고진성 <파인리지 모기지>

금융 특히 융자(Financing)은 항상 ‘때’(Timing)이 있습니다. 불과 1-2년전만 하더라도 주택
가격의 상승과 더불어 4%대의 낮은 프라임금리(Prime Rate)로 인하여 많은 사람들 이2차모게
지를 담보로 하는 홈에퀴티크레딧라인(HELOC)을 얻은 바 있습니다.
그 당시에는 2차모기지융자의 이자율이 워낙 낮았기 때문에 쉽게 감당할 수 있었고 향후에도
이렇게 낮은 이자율이 계속 지속될 것으로 생각되어 소위 ‘값싼 융자(Cheap Money)’ 증후군
이 발생할 정도였습니다.
그러나 2003년 6월이후 계속 단기금리가 인상되자 상황은 돌변하게 되었고 홈에퀴티관련 대출
을 얻었던 분들은 정신없이 늘어나고 있는 월상환금액으로 인하여 경악을 감추지 못하게 되었
습니다.
그동안 단기금리는 무려 3.5%가 인상되어 4%에 불과하던 프라임금리는 7.5%까지 인상되었고
이에 따라 12만달러를 Prime + 0.5%로 홈에퀴티크레딧라인을 얻은 경우 이자율은 4.5%에서
8%로 급상승하였으며 이에 따라 월상환액은 450달러에서 800달러로 무려 78%가 상승하게 되
었습니다.
이렇게 이자율이 4.5%에서 8%로 인상된 것도 받아들이기 어렵지만 이자율이 앞으로도 더욱 상
승할 가능성이 높다는 사실에 적지 않은 우려를 피할 수 없게 됩니다.
이러한 상황에서 이자율의 추가상승을 막기 위하여 현재의 홈에퀴티 크레딧라인을 고정이자율
(Fixed Rate)을 기준으로 하는 홈에퀴티론(Home Equity Loan)으로 바꾸는 것으로 그려할 수도
있겠으나 이 경우 일반적으로 원금과 이자를 동시에 분할상환하기 때문에 월상환부담이 늘어
나게 되어 현재 상환액이상의 금액을 감당하기 어려울 경우 올바른 해결책은 될 수 없을 것입
니다.
이러한 경우 고려될 수 있는 또다른 방법은 재융자를 통하여 현재의 1차모기지와 2차모기지
(홈에퀴티크레딧라인)을 합칠 경우에 어떠한 혜택이 있을 수 있는지를 검토해 보는 것입니다.
1차모기지로써 30년 고정모기지 37만5,000달러를 5.75%로 가지고 있으며 2차모기지로 홈에퀴티
크레딧라인 12만달러를 얻었으나 현재 이자율이 8%(Prime+0.5%)라고 한다면 1차모기지의 이자
율(5.75%)이 현재의 이자율보다 현저하게 낮기 때문에 구태여 1차모기지를 건드린다는 것이 현
명하지 못할 것으로 생각하기 쉽습니다. 그러나 1차모기지의 이자율은 낮지만 12만달러나 되는
2차모기지 이자율은 8%나 되고 있다는 점이 고려되어야 할 것입니다.
따라서 1차모기지와 2차모기지이자율의 평균가중치(Weighted Average)은 몇%인지 알 수 있다
면 과연 재융자가 필요한지의 여부를 판단할 수 있습니다.
위의 경우 평균가중치를 구하기 위하여 다음과 같은 단계를 거치면 됩니다.
1) 1차모기지 금액(37만5,000달러)과 이자율(5.75%)을 곱하십시오. 375,000 X 5.75%는 21,562가
됩니다. 2) 2차모기지금액(12만달러)과 이자율(8%)을 곱하십시오. 120,000 X 8%는 9,600입니
다.
3) 곱하여 나온 두개의 숫자를 더하십시오. 21,562+9,600은 31,162가 됩니다.
4) 합계된 숫자를 모기지융자의 총금액으로 나누십시오. 31,162를 495,000으로 나누면 6.30%가
됩니다.
위와 같은 방법으로 나온 결과를 보면 1차모게지 이자율(5.75%)은 낮지만 총모기지융자에 대하
여 적용되는 평균이자율은 6.30%라는 것을 알게 될 수 있습니다. 따라서 6.125%수준에서 모기
지 재융자를 할 수 있을 경우 모기지 이자부담은 6.30%에서 6.125%로 떨어지게 됩니다.
12만달러에 해당하는 홈에퀴티 크레딧라인의 경우 종전에는 이자만 냈으나 모기지 재융자를 할
경우 원금과 이자를 균등상환 해야 하기 때문에 월상환부담이 늘어나게 되는 것이 아닐까 하는
의문이 생길 수 있습니다. 그러나 이자율이 8%에서 6%로 떨어졌기 때문이 원금과 이자를 균등
상환하더라도 상환금액은 오히려 70달러가 줄어들게 됩니다. 또한 총모기지융자에 대하여 종전
에 냈던 금액에 비해 19달러정도만이 늘어납니다.
이러한 경우 재융자 할 경우 3가지의 혜택이 있을 수 있는데 첫째는 12만달러에 해당하는 모기
지의 이자율이 추가인상 될 염려가 없게 될 것이며 둘째, 전체적인 차입비용(Borrowing Costs)
이 6.300%에서 6.125%로 줄어들게 되고 셋째 상환액이 조금 늘기는 하지만 종전처럼 이자만
상환하는 것이 아니라 원금도 상환할 수 있게 된다는 것입니다.
이자율에 관련하여 최근의 상황은 매우 이례적이라 할 수 있습니다. 프라임금리가 30년고정모
게지의 이자율보다 현저히 높은 상황은 좀처럼 찾아보기 힘들다는 것입니다.
만일 홈에퀴티 크레딧라인으로 적지않은 금액을 가지고 있는 경우 평균가중치 이자율을 계산하
여 현재 자신이 실질적으로 부담하고 있는 이자율은 몇%가 되는지 꼼꼼하게 따져보고 이에 따
른 합리적인 방안을 찾아야 할 시점입니다.