■종류와 장단점 알아보면

미국 인구가 고령화되면서 역 모기지(reverse mortgage)에 대한 관심이 늘고 있다. 연방정부에 따르면 지난해 65세 이상 노인 인구는 전체 인구의 14%에 달하고 있으며 2030년에는 노인구가 현재보다 두배 증가한 7,150만명에 달해 전체 인구의 20%를 차지할 것으로 전망되고 있다. 역모기지는 주택 에퀴티를 바탕으로 융자나 라인오브 크레딧을 받는다는 점에서 일반 에퀴티 론과 비슷하지만 그 대상이 62세 이상으로 제한돼 있다. 고령인구가 늘어나고 있는 한인사회 역시 역모기지에 대한 관심이 늘고 있다. 특히 한국에서도 올해부터 역모기지가 처음으로 도입되면서 관심은 증폭되고 있다. 역모기지는 무엇이며 이 상품의 장단점을 알아본다.


62세 이상 대상… 매달 일정액 받을 수 있어
받는 돈 세금없고 메디케어도 원래대로 혜택
한인들 경우 재산상속 의식 강해 활용 걸림돌

역모기지의 장점
역모기지와 일반 모기지의 가장 큰 차이점으로는 모기지는 페이먼트를 해야 하지만 역모기지는 매달 돈을 받는 것이다. 혜택 대상은 62세 또는 그 이상의 고령자만 신청할 수 있으며 두 번째는 생존시 일체의 페이먼트를 안 해도 된다는 것이다. 혜택을 받는 동안 집만 소유하고 있으면 소득 제한이나 건강상태도 전혀 고려대상이 되지 않는다. 1차나 2차 모기지가 있는 등 집이 완전히 페이오프되지 않아도 쌓인 에퀴티가 있으면 신청이 가능하다. 역모기지로 받은 돈은 세금을 내지 않으며 사용 용도에 제한이 없고 소셜 시큐리티나 메디케어 혜택에 아무런 영향을 주지 않는다는 장점이 있다.
역모기지는 일시불 또는 매달 고정 액수를 받거나 또는 라인오브 크레딧 방식으로 필요할 때마다 사용할 수 있다. 역모기지를 받은 사람이 사망하면 재산 정리과정을 통해 원금과 이자가 일시불로 갚아지게 된다. 현재의 재산을 살아있는 동안 미리 사용하는 것으로 이해하면 된다. 고령자들의 은퇴 후 재정 안정이 주요 이슈로 부각하면서 전문가들은 앞으로 역 모기지 신청이 급증할 것으로 전망하고 있다. 그러나 한인사회의 경우 역모기지를 신청한 후 주택 상속을 원하는 자녀들이 반대해 계약을 파기하는 경우가 종종 발생하는 등 집을 자녀에게 물려줘야 한다는 한인사회의 상속 의식이 문제가 되는 것으로 지적되고 있다.

역모기지 상품
현재 시중에는 3가지의 역모기지 상품이 나와있다.
이중 89년부터 연방주택개발부 산하 주택국(FHA)에서 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)으로 역 모기지 신청의 90%를 차지하고 있다. HECM은 받을 수 있는 론 액수가 지역에 따라 2005년 현재 17만2,632달러에서 31만2,896달러까지다. LA카운티를 비롯, 캘리포니아주의 경우 고가 주택지역으로 지정돼 최고 론 액수를 받을 수 있다. 그러나 단점은 주택 가격이 아무리 높아도 정부 보증 관계로 한도는 31만2,896달러를 넘지 않는다. 또 역 모기지로 받은 액수 중 사용하지 않는 부분은 약 3.5%대의 이자가 적립된다.
또 연방 모기지 공사인 패니매가 보증하는 ‘홈 키퍼’(Home Keeper) 역모기지 상품은 HECM에 비해 론 상한선이 약간 높아 최고 2005년 현재 35만9,650달러까지 받을 수 있다.
마지막으로 일반 은행 등 금융업계에서 제공하는 역 모기지로 어바인에 본사를 두고 있으며 리먼 브라더스의 계열사인 ‘파이낸셜 프리덤’사가 제공하는 ‘캐시 어카운트’(Cash Account)나 웰스 파고에서 제공하는 역 모기지 상품이 있다. 파이낸셜 프리덤의 역모기지 상품이 최근 인기를 끌고 있는 이유는 정부 보증 프로그램 보다 월등히 많은 대출을 받을 수 있어 ‘점보론’으로 불리고 있다. 수수료가 정부 보증 상태보다 저렴하며 클로징 경비도 최고 3,500달러 이하로 제한돼 있다. 단 이 상품은 크레딧 라인으로만 제공되며 수수료가 없는 옵션을 선택할 경우 라인 오브 크레딧의 75%를 바로 대출 받아야 한다.

역모기지의 단점
금융업계에서는 앞으로 역 모기지 신청이 증가하고 경쟁이 치열해지면서 수수료나 이자율이 인하될 것으로 기대하고 있다. 이자율의 경우 현 변동 모기지 금리가 5%대이지만 역모기지는 6%를 넘어가 보통 1%이상을 더 내야 한다. 수수료 또한 일반 모기지보다는 다소 높다.
주요 수수료는 렌더가 부과하는 오리지네이션 수수료(origination fee)로 최고 대출액수의 2%까지 차지할 수 있다. HECM이나 패니매의 경우 3,000달러에서 6,000달러 사이. 이밖에 HECM의 경우 모기지 보험을 의무적으로 들어야 하는데 첫 가입시 론액수의 2%를 보험료로 일시불로 내야 하며 매년 보험료는 대출액수의 0.5%에 달한다.
역모기지에 대한 정보는 역모기지 렌더협회 웹사이트(www.reservemortgage.org)이나 파이낸셜 프리덤사 웹사이트(www.financialfreedom.com), 미국은퇴자협회 웹사이트(www.aarp.org) 등에서 구할 수 있다.


조환동 객원기자