문 CUP 기간 만료되었다고 주류판매 금지명령 받았는데

<문> 약 1년 전 식당을 매입, 운영 중입니다. 지난 달 시정부로부터 제가 입주해 있는 건물의 조건부 사용허가(Conditional Use Permit) 기간이 만료됐지만 갱신을 하지 않아 더 이상 주류를 판매 할 수 없다는 통보가 왔습니다. 주류판매허가(ABC 라이선스)는 아직 유효기간이 남았는데 이해가 되지 않습니다. 주류를 판매하지 못할 경우 비즈니스에 막대한 지장을 초래할 수 있고 적자를 면하기 힘들 것 같아 걱정입니다.
CUP에 대해서는 사업체를 판매한 사람이나 부동산 중개인, 또는 건물주로부터 전혀 들어본 적도 없는데 제가 할 수 있는 방법에는 어떤 것이 있는지 조언을 부탁드립니다.

<답> 우선, CUP가 무엇인지에 대해 설명 드리겠습니다. 각 도시에는 해당 지역의 토지는 특정한 용도로 사용할 수 있도록 지정되어 있으며 그 이외 목적으로 사용 때에는 제한을 가할 수 있도록 되어 있습니다. 이것을 조닝(Zoning).이라고 합니다. 예를 들면, 해당 지역의 이미 설정된 조닝에 따라 ‘주택 지역’(Residential: R-Zoning), ‘상업지역’(Commercial: C-Zoning), ‘공장 지역’(Industrial: D-Zoning) 등으로 나뉘게 됩니다.
주택지역인 R조닝 구역은 집을 짓거나 아파트를 건축하는 것처럼, 주택을 목적으로 하는 지역을 말하고, 상업지역은 일반적인 상가나 사업체를 설립 운영할 수 있는 지역을 말합니다.
같은 논리로 공장지역은 사업체뿐 아니라 일반적인 상가보다 공장이나 기계설비를 주로 해야 하는 사업체인 경우에 해당됩니다.
이와 같이 해당지역 목적에 속하는 용도로 토지와 건물을 사용할 때에는 CUP를 신청해야 할 이유가 없습니다. 그러나 해당지역에서 지정해 놓은 토지나 건물의 용도 이외의 목적으로 사용하고자 할 때에는 반드시 CUP를 받아야 하는 것입니다. 다시 말해 다른 용도로 사용하는 것에 대해 ‘조건부 사용허가’를 받아야 하는 것입니다.
아마도 귀하의 사업체는 주택지역에 위치해 있는 것 같습니다. 처음 귀하의 음식점을 설립한 사람이 해당 지역의 시정부나 주정부에 CUP를 신청하였을 것이고, 이는 통상적으로 5~10년간 유효하며 그 기간이 만료되기 전 다시 연장, 또는 갱신을 하여야 합니다.
대부분 CUP에 관한 기록은 건물 기록과 함께 열람할 수 있는데, 건물주나 사업체 판매자가 이에 관해 언급하지 않았다는 것이 잘 이해되지 않습니다. 참고로 알아둬야 할 것은 CUP는 조닝 변경과는 전혀 다른 것입니다.
조닝 변경은 해당 지역의 토지 및 건물 사용 용도를 영구히 변경하는 것을 의미하고 일단 변경이 되면, 갱신이나 연장이 필요하지 않습니다. 그러나 CUP란 한시적으로 토지 사용용도를 조건부 허가하는 것이므로, 허가 기간이 만기되기 전에 반드시 연장, 또는 갱신을 하여야 하는 것입니다.
CUP를 신청하기 위해서는 우선, 해당 지역의 조닝위원회나 도시 계획위원회의 요구에 따라 주민 공청회를 거쳐야 합니다. 그 목적과 이유는 CUP를 신청하는 지역의 주민과 건물주로부터 반대의견이나 어떤 문제점이 발생할 수 있는가 알아보기 위한 것입니다.
통상적으로 신청하는 장소부터 일정한 거리 내 있는(LA의 경우 300피트 이내) 주민이나 건물주에게 공청회의 날짜와 장소를 공지하고 의견을 수렴한 뒤 해당 지역의 위원회에서 최종적으로 결정하게 됩니다.
최근에 풍기가 문란하고 심야에 소음을 발생시킨다고 주민이 공청회에서 반대한 이유 때문에 시내 중심가에 있던 한 유명한 유흥업소가 CUP를 갱신 받지 못해서 문을 닫은 경우가 바로 이에 해당됩니다. 주민의 반응뿐만 아니라 주위환경에 미치는 결과에 대해서도 해당 위원회는 연구하고 참조하게 되어 있습니다. 따라서 사업체나 건물을 파고 살 때에는 CUP의 존재 여부를 확실히 알아둬야 하고, 그 기간과 갱신 과정에 대해서도 미리 준비해둬야 합니다.
일반적으로 건물주는 상가에 입주하는 입주자의 사업체 성격에 따라, 입주자가 책임지고 모든 허가나 라이선스를 받도록 임대 계약서에 명시하고 있으므로, 건물주에게 책임을 따지기에는 별도의 상황이 존재하지 않는 한 어렵다고 하겠습니다.
그러나 사업체를 판매한 사람의 경우 이를 명시할 책임이 있다고 할 수 있으므로 사업체 매매 계약을 무효화하거나 손해 배상을 청구할 사유에 해당한다고 하겠습니다.
어떤 경우든 CUP가 필요할 것이므로 일단 전문가를 만나 상의한 후 절차에 따라 CUP를 신청하고 이에 소요되는 비용과 손해에 대해서는 차후 청구하는 것이 바람직하다고 생각됩니다.

한태호 변호사
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