고진성 <파인리지 모기지>
최근에 들어서면서 캐쉬아웃 재융자가 기록적으로 증가하고 있습니다. 주택시장이 다소 냉각되는 조짐이 나타나고 이에 따라 주택융자의 신청 역시 종전에 비해 감소되는 추세임에도 불구하고 모기지재융자, 특히 캐쉬아웃 재융자는 꾸준하게 증가하고 있습니다.
일반적으로 ‘캐쉬아웃’이란 새로 얻게 되는 모기지의 원금이 기존 모기지의 원금에 비하여 5%이상 많을 경우에 이를 ‘캐쉬아웃’이라고 합니다. 최근 프래디맥(Freddie Mac)의 조사에 따르면 기존 모기지를 재융자 하는 과정에서 80%정도가 추가금액을 융자받는 것으로 나타나고
있습니다. 캐쉬아웃은 지난 12개월동안 24% 증가하였으며 2004년 4/4분기, 2005년 4/4분기의 기간 동안에는 56%가 증가하였습니다.

주목할 만한 사항은 지난 1년동안 모기지 이자율이 0.5%이상 상승하였음에도 불구하고 이러한 캐쉬아웃 재융자가 늘어나고 있다는 것입니다. 이는 최근 캐쉬아웃 재융자를 한 경우 종전에 비하여 상대적으로 높은 이자율을 적용받았다는 것인데 재융자 이유가 일반적으로 이자율을 낮
추기 위한 것이라는 측면에서 볼 때 이례적 현상이라 할 수 있을 것입니다.최근의 캐쉬아웃 재융자는 기존의 높은 차입비용(이자율)의 부채를 낮은 차입비용의 부채로 전환하려는 노력의 일환으로 보입니다. 즉 최근에 캐쉬아웃 재융자가 기록적으로 늘어나게 된 이유는 지난 12개월 이상 계속 인상된 단기금리와 밀접하게 관련되어 있다는 것입니다.

연방은행(Federal Reserve)의 단기금리 인상은 은행의 프라임금리(Prime Rate)를 인상토록 하였고 이는 홈에퀴티 관련 대출과 같은 2차 모기지의 차입비용을 급등토록 만들었습니다. 특히 홈에퀴티 크레딧 라인은 단기금리에 연동되는 프라임 금리의 적용을 받는데 현재 프라임 금리
는 7.5%이며 일반적으로 홈에퀴티 관련 이자율은 프라임금리+1%인 점을 고려할 때 홈에퀴티 관련 융자의 경우 적용되는 이자율은 8.5%이상이 됩니다. 현재로써는 연방은행이 향후에도 계속하여 단기금리를 추가 인상할 것으로 보이며 이에 따라 홈에퀴티 관련 대출의 차입비용은 계
속 급등할 것으로 판단되는 실정입니다.
홈에퀴티 관련 이자율이 급등하고 이에 따라 차입비용이 급격하게 늘어나게 되자 이를 해결하기 위한 방안으로 캐쉬아웃 재융자가 선택되고 있는 데 이렇게 캐쉬아웃 재융자를 통하여 차입비용을 절감할 수 있는 것은 그동안 주택가격의 상승에 따라 주택에 내재된 자기자산(Equity)
가 충분히 늘어났기 때문입니다.

과거 4-5년 동안 홈에퀴티 관련 융자 등 가계대출이 급등하였음에도 불구하고 주택에 내재된 자기자산(Equity)은 커다란 변동이 없는 것으로 나타나고 있습니다.
즉 자기자산의 비율은 지난 2000년에는 58%였던 반면 2005년 3/4분기에는 57%를 유지하고 있습니다. 총 모기지융자 금액은 2000년 $5 Trillion에서 2005년에는 $11 Trillion으로 증가하였으나 이러한 증가는 주택가격이 2000년 $11 Trillion에서 2005년 $20 Trillion으로 증가함에 따라 상쇄되는 효과가 발생되었습니다.
즉 가계부채의 급등에도 불구하고 주택가격의 상승에 따라 주택에 내재된 자기자산은 별다른 변동이 발생되지 않았다는 이야기가 됩니다.
어떤 이유였던지 모기지 융자 외에 홈에퀴티 등 다른 형태의 가계대출이 과다하게 늘어난 사람들에게 그동안 주택가격의 상승은 높은 차입비용을 현저하게 줄일 수 있는 기회를 제공해 주고 있습니다.

이와 더불어 그동안 단기금리의 급등에도 불구하고 장기(長期)채권의 금리는 상대적으로 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다는 점에서 많은 사람들이 캐쉬아웃 재융자를 선택하고 있는 것으로 보입니다. 예를 들어 30년 고정모기지의 평균이자율은 6.125%를 나타내고 있으며 15년고정 모기지의 경우 5.875%로써 여전히 6%대미만을 유지하고 있음에 따라 모기지 재융자를 통하여 홈에퀴티관련 대출을 상환시켜 버릴 수 있는 좋은 기회로 받아들이고 있습니다. 이러한 조치는 보다 낮은 이자율로 전환시킴에 따라 차입비용을 절감할 수 있으며 또한 미래의 불확실성(금리인상의 리스크)을 제거한다는 측면에서 매우 합리적인 선택이라고 할 수 있습니다.