20만달러-7% 이율-30년 고정융자 경우
월 페이 늘려 20년상환땐 10만달러 절약
여유 돈 다른 곳에 투자할 경우 수익과 비교
페이먼트 세금공제 혜택 등 고려해서 결정을

조기상환 방법

모기지 상환금액과 상환기간을 줄이는 방법으로는 2가지가 있다. 첫째는 현재 매달 지불하는 월 페이먼트를 약간 올리는 방법과 둘째로는 월 페이먼트를 격주 페이먼트로 변화하는 것이다. 두 가지 방법 모두 모기지 원금 상환기간을 줄여 이에 따른 복리 이자액을 절약하는 방법이다.
월 페이먼트의 액수 증가를 통한 조기상환의 이점은 다음과 같다. 예를 들어 20만달러의 모기지를 7% 이자율, 30년 고정금리로 융자를 받을 경우 월 페이먼트는 1,330달러에 달한다. 30년간 납부한 액수는 총 47만9,017달러로 원금 20만달러를 제하면 원금보다 2배 이상을 지불해야 한다. 여기서 월 페이먼트를 매달 200달러씩 더 지불하면 융자금 상환기간을 10년을 줄여 20년만에 갚을 수 있고 무엇보다도 이자 금액을 무려 10만1,011달러나 적게 내는 셈이다.
격주로 페이먼트를 내는 경우 1년에 26회의 페이먼트를 내기 때문에 조기상환이 가능하다. 이는 1년에 13번의 월 페이먼트를 내는 것과 같다. 같은 조건으로 20만달러의 모기지를 7% 이자율, 30년 고정금리로 융자를 받을 경우 매달 내야 하는 1,330달러를 12번이 아닌 13번을 지불할 때 매달 110달러를 더 지불하는 셈이다. 이럴 경우 모기지 상환기간은 6년 14주가 줄어들고 이자금액은 6만8,928달러를 절약하게 된다.
이자율이 높을수록 조기상환의 이점은 더 커진다. 다운페이먼트가 20% 이하일 경우 지불해야 하는 PMI 보험도 융자금 상환이 빠르기 때문에 보험료를 내지 않아도 되는 시기를 앞당길 수 있다.
처음 집을 구입했을 때는 이자를 훨씬 적게 내는 15년 고정 모기지의 장점을 알면서도 페이먼트 부담 때문에 30년 고정 모기지를 선택한 많은 사람들이 경제적 여유가 생기면서 20년에 페이먼트를 끝내기 위해 선택하는 것이 조기상환 방법이다.

조기상환 때 고려할 점

조기상환을 할 경우 융자금 10만달러당 100달러를 매달 더 내는 방법이 많이 이용된다. 이 액수보다 적을 경우 절약하는 복리이자액이나 상환기간 단축이 별로 효과가 없을 경우가 있다. 조기상환을 할 경우 약간의 수수료를 부담해야 한다. 격주 페이먼트 프로그램으로 바꿀 때는 통상적으로 300∼500달러의 수수료를 내야 한다. 또 매월 스테이트먼트 수수료 명목으로 2∼4달러의 액수가 부과된다.
무엇보다도 조기상환을 할 경우 더 내는 돈을 다른 곳에 투자, 더 큰 수익을 낼 수 있는지를 검토해야 한다. 추가로 내는 돈으로 생명보험을 구입하거나 401(k)나 IRA와 같은 은퇴자금 적립을 했을 경우 받을 혜택도 고려해야 한다. 조기상환을 통한 이자액 저축이 은행의 저축구좌(savings account)가 제공하는 이자액보다는 많은 것은 분명하지만 주식이나 다른 투자를 통해 더 많은 이익을 확보할 수 있기 때문이다.
세금에 따른 공제혜택도 고려해야 한다. 모기지 이자(mortgage interest)는 세금 공제혜택을 받는데 고소득자가 아니라면 매년 이자로 낸 총 금액의 대부분이 세금에서 공제된다. 이 혜택은 미국에서 집을 렌트하지 않고 구입하는 가장 큰 혜택 중 하나인데 원금이 줄어들면서 이자액도 줄어들고 모기지 페이먼트가 끝나면 이 혜택도 줄어든다. 납부기간이 오래돼 이자를 대부분 갚았고 남은 것은 원금이라면 조기상환의 한 이유가 될 수 있다. 원금 납부는 공제가 되지 않기 때문이다.
가장 중요한 것은 추가로 내는 돈을 지불할 수 있는 경제적 여유와 자금이 있는지를 검토해야한다. 조기상환을 할 경우 분명히 수만달러 이상의 이자를 저축할 수 있지만 매달 페이먼트는 현실이기 때문이다. 재정 전문가들은 가족중 한 사람이 해고를 당했거나 사업이 어려움에 처할 때를 대비해 최소한 3개월을 지탱할 수 있는 자금이 있어야 한다고 조언하고 있다.
한편 일부 주택 소유주들의 경우 목돈이 생겨 모기지를 일시불로 조기상환하는 것을 고려하는 경우도 있다. 일반 모기지의 경우 적게는 1년에서 많게는 5년 사이에 조기상환을 할 경우 조기상환 벌금을 낼 수가 있다. 모기지를 신청할 당시 서명했던 조기상환 벌금 조항(prepayment penalty clause)의 내용을 확인할 필요가 있다. 캘리포니아주에서 조기상환 벌금을 부과할 수 있는 기간은 최대 5년으로 5년 후부터는 조기상환 벌금을 부과할 수 없다.



■조기상환 방법과 주의점

집 값이 지속적으로 치솟고 있는 요즘은 상승세에 있지만 아직도 40년이래 가장 낮은 모기지 금리가 부동산 시장을 지탱하고 있다고 해도 과언이 아니다. 그러나 인플레를 우려한 연방준비제도이사회가 연방금리를 계속 올리면서 모기지 금리의 상승도 불가피할 것으로 우려되고 있다. 실제로 모기지은행협회는 최근 발표한 보고서에서 연방금리의 상승으로 30년 고정 모기지가 연말까지 7%대에 육박할 가능성이 있다고 예상하고 있다. 따라서 모기지 금리가 오르기 전에 현 모기지를 조기상환하는 주택 소유주들이 늘고 있다. 모기지 조기상환의 장단점을 분석한다.


조환동 객원기자