고진성 <파인리지 모기지>

대부분의 사람들이 이자율을 알아보는 것이 모기지 샤핑이라는 생각을 갖고 있습니다. 여기저기 열심히 이자율을 알아보다 보면 1%정도 또는 그보다 더 싼 이자율, 즉 숨겨진 보물을 발견할 수 이자율 샤핑: Too Good To Be True있을 것이라 믿는 사람이 많습니다. 이는 비단 처음
주택 장만에 나선 분들뿐만이 아니라 많은 사람들이 “얼마나 낮은 이자율로 얻을 수 있느냐 ”를 주택융자를 결정하는 데 있어 가장 중요하게 생각 합니다.
이는 매우 당연한 생각이라 할 수 있습니다. 물건을 구매할 때 물건값(비용)을 따지는 것처럼 모기지의 경우에도 이자율(비용)을 염두에 두고 주택융자를 결정하는 것은 당연합니다. 그러나 지나치게 이자율에 집착하다 보면 전혀 말도 되지 않게 낮은 이자율로 현혹하는 그물에 걸려들
수 있습니다. 모기지 이자율이 1% 라거나 1.95%라거나 하는 허위 또는 과대광고를 접하게 될 경우 이렇게 싼 이자율이 있구나하고 생각하기 쉽지만 결국 이는 실제로 적용되는 이자율이 아니며 실질적으로 적용되는 이자율은 급격하게 증가하여 심각한 재정적인 곤경에 빠지도록 만들
게 됩니다.

또한 주택융자에 관련된 비용은 단순히 이자율뿐만이 아니라 융자수수료나 포인트(Point)등과 같은 비용이 부과될 수 있다는 것을 염두에 두어야 할 것입니다. 이와 관련하여 주택융자시 융자은행의 수익은 어떤 방법으로 발생되느냐를 안다면 더욱 이해가 쉬워질 것입니다.
주택융자시 융자은행은 두가지의 방법을 통하여 수익을 모색할 수 있습니다. 즉 융자수수료나 포인트를 소비자에게 직접 징구하는 경우가 있으며 아니면 이에 해당하는 금액을 이자율에 반영하는 경우가 있습니다. 융자수수료나 포인트를 소비자에게 직접 징구하는 경우에는 상대적으
로 이자율이 낮아지게 되며 이자율에 반영하는 경우에는 상대적으로 이자율이 다소 높아지게 됩니다.
이중 어떤 방법을 택하던 간에 융자은행은 자신의 서비스에 관련하여 적정한 수익을 도모하려는 것은 당연하므로 따라서 비용이 전혀 발생하지 않는 모기지 융자는 존재하지 않는다고 보아야 할 것입니다.
예를들어 A라는 융자은행은 융자수수료나 포인트(Point)를 부과하지 않고 이자율을 제시하는 반면, B라는 융자은행은 융자수수료나 포인트를 부과하는 대신 상대적으로 낮은 이자율을 제시한다고 합시다. 경우에 따라서 B라는 융자은행의 융자수수료나 포인트가 비싸기 때문에 결과적
으로는 낮은 이자율임에도 불구하고 A라는 융자은행에 비하여 결과적으로 높은 비용이 발생할 가능성도 있습니다. 그런데 만일 B라는 융자은행이 자신들이 부과하는 융자수수료나 포인트를 사전에 제대로 밝히지 않았을 경우 이로 인하여 커다란 불이익을 당할 수 있을 것입니다.

이러한 부당한 행위로부터 소비자를 보호하기 위하여 Truth in Lending Act(“TILA”)라는 연방법에 따라 모든 융자은행은 모기지 융자에 관련하여 지불되는 모든 직접비용(Financing Costs)을 소비자들에게 사전에 공지하도록 되어 있습니다.
이렇게 이자율을 포함하여 모기지 융자와 관련된 직접비용을 계산하여 총체적인 융자비용(True Financing Costs)을 나타내 주는 것을 APR(Annual Percentage Rate)이라고 합니다. 융자은행은 이자율을 공시할 경우 반드시 APR도 함께 공시토록 하여 소비자들이 융자비용을 다른 융자
은행과 비교할 수 있도록 하여야 합니다.
그러나 신문지상의 광고 또는 이자율관련 선전에는 낮은 이자율을 내세우며 소비자들을 현혹하지만 정작 이와 관련된 APR은 의도적으로 숨기는 경우가 많습니다. 이는 연방법에도 저촉될 뿐만이 아니라 정상적인 자신의 부당한 이익을 위하여 소비자가 제대로 판단할 기회를 박탈한
다는 측면에서 많은 우려를 자아내게 하고 있습니다.

APR은 모기지 융자와 관련된 클로징 비용, 포인트(Points) 그리고 이자율 등이 감안되어 소비자들로 하여금 올바른 비교평가를 할 수 있도록 하여 줍니다. 만일 모기지 이자율 관련 광고나 안내지에 이자율과 함께 APR을 공시하지 않는 융자은행의 경우 과연 신뢰할 수 있는 곳인가를
다시 한 번 생각해 보시기를 바랍니다.
실제로 공신력 있는 융자은행들의 모기지 이자율을 같은 종류의 모기지 상품별로 비교할 경우 현저하게 낮은 이자율을 얻는다는 것은 불가능합니다. 왜냐하면 모기지이자율은 시장이자율(Market Rate)에 지배를 받기 때문에 이를 벗어나 자기 마음대로 이자율을 제공한다는 것은 불
가능하기 때문입니다. 물론 정해진 시장이자율의 범주 내에서 각자 나름대로의 경쟁성을 유지하기 위해 상대적으로 낮은 이자율을 제공하려 하지만 이에 따른 이자율의 차이는 0.125% 아니면 크게는 0.25%정도에 지나지 않습니다.

만일 40만 달러를 융자하였을 경우 0.125-0.25%차이가 났을 때 월상환액의 차이는 30-60 달러 정도에 지나지 않습니다. 이렇듯 이자율의 차이는 그다지 크지 않아 ‘정서적인 만족감’을 제공하는 수준에 지나지 않음에도 불구하고 무조건 이자율에만 지나치게 집착할 경우 이를 역으
로 이용하는 그물에 걸려들어 낭패를 보게 될 위험이 있다는 것을 항상 염두에 두어야 할 것입니다.
만일 다른 융자은행에 비해 현저하게 낮은 이자율을 제시할 경우 융자수수료나 포인트 그리고 기타 융자비용에 관련된 비용내역에 대하여 반드시 문의하시고 이를 문서로 받아 놓으셔야 나중에 예상하지 못한 불이익으로 부터 보호받을 수 있습니다.