고진성 <파인리지 모기지>

컨포밍 모기지의 융자한도가 끝없이 오르고 있습니다. 지난 11월29일 발표된 2006년도 컨포밍 모기지의 융자한도는 단독주택의 경우 2005년도의 35만9,650달러에서 41만7,000달러로 15.95%가 인상되었습니다.대부분의 사람들은 ‘점보’ 모기지가 융자금액이 큰 모기지라고는 알고 있습니다. 그러나 융자금액이 얼마나 커야지 점보 모기지라고 할 수 있는지 또한 점보 모기지가 아닌 모기지의 경우에는 무엇이라고 불릴까요?

우선, 점보가 아닌 모기지 융자를 소위 컨포밍 모기지라고 합니다. 컨포밍(Conforming)이란 “무엇에 부합된다는’ 뜻으로 이 경우 주택 모기지를 매입해주는 페니메(Fannie Mae)나 프래디맥(Freddie Mac)과 같은 정부기관(정확하게는 Government Sponsored Agencies)이 제시한 융자기준(가이드라인) 에 부합되는 모기지를 말합니다. 점보 모기지 또는 컨포밍 모기지의 여부를 정해주는 융자금액은 부동산의 형태에 따라 달라집니다. 컨포밍 모기지의 금액은 부동산의 형태(단독주택 또는 다세대주택)에 따라 다음과 같이 새롭게 조정되었습니다.
단독 주택(1-Unit): $417,000
2세대주택(2-Unit): $533,850
3세대주택(3-Unit): $645,300
4세대주택(4-Unit): $801,950

2005년도 컨포밍 모기지의 융자한도는 35만9,650달러 였습니다. 대부분의 융자기관들은 융자한도가 40만 달러로 늘어날 것으로 예상하여 그동안 35만9,000-40만 달러에 해당하는 모기지에 대하여 낮은 이자율을 적용하여 왔습니다.점보 모기지의 경우 컨포밍 모기지보다 약 0.25%-0.375%정도 이자율이 높으며 승인기준 역시 컨포밍 모기지와는 다른 보다 까다로운 기준을 요구하고 있습니다. 점보 모기지의 이자율이 컨포밍에 비해 높은 이유는 그만큼 상대적으로 리스크가 높기 때문입니다.

예를 들어 50달러를 4명에게 빌려주고 또 다른 한사람에게는 500달러를 빌려주었을 경우 500 달러를 빌려준 사람에 대하여 더 많은 우려를 하는 것은 당연한 것입니다. 이러한 논리는 모기지에도 적용됩니다. 이자율이란 항상 리스크에 따른 보상인 만큼 리스크가 높은 점보 모기지가 이자율이 높은 것은 물론이며 보다 엄격한 융자기준이 요구되는 것입니다.
이와 더불어 컨포밍 모기지의 이자율이 낮은 이유는 채권투자가들이 모기지 시장에 유동성을 제공키 위해 설립된 페니메나 프레디맥과 같은 기관들이 미연방정부의 지원 및 보호 하에 있다는 신뢰 속에 이들 기관들이 발행한 유동화채권의 가치를 높이 평가하기 때문입니다.

컨포밍 모기지의 융자한도가 늘어남에 따라 단독주택의 경우 41만7,000달러 이내의 모기지를 융자받을 경우 차입비용이 0.25%에서 0.50%정도 줄어들게 될 것입니다. 또한 35만9,650-41만7,000달러 범위 내에서 모기지 융자를 받을 경우 점보 모기지에 비하여 덜 엄격한 융자기준이 적용되기 때문에 주택융자를 한결 수월하게 받을 수 있을 것입니다.점보 모기지의 경우 소득에 대한 검증은 생략하더라도 자산(다운페이와 클로징비용)에 대하여서는 반드시 검증하며 또한 경우에 따라 6개월 이상에 해당하는 주택비용(모기지 원리금+원금+보험료)을 예비금으로 가지고 있다는 것을 증빙하는 것이 일반적입니다. 그러나 컨포밍 모기지의 경우 신용상태가 좋은 고객에 한하여 이러한 소득 및 자산에 대한 검증절차를 생략하는 혜택이 주어지며 이자율의 경우에도 이에 따른 불이익을 전혀 받지 않는 등 여러가지 면에서 수월하고 간편한 모기지 절차가 약속됩니다. 또한 융자한도금액이 5만7,350달러가 늘어났다는 것은 주택시장에는 새로운 모멘텀으로 작용될 수도 있을 것입니다.

최근 들어 모기지이자율은 계속 상승하였으며 앞으로도 인상될 가능성이 매우 높은 상황에서 일부나마 완충역할을 감당할 수도 있을 것입니다.
그러나 주택의 평균가격이 높은 캘리포니아나 뉴욕 및 뉴저지지역의 경우 컨포밍 모기지의 융자한도가 인상되더라도 커다란 도움을 줄 수 없을 것이라는 지적도 있습니다. 즉 전국적인 주택가격의 수준을 볼 때 41만7,000달러라는 융자한도는 더할 나위 없이 충분한 것으로 여겨지지만 중간주택가격이 50만 달러를 훨씬 상회하는 지역들의 경우 융자한도의 상승에 따른 혜택을 받기 어렵다는 것입니다. 이럼에도 불구하고 융자한도의 변경에 따라 약 50만명 정도가 점보 모기지 대신 컨포밍 모기지를 얻을 수 있게 될 것이며 이에 따라 낮은 이자율의 적용을 받게 될 것으로 예상되고 있습니다. 이러한 융자한도의 변경은 2006년부터 시행되지만 실제적으로는 지금 당장부터 새로운 한도금액의 적용을 받을 수 있습니다.