고진성<파인리지 모기지>

지난 8월 이래 모기지 이자율은 계속 상승하다가 잠시 주춤하였으나 이후 다시 상승세를 타고 있습니다. 이처럼 이자율이 상승세를 타고 있는 이유는 3/4분기 경제성장률이 4.3%로 재조정되는 등 경기상승의 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있기 때문입니다. 경기가 좋아지면 항상 인플레이션의 위험이 뒤따르게 되고 이에 따라 모기지 이자율과 같은 채권의 이자율은 상승하게 됩니다.현재 모기지 금리의 추세에서 두드러지게 나타나고 있는 현상은 변동금리모기지(ARM)의 이자율이 고정금리모기지(FRM)의 이자율에 보다 빠른 속도로 상승하고 있다는 것입니다.

통상적으로 변동모기지(단기금리)는 고정모기지(장기금리)보다 이자율이 낮습니다. 예를 들어 올해 초 5년 변동모기지와 30년 고정모기지간의 금리차이는 약 0.7%정도였습니다. 즉 5년 변동모기지가 30년 고정모기지보다 이자율이 0.7% 낮았다는 것입니다. 그러나 최근 이자율의 차이
는 0.5%정도로 줄어들었습니다.이렇게 변동 이자모기지가 빠른 속도로 인상되는 이유는 고정모기지의 경우 장기(長期)금리의 영향을 받는 반면 변동모기지는 단기(短期) 금리에 영향을 받고 있으며 이에 따라 고정모기지
와는 달리 연방은행(Federal Reserve)의 금리정책에 의해 영향을 받고 있기 때문입니다. 인플레이션의 우려에 따라 연방은행은 그동안 단기금리(Fed Rate)를 계속 인상시켜 왔으며 또한 현재 4%인 기준금리를 향후에도 계속 인상시켜 적어도 내년 1월30일까지는 4.5%로 가지고 갈 것으로 전망됩니다.

이렇듯 연방은행이 계속하여 금리인상을 할 경우 장기금리 역시 동반상승하여야 합니다. 만일 장기금리가 상승하지 않을 경우 수익곡선(장기금리와 단기금리간의 격차)이 반전(Invert)되는, 즉 장기금리보다 단기금리가 더 높아지는 현상이 초래되는 문제가 발생합니다. 장기금리도 상
승하기 위해서는 인플레이션의 조짐이 더욱 가중되거나 해외투자기관들이 미국채권의 매입을 중단하거나 투자자산을 회수하는 경우에나 가능할 것이나 현재로써는 이러한 현상이 갑자기 발생될 것으로 보이지는 않습니다.
단기금리가 계속 인상되는 상황에서 변동모기지를 얻은 분들의 경우, 변동모기지가 가지고 있는 리스크, 즉 향후에 예상되는 “상환쇼크(Payment Shock)”에 대한 신중한 고려가 요망되고 있습니다. 즉 이자율이 계속 상승되어짐에 따라 고정이자율이 끝나는 시점부터 모기지 상환부
담이 급증하는 데에 따른 대책을 고려하여야 할 것입니다.

만일 상환부담이 급증할 것이라는 사실이 확실시될 경우 이자율변동의 불일치성 (Irregularities)에 따라 이자율간의 격차가 줄어드는 상황을 이용하여 리파이낸스(재융자)를 통하여 고정모기지로 전환하는 방안을 고려하시기 바랍니다. 소위 “Repositioning”이라고 하여 향후 10-30년을 대비하여 주택모기지의 포지션을 재정립하기 위한 조치의 일환으로써 기존의 변동모기지를 30년 고정모기지 또는 최소한 10년짜리의 변동모기지로 전환하는 것입니다. 특히 단기간내에 주택을 매각할 것이 확실시되는 상황이 아닐 경우 변동모기지를 얻은 사람들은 아직까지 6.375%미만대의 고정모기지로 전환하는 것이 유리할 것입니다.

홈에퀴티 크레딧라인의 경우 이자율은 변동모기지의 이자율보다 더 빠르게 급등하고 있습니다.예를 들어 2004년 6월에 홈에퀴티 크레딧라인을 얻은 경우 이자율은 그 당시 30년 고정모기지 이자율보다 1.21%나 낮았을 것입니다. 그러나 홈에퀴티 크레딧라인는 프라임금리(Prime Rate)
에 연동되어짐에 따라 연방은행(Federal Reserve)이 단기금리를 인상하면 계속 인상되도록 되어 있습니다.

지난 2000년 6월 이래 연방은행은 단기금리를 3%나 인상하였고 이에 따라 프라임금리는 7%로 인상되어 결국 홈에퀴티 크레딧라인의 이자율은 고정모기지 이자율보다도 0.625%나 높아지게 되는 반전현상이 발생하였습니다.이러한 현상이 발생함에 따라 소위 “캐쉬아웃재융자”를 통하여 기존의 홈에퀴티 크레딧라인
을 상환하는 조치를 취하고 있습니다.

모기지은행협회(MBA)에서 발표한 지난주의 모기지 신청 현황에 따르면 모기지 신청건수는 전주보다 전반적으로 5.2%가 증가하였는데 모기지재융자의 신청건수는 7%나 증가하였습니다. 이는 많은 사람들이 페이옵션(Option ARM)이나 Interest-only 모기지 또는 기타 변동모기지에서
비롯되는 리스크에 대처하거나 홈에퀴티 대출 관련하여 상환부담이 가중됨에 따라 이를 해결하기 위한 조치로써 모기지재융자를 하고 있다는 사실을 나타내주고 있습니다.