고진성 파인리지 모기지

지난 몇 년 사이에 매우 다양한 옵션의 모기지 상품들이 시장에 등장하게 되었고 이에 따라 모기지를 선택하는 것이 점점 복잡해지기 시작했습니다. 그러나 선택의 폭이 넓어졌다는 것이 무조건 좋은 것만은 아닙니다. 이는 상품이 지나치게 다양하기 때문에 의사 결정상의 어려움은
물론이고 일부 모기지 상품들의 경우 여러가지 위험요소가 숨겨져 있기 때문입니다. 올바른 모기지 상품이란 자신의 경제적인 여건이나 향후 개인적인 상황을 고려하여 최선의 선택이 될 수 있는, 적절한 모기지를 의미합니다. 이를 위하여 기본적으로 알고 있어야 할 사항은 다음과 같습니다.

30년이나 15년만기 고정모기지(Fixed Rate Mortgage) 경우 주택 융자프로그램 중 가장 안정된 모기지상품으로 평가받고 있습니다. 이는 융자기간동안 이자율이 변하지 않으며 이에 따라 모기지 상환금액 역시 변하지 않아 항상 예측이 가능하기 때문입니다. 특히 요즘은 고정이자율과 같은 장기(長期)이자율이 여전히 낮은 추세이며 또한 최근에 단기금
리의 인상에 따라 변동모기지과의 이자율 격차가 현저하게 줄어든 상태임에 따라 고정 모기지
에 대한 선호도가 더욱 커지게 되었습니다.
많은 사람들이 30년 고정 모기지은 원금은 줄어들지 않고 이자만 상환하는 것으로 오해하고 있
으나 실제적으로 첫해에는 상환액의 약 16%정도가 원금으로 상환되며 시간이 지날수록 원금으
로 상환되는 비율은 늘어납니다. 15년 고정 모기지는 단기간내에 모기지를 상환할 수 있고 이
자율도 30년 모기지에 비해 0.375%-0.5%정도 낮기 때문에 상환부담을 제대로 감당할 수 있다면 매우 좋은 프로그램이라고 할 수 있습니다. 15년 고정 모기지의 경우 30년 고정 모기지에 비해 월상환부담이 2배정도가 될 것으로 생각할 수 있으나 실제적으로는 30년 고정 모기지에
비해 약 36%정도 상환부담이 증가하게 됩니다.

변동 모기지(Adjustable Rate Mortgage)를 선택하는 이유는 단 한가지, 즉 고정 모기지에 비하여 상대적으로 이자율이 저렴하다는 것입니다. 변동이자 모기지중 주(主)를 이루고 있는 것은 소위 “하이브리드” 모기지라고 하여 특정기간(3년, 5년, 7년, 10년)동안 고정된 이자율을 적용
받으며 해당기간이 끝나는 시점부터는 그 당시의 시장이자율에 따라 이자율이 변동되는 모기지를 들 수 있습니다. 그러나 그동안 단기금리가 계속 인상됨에 따라 변동이자 모기지의 이자율
역시 계속 올라 요즘에는 고정 모기지와의 이자율 격차가 그다지 크지 않는 상황입니다.
이렇게 변동 모기지의 선택에 따른 혜택은 그다지 크지 않은 상황에서 굳이 이자율리스크 (이
자율의 변동에 따른 리스크)를 떠안아야 할 이유가 없기 때문에 요즘에는 이에 대한 선호도가
크게 줄어든 상황입니다.
앞에서 말씀드린 고정 및 변동 모기지는 융자기간동안 원리금을 분할하여 균등 상환하는 프로
그램입니다. 그러나 최근처럼 주택가격이 많이 오른 상황에서는 정상적인 상환방법, 즉 원리금
의 균등상환 이라는 방법으로는 주택비용을 제대로 감당할 수 없다는 문제에 봉착하게 되었고
이에 따라 상환부담을 최소화시켜주는 각종 신종(新種) 모기지상품들이 출현하게 되었습니다.
현재 상환부담을 최소화시키기 위하여 선택될 수 모기지 옵션은 이자만 내는 Interest-only 모
기지, 페이옵션 모기지(Option ARM) 그리고 40년만기 고정 모기지 등이 있을 것입니다.
신종 모기지를 선택할 경우 무엇보다 염두에 두어야 할 사항은 비록 이러한 융자프로그램이 상
환부담을 최소화시켜 주기는 하지만 초기의 일정기간에만 국한되어 있다는 점입니다. 따라서
만일 상환부담을 무조건 줄이기 위한 목적으로 이러한 모기지 상품을 선택할 경우 일시적으로
도움은 되겠지만 결국 이러한 ‘혜택’뒤에 도사린 여러 가지의 위험부담으로 인하여 얼마가지
않아 곤경에 처할 수도 있다는 점을 유념하십시오. 따라서 만일 신종 모기지를 선택할 경우
점검해야 할 사항은 다음과 같습니다.
월상환부담이 얼마나 많이 증가하며 이러한 상환부담의 증가는 언제 발생되나?
상환부담이 늘어나기 이전에 이에 상응할만한 금액만큼 소득이 늘어나거나 아니면 이사를 할
것으로 생각되는가?
1. 상환액이 늘어날 경우 이를 제대로 감당할 수 있는가?
2. 매월 모기지가 줄어들고 있는가? 아니면 모기지 잔액이 변하지 않고 그대로 있거나 아니면
오히려 늘어나고 있는가?
3. 모기지를 재융자(리파이낸스)하거나 집을 팔 경우 모기지를 상환하게 되면 벌과금이 징구되
나?
4. 집을 사고자 하는 목적이 무엇인가? 스스로가 감당할 수 있는 주택보다는 더 좋고 비싼 집을 장만하기 위하여 리스크가 더 높은 모기지를 선택하는 것은 아닌가?

모기지 상품에 대하여 알아 볼 때에는 각 융자프로그램의 특성에 대한 검토를 위하여 리스트를
작성하시면 의사결정에 많은 도움이 될 것입니다. 즉, 융자조건은 무엇인지, 이자율은 어떠한지,
변동금리인지, 다운페이 규모는 어느 정도인지, 조기상환에 관련한 벌과금은 있는지, 낮은 이자
율을 적용받기 위하여 포인트를 부과받는지 등에 대하여 꼼꼼하게 검토하고 이를 다른 프로그
램과 비교하시기 바랍니다.
모기지란 주택장만에 필요한 도구(Tool)입니다. 그러나 모든 사람들에게 획일적으로 적용되는
도구가 아니기 때문에 자신에게 알맞은 모기지가 어떤 것인지를 잘 살펴보아야 할 것입니다.
여러 가지를 따져 보는 것이 어렵다고 생각되면 그동안 가장 보편적으로 사용되고 있으며 안정
성이 높은 고정 모기지(30년 또는 15년)가 최선의 선택일 수 있다는 것을 염두에 두시기 바랍
니다.