신현근 Archer Capital 부행장

주택을 담보로 하여 일정한 한도 내에서 자유롭게 자금을 인출하도록 허용하는 크레디트 라인을 설정해주는 모기지 대출을 홈 에퀴티 라인 또는 홈 에퀴티 크레디트 라인(Home Equity Lines of Credit)이라고 합니다. 홈 에퀴티 라인의 차입인은 일정한 범위 내에서 이자에 대한 세제상의 공제 혜택을 받으며, 본인이 필요한 시점에 필요한 금액만큼 인출하고 인출 잔액을 제한 없이 상환하며 대출 한도 안에서 사용 목적에 관계없이 자유롭게 회전 사용할 수 있는 편의성을 누리게 됩니다.

이러한 장점이 있기 때문에 대출 클로징 시점에서 대출 금액 전액을 인출하며 상환한 부분을 다시 회전 사용할 수 없도록 하는 전통적인 2차 모기지보다 홈 에퀴티 라인이 소비자에게 적합한 경우가 많습니다. 여기에서는 홈 에퀴티 라인이 재융자로서 이루어지는 경우와 주택 구입 때 일어나는 경우로 크게 나눈 후 각각의 경우를 2차 모기지를 설정하는 대부분의 경우와 1차 모기지를 설정하는 특수한 경우로 나누어 살펴보겠습니다.

1. 재융자인 2차 모기지 홈 에퀴티 라인
주택을 구입한 이후 현재나 가까운 장래에 자금이 필요한 경우 홈 에퀴티 라인을 설정하는 경우가 많습니다. 이때에는 주택 구입 때나 그 이후 재융자 때에 설정한 1차 모기지를 그대로 두고, 홈 에퀴티 라인을 담보하는 2차 모기지만을 설정하는 경우가 대부분입니다. 그러나 예외적으로 기존의 1차 모기지를 없애고 새로운 1차 모기지와 함께 홈 에퀴티 라인인 2차 모기지를 설정하는 경우도 있습니다. 보통 다른 융자 기관이 이미 1차 모기지를 가지고 있는 경우에는 차입인의 신용이 매우 좋은 경우가 아니면 융자 기관이 2차 모기지를 담보로 하는 융자를 꺼리는 것이 보통입니다. 그러므로 자금이 꼭 필요하지만 융자 기관의 프로그램, 신용이나 수입 등
의 이유로 필요한 금액의 2차 모기지만을 얻을 수 없는 경우에는 재융자를 하는 융자 기관에서 새로운 1차 모기지를 얻거나 1차 모기지와 2차 모기지를 함께 다시 얻는 방법을 택할 수 밖에 없습니다. 이 때에 2차 모기지가 전통적인 2차 모기지인 경우와 홈 에퀴티 라인인 경우로 나뉘는 데 그 선택은 융자 기관이 가지고 있는 프로그램의 종류와 차입인의 재무 상황 또는 재무 계획을 함께 고려하여 이루어져야 합니다. 그 밖에도 2개의 모기지를 함께 얻는 방법은 모기지 보험의 부담을 피할 수 있거나 이자부담을 낮추는 데 도움이 되는 경우에 이러한 혜택과 함께 크레디트 라인의 융통성과 편의성을 얻고자 하는 차입인에게 적합합니다.

2. 재융자 인 1차 모기지 홈 에퀴티 라인
차입인이 주택을 현금으로 구입하였거나 구입할 때 받은 모기지 융자를 모두 상환하여 전혀 모기지가 없는 주택을 소유하고 있는 경우에는 1차 모기지를 담보로 한 홈 에퀴티 라인을 통하여 상대적으로 큰 금액의 자금을 융통성 있게 사용할 수도 있습니다.

3. 주택 구입과 함께 설정하는 2차 모기지인 홈 에퀴티 라인
주택가격의 80% 이상의 융자를 신청하는 경우에 융자기관에서는 보통 모기지 보험(PMI) 을 요구합니다. 모기지 보험은 80% 이상의 높은 융자비율의 모기지가 채무불이행 상태에 빠지는 경우에 보험회사가 융자기관에게 융자금을 갚아주기로 하는 보험입니다. 이러한 모기지 보험을 부담하지 않고 80% 이상의 대출을 받기 위하여 1차 모기지와 함께 2차 모기지로 홈 에퀴티 라인을 설정하는 방법을 선택하는 경우가 많습니다. 또한 융자기관이 프로그램에 따라 융자 비율 한도와 총 융자 비율 한도를 따로 두고 있으므로 2차 모기지인 홈 에퀴티 라인을 1차 모기지와 함께 설정함으로써 총 융자 비율 한도까지 융자를 받음으로써 융자 금액을 높일 수 있습니다. 이 밖에도 컨폼잉론의 이자율보다 보통 0.375% 에서 0.5% 정도 높게 책정되는 점보론의 높은 이자율을 피하기 위하여 1차 모기지를 컨폼잉론으로 하고 한도를 초과하는 금액을 조달하기 위하여 홈 에퀴티 라인을 이용할 수 있습니다.

4. 주택 구입과 함께 설정하는 1차 모기지인 홈 에퀴티 라인
주택 구입 때에 1차 모기지를 설정하고 이를 담보로 한 홈 에퀴티 라인을 허용하는 특수한 프로그램을 볼 수 있습니다. 차입인이 주택 구입 때에 필요한 자금을 융자하지만 오래지 않아 상당한 금액을 상환하고 사업상의 이유 등으로 필요한 때마다 이미 상환한 금액을 다시 회전 사용하고자 하는 경우와 같이 크레디트 라인에 고유한 융통성과 편의성을 활용하고자 하는 경우에는 이러한 프로그램을 고려할 수 있을 것입니다.
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