문 결혼 전 소유한 부동산 이후에도 개인재산으로 유지되나

<문> 부모님으로부터 증여 받은 부동산이 있는데 저의 이름만 올라간 단독 소유주로 등기되어 있습니다.
미국에서는 일단 결혼하게 되면 법적으로 모든 재산이 부부 공동소유로 된다는데 제가 부모로부터 받은 부동산의 경우 결혼 후에는 부부공동 재산이 되는 것인지요. 또한 결혼 후에 배우자가 소유권 혹은 청구권을 주장할 수 있는지 궁금합니다.
<답> 가장 가까운 사람 사이에 제일 말하기 곤란한 것이 금전적인 이해관계가 연관되었을 때일 것입니다. 그러나 아무리 가까운 사이라 할지라도 사전에 명확하게 규명할 것은 반드시 서면으로 확정해 놓는 것이 장래에 발생할 수 있는 더 큰 분쟁과 문제점을 방지하는 것이라 하겠습니다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 결혼하기 전에 혼전 계약서(prenuptial agreement)라는 것을 작성하여 사전에 재산에 관한 권리와 의무를 미리 규정하는 제도가 있습니다. 그러나 혼전 계약서를 작성하지 않더라도 다른 배우자의 소유권에 상관없이 한쪽 배우자의 독자적인 개인 재산으로 소유권을 유지하는 방법도 있습니다. 이러한 것을 이해하기 위해서는 우선 미국의 재산 소유권에 대한 개념을 이해하여야 합니다. 미국 대부분 주에서는 부부공동 재산제를 택하고 있습니다. 즉 결혼한 이후에 취득한 모든 재산은 어느 배우자의 노력에 의한 수입인가에 관계없이 부부공동 재산(community property)으로 간주하는 것입니다. 예를 들면 아내는 집에서 살림만 하고 남편이 ‘2~3잡’을 뛰며 힘들게 돈을 벌었더라도 그 수입은 부부공동 재산이고 부부가 동등하게 절반씩 권리가 있다는 것을 의미합니다.
반면에 결혼 이전 취득한 재산이나 법적 별거를 시작한 이후에 새로이 취득한 재산은 그 배우자의 개인재산(separate property)이며 한쪽 배우자는 다른 배우자의 개인재산에 대해 전혀 권리를 주장할 수 없는 것을 의미합니다. 따라서 귀하가 현재 결혼하기 전에 소유하고 있는 재산은 별도의 법적 조치를 취하지 않더라도 귀하의 개인재산으로 유지하는 데는 별 문제가 없다고 하겠습니다. 결혼 후 세월이 많이 흐른 후에 재산권에 대해 분쟁이 많이 발생하는데 그 이유는 대부분 처음에는 한쪽 배우자의 개인재산인 것이 서면상으로 확실했으나 결혼 후 소유자 명의를 변경하였다든지 또는 그 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입하였을 때 자금의 출처나 투자 대상에 대한 명확한 기록을 남기지 않았기 때문에 발생하게 됩니다.
예를 들면 결혼 후에 이 부동산을 팔고 다시 부동산을 구입할 때 단독 명의의 개인 재산으로 등기하기 위해서는 판매자의 grant deed와 함께 배우자의 포기 증서(quit claim deed)를 동시에 등기하여야만 법적으로 유효하게 되는데 이를 지키지 않는 경우가 이에 해당한다 하겠습니다. 최근 독자 문의 내용 가운데 부부 중 한쪽 배우자의 독립재산으로 등기할 때 왜 다른 배우자의 공증된 포기증서를 요구하느냐는 질문이 많은데 바로 위와 같은 이유 때문입니다.


문 계약서 명시된 금지사항 건물주가 차후에 승인

<문> 1년 전 건물주 요구로 사업체에 설치된 기계를 떼어내는 조건으로 새 임대계약을 맺었습니다. 새로운 임대계약서에는 어떠한 기계도 설치하지 않고 필요한 작업은 다른 곳에서 하는 것으로 명시됐습니다. 그러나 기계설비가 없는 관계로 고객도 줄고 사업운영에도 불편함이 많았습니다. 이후 건물주의 허락을 받아 새 기계를 설치하고 운영중인데 한 가지 불안한 것은 이미 계약서에 명시된 “어떠한 기계도 설치할 수 없다”는 조항을 삭제하지 않은 것입니다. 만일 건물이 팔려 랜드로드가 바뀐다면 계약서 조항을 근거로 기계 철거를 요구하지 않을까 걱정됩니다.
<답> 상업용 임대계약서를 작성할 때는 양쪽 당사자를 대등한 위치로 간주하기 때문에 잘 이해하지 못하던지 잘 모르고 서명했다는 변명은 통하지 않습니다. 대부분 임대계약 때 임차인의 요구사항에 대해 건물주는 서면으로 명시하기보다는 구두로 약속하는 경우가 많습니다. 그러나 일단 건물에 입주하게 되면 서면으로 합의된 증거가 없기 때문에 양측의 의견 차로 분쟁이 발생하는 것입니다. 원칙적으로 임대계약서에 명시된 내용을 변경하기 위해서는 양측이 합의한 내용을 서면으로 만들어 서명함으로써 유효하게 됩니다. 전문가의 도움이 끝까지 필요한 이유가 바로 귀하와 같이 중요한 사항을 간과할 수 있는 경우가 발생할 수 있기 때문입니다. 그러나 임대계약 변경에 대해 서면으로 요청한 근거가 있고 기계 종류와 설치에 대해 건물주가 허락한 물적 근거가 있다면 크게 염려할 문제는 아니라고 생각됩니다.
그동안 건물주와 기계 설치에 대해서 주고받았던 편지나 서류 등을 잘 정리해 보관하면 차후에 도움이 될 것입니다.


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한태호 변호사