고진성 <파인리지 모기지>


주택장만을 할 경우 최상의 이자율을 얻기 위해서는 최소한 20%의 다운페이를 해야 한다거나 20%미만의 다운페이를 할 경우 위험할 수도 있다는 이야기를 들어보신 적이 있습니까? 주택융자에 있어서 “20% 다운페이”의 원칙은 시장에서 일반적으로 제시하는 룰(Rule)입니다. 이는 주택구매자를 보호한다기 보다는 융자은행이 만약의 사태로 부터 스스로를 보호받기 위하여 정해진 원칙입니다. 만일 3개월이상 모기지상환이 연체되는 경우 융자은행은 법적절차 (Foreclosure)를 통하여 해당 담보 주택을 차압하는 수순을 밟게 됩니다. 그러나 융자은행은 부동산을 전문으로 취급하는 곳이 아니므로 주택차압시 두가지의 경우가 발생하게 됩니다.

우선 해당모기지에 관련하여 더 이상 이자수입이 없게 됩니다. 우선 지난 3개월동안 이자를 받지 못했기 때문에 만일 25만달러를 6.5%에 빌려주었을 경우 4,062달러를 손해보게 되며 매월 1,354달러씩 이자손실이 발생하게 됩니다. 융자은행의 입장에서 이러한 이자손실은 시간이 갈수
록 급증할 수 밖에 없게 됩니다. 따라서 추가 이자손실을 막기 위해서는 가급적 빠른 기간내에 해당주택을 매각하려 할 것인데 주택을 빠른 시간안에 처분하기 위해서 취할 수 있는 방법은 매각가격을 낮추는 것입니다.
그러나 매각가격을 낮출 경우 융자금액을 전부 회수할 수 없게 될 수도 있으며 또한 매각관련 비용 역시 융자은행에서 감당하여야 하여야 하기 때문에 추가손실이 발생될 가능성이 있게 됩니다. 따라서 융자은행의 입장에서는 이러한 리스크를 최소화시키기 위해서는 20%정도의 여유
가 필요하다고 판단하게 되었고 이에 따라 주택가격의 80%에 해당하는 금액만 융자해주고 나머지 20%는 주택구매자가 내도록 하는 “20% 다운페이” 원칙이 생겨나게 된 것입니다.

이처럼 “20% 다운페이” 원칙은 모기지의 연체가 발생할 것을 대비하여 마련된 융자은행을 위한 원칙이라고 할 수 있습니다. 그러나 이러한 “20% 다운페이” 원칙은 서서히 유명무실화되어가고 있습니다.
주택을 장만하려는 사람들 중 20%를 다운페이할 여력이 없는 사람이 늘어나게 되자 융자은행은 이에 따른 대안이 필요하게 되었고 이로 인하여 모기지보험 (Mortgage Insurance)가 생겨나게 되었습니다. 만일 15%에 해당하는 금액만 다운페이할 경우 은행의 입장에서는 5%에 해당
하는 금액이 리스크로 발생하게 되는 데 모기지보험을 들도록 하면 모기지가 연체될 경우 모기지 보험회사는 5%에 해당하는 금액을 은행에 직접 지불하게 됩니다. 이경우 모기지 보험료는 주택융자를 한 사람이 부담하게 되는 데 다운페이를 적게 하면 할수록 모기지 보험료는 상대적
으로 증가하게 됩니다.

모기지 보험이 다운페이에 관련한 문제를 일정부분 해결해주게 되자 크게 유행하게 되었고 이렇게 모기지 보험이 유행하게 되자 융자은행은 자체수익을 극대화시키기 위하여 모기지 보험에 견줄 수 있는 새로운 대안상품을 내놓게 되었는데 이것이 바로 다름아닌 홈에퀴티론(Home Equity Loan)과 홈에퀴티크레딧라인(Home Equity Line of Credit)이라는 2차모기지상품을 내놓게 되었습니다. 홈에퀴티관련 대출은 주택융자에 관련하여 융자은행이 수익을 높이기 위하여 마련되었다고 할 수 있습니다. 즉 융자금액이 80%가 초과할 경우 상대적으로 리스크가 높아지게 되고 이에 따른 높은 이자율을 징구할 수 있기 때문입니다. 따라서 80%에 해당하는 부분은 상대적으로 낮은 리스크의 주택융자(주택모기지) 80%를 초과하는 나머지 부분은 이자율이 높은 별도의 융자상품 (홈에퀴티론 또는 홈에퀴티 크레딧라인)으로 제공하게 되었습니다. 90%융자의 경우 80%융자와 10% 융자로 나누게 되며 이 경우 80%융자는 1차모기지, 10%융자는 2차모기지라고 불립니다.

2차모기지(홈에퀴티론 또는 홈에퀴티크레딧라인)의 이자율은 신용점수, 융자금액 그리고 융자비율(예: 90%, 100%)에 따라 결정됩니다.
2차모기지는 프라임금리의 적용을 받게 되는데 프라임금리는 연방은행의 기준금리(Fed Funds Rate: 은행이 빌리는 이자율)보다 3%가 높습니다.
이처럼 예전에는 주택구매를 위하여 20% 다운페이가 정설로 여겨졌으나 모기지 보험이나 2차 모기지상품의 등장에 따라 “20% 다운페이”는 점점 옛날이야기가 되어가고 있습니다.