 담보를 제공해 줄 것을 요구했는데, 동업자는 자신이 살고 있는 집의 소유주를 내 명의로 등기 변경을 하라고 합니다. 저는 빌려준 금액에 대한 저당만 설정하라는 것인 줄 알았는데, 모든 소유권을 완전히 내 명의로 변경해도 좋다는 것이었습니다. 혹시 양도세나 재산세 등 세금 문제가 어떻게 되는지 궁금합니다.
<답> 부동산을 구입하거나 명의를 변경할 때 많은 사람들이 양도세나 소득세에 대해 궁금해 합니다. 일반적으로 양도소득세 공제에 해당하는 항목은 여러 가지 있으나 현재 귀하께서 동업자의 부동산에 어떤 형태의 저당을 설정하려 하는지에 따라 달라질 수 있습니다. 저당의 설정, 또는 설정된 저당 해제를 위해 명의 변경을 하는 경우가 이에 해당한다 하겠습니다. 대부분 부동산을 구입할 때 에스크로 회사에서 대신 처리하여 주기 때문에 거의 모든 사람들이 잘 모르고 지나가는 경우가 많이 있습니다.
우선 귀하께서 말씀하신 명의 변경이 동업자가 소유권을 아주 포기하고 귀하에게 완전히 양도하는 것인지, 아니면 차후에 빌려간 자금을 지불하고 다시 소유권을 이전해 갈 것인지 확실하게 해둬야 하겠습니다. 왜냐하면 양도세뿐 만 아니라 추후 부동산 가치 증가액에 대한 불로 소득세, 재산세 등도 문제가 될 수 있기 때문입니다.
저당 설정을 목적으로 하는 것이라면 소유권의 변경에 해당하지 않으므로 기타 어떤 세금에도 문제 될 것이 없다고 하겠으나 명의 변경을 하는 것이라면 세금 전문가와 상의를 하시는 것이 좋겠습니다. 지난 1997년부터 시행된 법에 따르면, 지난 5년 기간 중 2년 이상 자신명의로 등기된 주택을 소유하고 동시에 2년 이상 그 주택에서 실제 거주했는지 여부에 따라 주택 매매시 부가가치에 대해 부부 한 사람당 25만달러, 부부 합계 50만달러까지 양도소득세를 공제 받을 수 있게 되었습니다. 따라서 소유와 더불어 실제 거주했는지 여부가 세금 공제 혜택에 영향을 끼치기 때문에 더욱 주의하셔야 합니다. 예를 들면, 그 기간 귀하의 명의로 등기 된 주택이지만 귀하가 아닌 친구가 거주하고 있었다거나, 또는 본인이 거주하고 있었더라도, 친척이나 친구의 명의로 등기된 주택이라면, 판매시 세금 공제 혜택을 받을 수 없기 때문입니다.


문 부부 공동재산으로 간주되는 경우는

<문> 결혼 전 부모로 부터 증여받은 상가와 아파트가 있습니다. 입주자로 부터 받은 렌트로 생활비에 충당하고 나머지는 저축통장에 입금했습니다. 저축 통장은 제 단독 명의로 하였고 배우자의 이름은 들어있지 않습니다. 결혼 후에 취득한 모든 재산은 부부공동 재산으로 간주한다는데 상가와 아파트에서 발생한 수입도 부부공동재산이 되는 것인지 알고싶습니다.
<답> 결혼기간 중에 취득한 재산이라도 한 쪽 배우자의 개인재산으로 간주되는 예외적인 경우는 부모나 기타 제삼자로 부터 증여나 상속으로 받은 재산과 한쪽 배우자의 개인 재산에서 발생한 수익금 등이 이에 해당합니다.
예를 들면 귀하의 경우와 같이 결혼 전에 소유하던 개인 재산에서 발생한 임대료 수입은 원칙적으로 모두 귀하의 개인재산에 속하는 것입니다.
그러나 한 가지 주의해야 할 사항은 그 개인재산을 운영하거나 관리하는데 부부 중 어느 한쪽의 노동이나 시간이 투입되었을 경우, 그 투입된 노동력과 시간은 부부 공동재산에 해당하므로 금액으로 환산하여 부부공동재산으로 계산 되게 됩니다.
예를 들어서 귀하의 상가와 아파트에서 받아들이는 임대료가 매월 1만달러라고 가정하고, 상가와 아파트의 관리 유지를 위해서 매달 일정한 시간을 투자한 것을 임금으로 환산한 것이 천불이라고 한다면, 임대료 1만달러 중, 1,000달러는 부부 공동재산으로 인정하게 되고 나머지 9,000달러만 귀하의 개인재산으로 인정하여 주는 것이 일반적인 법원의 판례입니다.
반면 사업체 운영에서 발생하는 수익 중 공동 재산과 개인재산의 비율을 결정하는 경우에는 전자와 반대의 기준이 적용되게 됩니다.
전자의 경우 부동산은 자본집중적인 개인재산이고 그 재산에서 창출되는 수입은 노동력이 거의 필요하지 않기 때문에 기존 자본 가치를 개인재산으로 인정해 주고, 실제 투입된 노동력만 임금으로 환산하여 부부공동재산으로 계산하게 됩니다.
후자의 경우는 그 재산의 고정 자본 가치보다, 부부나 배우자가 운영과 관리에 투입한 노동력이 더 집중적으로 많은 양을 차지하기 때문에, 고정 자본이 차지하는 부분만 개인재산으로 인정해 주고, 나머지 대부분의 수입은 부부공동재산으로 인정하게 되는 것입니다.
자본 집중적인지 아니면 노동 집중적인지 여부에 따라 적용되는 기준이 다르기 때문입니다.


한태호 변호사
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