앞으로 차압, 매물이 넘쳐난다고 예상되는데 부동산 경매 절차에 대해 알아보자.

최근 6∼7년간 캘리포니아주 평균 부동산 가격이 두배로 뛰는 등 주 역사상 유래를 볼 수 없을 만큼 큰 호황을 누려왔던 것도 사실이다. 그러나 홈 바이어들이 무리하게 구입했다가 페이먼트를 감당하지 못해 차압을 당하거나 경매에 부쳐지는 주택이나 콘도도 올해를 정점으로 크게 증가할 것으로 전망되고 있다. 잘만 구입하면 주택을 좋은 가격에 구입할 수 있어 많은 한인들이 관심을 갖고 있는 주택 경매의 장단점과 절차를 알아본다.





혹시 2차 모기지 있는 주택인지 반드시 확인해야

●경매에 부쳐지기까지 절차
주택이 경매에 부쳐지기까지는 여러 절차가 있다. 일반적으로 모기지가 두 달 연체되면 렌더로부터 ‘채무 불이행 통보서’(Notice of Default)를 받는다. 렌더에 따라 세 달 연체될 때까지 미뤄지는 경우도 있으나 이 통보서를 받는 날부터 차압과 채무 절차가 시작된다고 보면 된다.
렌더는 채무 불이행 통보서를 지정 관리인(trustee)을 통해 주택이 위치한 카운티 정부기관(recorder’s office)에 제출하게 된다. 주택 소유주는 채무 불이행 통보서 발급 날짜로부터 3개월 이내에 밀린 원금과 이자, 페널티를 모두 납부해야 한다. 따라서 3개월 이내에 언제든지 갚을 수 있으나 밀린 금액을 한꺼번에 내야하며 나눠 낼 수는 없다.
주택 소유주가 채무 불이행 통보서가 발급된 날로부터 3개월 이내에도 빚을 갚지 못할 경우 관리인은 주택을 경매에 부친다는 ‘Notice of Trustee Sale’ 통보를 주택 소유주에게 보내고 카운티 정부에 등록을 하게 된다. 실질적인 경매는 ‘Notice of Trustee Sale’ 통보가 나간 후 21일이 지나면 언제든지 할 수 있다. 주택 소유주는 경매가 실시되기 30분 전이라도 밀린 금액을 갚을 수만 있다면 자신의 소유권을 되찾을 수 있지만 이 시점에서는 원금과 이자, 페널티 외에도 관리인에 대한 경비, 경매 절차 등 추가로 수천달러를 지불해야 한다. 돈을 갚지 못할 경우 경매를 피할 수 있는 유일한 방법은 파산신청뿐이다. 일단 챕터 7 등 파산신청을 하면 경매는 연장되며 파산신청 당일 실시될 예정인 경매도 취소 된다.

●경매는 어떻게 실시되나
LA 카운티의 경우 주택 경매는 수피리어 법원에서 주로 열린다. 놀웍, 포모나, 노스리지 지역 등에서 경매가 많이 실시되며 법원 안에서 하거나 법원 주차장에서 열릴 때도 있다. 경매에 갈 때는 구입하기를 원하는 주택을 미리 지정한 후 참석하는 것이 좋다.
먼저 경매가 실시되기 전 당일 경매 명단에 포함됐으나 주택 소유주가 돈을 지불했거나 파산신청을 해서 경매가 취소된 주택의 명단이 구두로 통보된다.
또 최저 가격보다 항상 가격이 오르고 경쟁자가 많으면 가격이 많이 오를 수 있기 때문에 자신이 지급할 수 있는 최고 상한선을 염두에 두고 경매에 참여해야 한다. 다른 경쟁자와 가격 싸움을 하게 되면 현장 분위기에 휩싸여 비싼 가격을 지불할 수 있기 때문이다. 최종 구입자로 선정되면 구입액수의 100%를 현금이나 캐시어스 체크(cashier’s check)로 내야 한다. 따라서 자신이 구입할 주택의 가격을 미리 현금이나 캐시어스 체크로 준비해야 하며 최종 가격이 오를 것에 대비해 현금을 추가로 준비해야 한다. 한 가지 주의할 점은 경매가 야외에서 열릴 때는 참관도 가능하지만 법원 실내에서 열릴 때는 자리가 제한돼 있어 캐시어스 체크가 있는 사람만 들어갈 수 있는 경우가 많다.
경매 주택은 부동산 에이전트 없이 개인이 직접 구입할 수 있다. 그러나 에이전트가 커미션을 받는 조건으로 경매 주택을 알아보고 주택 구입 때 모든 절차를 대행해 주기도 한다. 이럴 경우 법적으로 정해진 커미션은 없지만 주택 가격의 1∼2%를 주기도 하고 추후 주택 판매시 리스팅을 주는 조건으로 커미션의 일부를 대신하기도 한다.

●주의할 점
경매에 부쳐진 주택에 1차 모기지(1st trust deed)만 있는지 2차 모기지(2nd trust deed)가 추가로 있는지를 반드시 확인해야 한다. 이는 1차 모기지만 있으면 2차나 3차 모기지는 떨어져 나가지만 2차 모기지가 있는 집을 경매로 살 경우 1차까지 갚아야 하기 때문이다.
부동산 전문가들은 “실제로 한 한인은 시가 70만달러 주택을 34만달러에 구입했다고 좋아했지만 2차 모기지 금액으로 1차 모기지 35만달러를 추가로 지불해야 했다”며 “1차 모기지가 저당돼 있는 주택을 사야 하는 이유가 여기 있다”고 말했다.
한편 주택 소유주 입장에서는 비즈니스 론을 얻을 때 조심해야 한다. 비즈니스를 하는 많은 한인들이 주택 모기지만 잘 내면 집을 뺏길 위험은 없다고 생각하지만 대다수의 비즈니스 론이 주택을 담보로 하고 있어 론을 못 갚으면 은행이 주택을 차압하기 때문이다.


▲ 주택 경매 용어 해설
경매를 알리는 ‘Notice of Trustee Sale’에서 사용하는 용어들을 이해하면 도움이 된다.
APN-주택이 위치한 정확한 행정지역을 지칭하는 것으로 ‘T’(Track) ‘L’(Lot) ‘B’(Book) ‘P’(Page)로 나뉜다.
Trustor-모기지를 갚지 못한 주택소유주.
Bene.-’Beneficiary’ 즉 렌더를 지칭.
Trustee-이 주택의 경매에 따른 행정절차를 담당하는 회사.
Sale-경매 날짜와 시간, 경매 장소.
Rec.-’Notice of Trustee’s Sale’이 나간 날짜. 경매는 이 날로부터 21일 후에 보통 열린다.
Minimum Bid-경매가 시작하는 가격으로 렌더가 정한다.
이밖에도 ‘Notice of Trustee Sale’에서는 주택 소유주가 받은 모기지의 총 액수(loan amount), 처음 연체된 날짜(delinquent date)와 액수(delinquent amount), 감정 건물시가(assessed value), 건평, 방과 화장실 수 등 건물에 대한 정보를 담고 있다.


부동산 경매 정보, 여기 물어봐

■ 관련 웹사이트들

▲www.firstgov.gov/shopping/
auctions/auctions.shtml
연방 정부가 경매 또는 판매하는 모든 정부 보유 부동산의 정보를 담고 있는 포털 사이트다. 차압 부동산이 위치한 주와 기관별로 경매에 부치는 정보를 받을 수 있다.
▲www.ustreas.gov/auctions/
irs/real1.html
연방 국세청(IRS)이 세금이 밀려 차압한 부동산에 대한 정보를 제공한다. 주와 지역별로 경매에 부쳐지는 주택의 정보와 경매날짜 등을 알 수 있다. LA 지역의 경우 LA 다운타운 연방법원(312 N. Spring St., LA)에서 주로 경매가 이뤄진다.
▲http://propertydisposal.gsa.
gov/property/
연방 정부는 미국에서 가장 많은 부동산을 소유하고 있다. 이중에는 일반 주택부터 오피스 건물, 창고, 토지를 모두 망라하고 있다. 한국의 행정자치부라고 할 수 있는 연방 총무국(GSA·General Service Admin.)이 처분하려는 연방정부 소유 부동산에 대한 정보를 알 수 있다. 주와 지역별로 검색이 가능하다.
▲http://www.pd.dgs.ca.gov/
surplus/default.htm
캘리포니아주 행정국은 주정부가 처분하는 각종 부동산의 판매와 경매를 담당한다. 일차적으로 정부기관이나 비영리 단체에게 매입 우선권이 주어지지만 매입 오퍼가 없을 경우 그 다음으로 개인에게 구입할 수 있는 기회를 제공하고 있다.
▲www.foreclosurefreesearch.com
미국에서 차압된 부동산을 볼 수 있는 검색 엔진. 주별로 차압된 부동산과 경매 일정을 알려준다. 7일간 무료로 검색할 수 있고 이후에는 일주일에 5달러95센트 회원비를 내야 한다.
▲ www.bid4assets.com
일반 차압 부동산 리스팅도 갖고 있으나 정부 등 공공기관이 경매에 내놓는 차압 부동산 정보를 전문으로 하고 있다. 지난 99년부터 연방 마셜(US Marshalls Service)이 압수, 경매에 넘기는 부동산을 대행해 주고 있다.
▲www.redloc.com
남가주에서 가장 많은 차압 부동산 리스팅을 갖고 있다고 평가를 받고 있어 부동산 전문가들이 많이 이용하고 있지만 구독료가 비싼 것이 흠이다. 남가주 지역에 대한 정보를 원할 경우 월 220달러, 북가주 지역에 대한 월 구독료는 160달러대이다.
▲www.bids4land.com
프레스노에 소재한 경매 전문회사로 주로 가주 내 토지 경매를 전문적으로 취급하고 있다.
800-915-2350
▲신문: 남가주에서 매일 발행되는 ‘데일리 커머스’(Daily Commerce)는 방대한 가주 내 차압 부동산 리스팅을 소유하고 있어 부동산 회사들이 주로 구독한다. 월 구독료는 180달러대이다.