문 에스크로 종료 전 매매대금 선불 지급 요구

<문> 폐업중인 사업체를 인수하기위해 업주와 계약을 체결하고 에스크로를 열었습니다. 에스크로를 종료하려면 아직 한 달여 정도 남았지만, 사업체의 용도 변경을 위해서는 건물을 새로 단장하고 추가 공사가 필요했습니다. 계약서에 명시하지는 않았지만, 매도인의 동의를 얻어 에스크로 종료 전 공사를 시작했고 이제 거의 완공단계에 이르렀습니다. 그러나 며칠 전 셀러는 사전 입주를 허락하였으니 사업체 매매 대금을 에스크로 종료 기간 이전이라도 미리 지불할 것을 요구했으며 그렇지 않을 경우 강제 퇴거 소송을 하겠다고 합니다. 제가 취할 수 있는 방법은 어떤 것이 있는지요?
<답> 사업체나 부동산 계약에 있어서 아무리 강조해도 지나침이 없다고 할 수 있는 말이 바로 “모든 계약서는 서면으로 작성해 두어야 한다”라는 것입니다. 거의 모든 분쟁과 싸움은 당사자 간의 합의 내용을 서면으로 확실하게 작성해 두지 않는 데서 비롯된다고 해도 과언이 아닙니다. 모든 일이 순조롭게 진행될 때에는 별 문제가 없다고 할 수 있으나, 어느 한 쪽이 오해를 한다던지 또는 자신의 이익만을 추구하기 위해 구두로 합의된 내용을 일방적으로 위반할 경우 귀하와 같은 분쟁이 발생하게 되는 것입니다.
일반적으로 에스크로가 종료되기 전에는 바이어의 사전 입주도 허락하지 않고 매도인에게 사전 대금 지불도 허락하지 않는 것이 원칙이라 하겠습니다.
그러나 모든 사람들이 원칙대로 이행하는 경우가 드물고 또한 서로의 편의를 위해서 이 원칙을 무시하기도 합니다. 일단 매도인이 사전 입주를 동의하였으면 매매 대금 선불을 요구하며 불응시 퇴거시키겠다고 하는 것은 실현 가능성이 없다고 여겨집니다.
왜냐하면 합법이든 불법이든 일단 세입자가 입주를 하게 되면 일방적으로 퇴거시킬 수 있는 것이 아니고 강제 퇴거 소송이라는 법적 절차를 거쳐야 하기 때문입니다.
오히려 더 주의해야 할 사항은 사업체 양도와 함께 임대 계약 양도에 대해 건물주의 사전 동의를 구하는 것이라 하겠습니다.
대부분 임대계약은 양도나 재임대 시에 건물주의 서면으로 된 사전 동의나 승인을 요구하고 있기 때문에 그렇지 않을 경우 건물주는 임차인이나 그 양수인에 대해 퇴거 소송을 할 수 있기 때문입니다.
계약 만료 전 사전 입주나 대금 선불 지급을 하게 될 경우에는 그 내용과 조건을 반드시 서면으로 작성해 놓으시기 바랍니다.


문 생산 위탁한 외국 공장, 계약 위반시 배상 청구는

<문> 노동력이 값싼 외국에서 상품을 생산하여 미국으로 수입 판매하는 사업을 하고 있습니다.
생산 원가의 절약을 위하여 노동력이 값싼 외국의 생산 공장에 상품의 견본을 보내서 주문 생산을 위탁하였고 상당한 금액을 착수금 조로 미리 지불하였습니다. 그러나 몇 개월이 지나도 상품이 도착하지 않고 그나마 보내온 몇 개의 견본 상품도 본래 요구했던 품질보다 너무 기준에 미달되어 계약을 최소하고 착수금의 반환을 요구하였습니다.
지불해 주기로 한 기간이 벌써 몇 달 지났는데도 상대방은 약속을 이행하지 않고 제가 연락을 해도 의도적으로 피하는 것 같습니다.
상대방은 이곳에 거주하지도 않고 사업체도 외국에 위치해 있는데 어떻게 손해 배상을 청구할 수 있는지 알고 싶습니다.
<답> 자신의 권리를 보호하기 위해 어느 지역에서 소송을 제기할 수 있는가 하는 문제에 관한 것이 바로 법적용어로 재판관할권이라 합니다. 일반적으로 아무 지역에서나 소송을 제기할 수 있는 것이 아니고 법에서 규정한 일정한 조건과 원칙을 따라야 합니다. 일정 지역에서 소송을 제기할 수 있는 경우를 일반적인 예로 들어보면 첫째 피고소인이 거주하는 지역이고, 둘째는 소송의 원인이 되는 사건이 발생한 지역입니다. 셋째 특별한 경우에 법적으로 요구되는 제반 사항이 충족되었을 때, 소송을 제기하는 사람이 재판관할 지역을 선택할 수도 있고, 재판 관할 지역이 법으로 정해져 있는 경우도 있습니다.
또한, 계약서를 작성할 때에 당사자들이 분쟁 발생시 특정한 지역을 재판 관할 지역으로 정한다고 미리 합의할 경우도 있습니다.
귀하의 경우 계약서에 재판관할 지역에 대한 합의 내용이 없다면 위에 예를 들은 것처럼 계약위반이 발생한 지역이나 또는 상대방이 거주하는 외국에서 소송을 제기해야 하는 경우도 발생합니다.
국제 상거래에 있어서 상대방의 신용도를 조사하고 계약서에 분쟁 발생시를 대비한 재판 관할 사항을 명시하는 이유가 바로 여기에 있는 것입니다.
귀하의 경우, 상대방의 거주지나 사업체가 외국에 있고 국내에 어떠한 재산도 소유하고 있지 않다면, 국내에서 재판에 승소하여 판결문을 받는다 하더라고 결국 상대방이 거주하는 외국에 까지 법적 효력이 미치지 못하기 때문에 어려움을 겪게 될 것입니다. 그러나 미국과 조약관계를 유지하고 있는 상대방 국가의 법원에 미국내 판결문을 강제 집행해 줄 것을 요청할 수 있고 실제 차압이나 강제 집행을 통해 청구권을 행사할 수 있습니다.


한태호 변호사
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