한주희 <부동산 컨설턴트>

필자의 경험으론 정부가 목표하고 있는 부동산 가격안정화와 세금증가로 다주택소유자의 주택보유욕구 청산효과, 서민 주택공급확대를 통한 주거의 안정화는 정부구상대로 쉽게 도달되기는 어려울 것 같습니다. 또한 기왕 발표되고 시행하고자하는 8.31 종합부동산대책 이후의 시장의 반응은 가히 혼란스러움의 극치를 보이고 있어 한국의 부동산시장은 숨소리를 내지 못하는 상태인 것만은 틀림없다 하겠습니다. 이 혼란스런 상태에서 부동산시장을 통한 자산운용을 생각하고 있는 분들은 이처럼 구체적으로
시장이 냉각되고 있는 현시점에는 역설적으로 생각하여 구체적인 투자시기를 선택하여야 하는 중요한 시점임을 지적하고자 합니다. 구체적 예로서는 지난 IMF당시 급등하는 시중의 금리의 여파로 금융권의 대출을 많이 갖고 있던 사람들이 이자부담을 견디지 못하여 거의 말도 안 되는 급매가로 처분하였고, 이때를 틈타 당시 경제시장이 궤멸되는 것이 아닌가 하는 확신 아닌 확신을 갖고 있던 시기에 정말 모험적인 자산운용의 투자활동으로 부동산매입을 하였던 사람들은 박정희 정권시대의 강남개발로 인한 부동산갑부들의 탄생이후 새로운 부동산 자산가로서의 화려한 탄생을 본 것이 아니었습니까?

필자의 주장을 증명하여 본다면 부동산 시장의 질서는 누차 말씀드렸던 바대로 시장에 의하여 가격이 결정되어야하고, 그럼으로써 투자와 회수가 자연스럽게 이루어지는 것이 가장 바람직한 현상일 것입니다. 정부는 시장에서 감당할 수 없는 조건에서의 적절한 위치에서 최소화된 역할
을 감당하여야 할 것이고 이런 것은 정부가 선택하던 못하던 간에 그렇게(시장자율적 기능의 흐름) 될 것이기에 그렇습니다. 그럼에도 현재의 한국정부는 시장의 순기능적요소를 정부가 침범하면서 민간시장까지의 영역확
대를 꾀하고자하는 자세를 보이고 있는 점은 장기적으로 국가 경제적으로 크나큰 오류를 불러올 수 있는 실수라 할 수 있습니다. 한국가의 부동산개입정책이 그 국가의 문제로만 해석되어지는 시대에서 벌써부터 세계적인 거래의 틀 속으로 옮겨지고 있는 것 아닙니까?

정부의 정책대로 만일 2주택이상을 소유하고 있는 사람이 세금의 중과를 견디지 못하고, 1주택을 뺀 나머지 주택을 시장에 급하게 내다판다면(실제 정부의 의도입니다.) 그 사람은 당연히 조건이 나쁘고 재사가치가 떨어지는 주택부터 내다팔게 될 것이고, 이렇게 되면 우수하고 가격이 비싸게 형성된 주택은 절대로 시장에 나타나지 않을 것입니다. 그 결과 고급주택은 당연하게도 계속 강한 가격을 보이게 되고, 서민용 주택은 매물의 증가와 질의 저하로 인하여 가격을 하락세를 면하기 어려울 것입니다. 이로 인한 서민의 자산가치 하락 ⇒ 금융권의 채권회수 ⇒ 개인의 파산의 악순환 구도가 형성될 공산이 크며, 이런 상황이면 정부에서는 어떤 정책적 목적을 염두에 두었던지 정책의 방향을 변경하지 않을 수 없으라 라고 봅니다. 또 이런 상황은 누구도 염두에 둘 수는 없을 것입니다만 상상하기도 쉬운 상황입니다.

우리나라의 부동산 가격과 유통상의 흐름에 대한 결정적 요인으론 금리의 변화, 수출입의 증가나 하락, 교육적인 인구변동, 정부의 정책방향결정 등을 꼽을 수 있습니다. 따라서 정부가 “헌법처럼 고치기 힘든 부동산관련제도를 만들고 지키겠다” 하더라도 어떤 이유든지 규제지향적
인 정책이 시장의 흐름을 경색시키고 사민의 자산운용의 문제점이 노출되어진다면 국가경제는 힘들어 질것이고, 그렇다면 정부는 부양정책을 만들 것은 분명함에도 헌법과 같이 고치기 힘든 부동산정책은 있을 수 없다는 것이 투자자는 바로 보아야 할 첫 번째 전략일 것입니다.

기본적인 투자 전략
현재의 가격하락 분위기의 바닥 하락장세가 연말과 내년 상반기까지는 이어질 것이라는 전망이 우세한 가운데, 실제 가격이 하락하여 구입기회가 확대된다면 실수요자는 구매에 나서는 것이 현명하다고 봅니다. 소비행태를 보면 인간의 심리가 가격이 약보합세를 이어가는 시장 상황일
때 자신이 당초 생각한 만큼의 가격선에 도달하면 구입에 나서는 합리적인 구매행태를 취하는 것이 아니라, 더욱 하락할 것을 기대하며 구입 시기를 미루는 것이 일반적이지만 자신이 정한 가격에 도달했다면 구입에 나서는 것도 방법입니다.

즉 부동산이 후퇴->불황->회복->활황국면으로 사이클을 그리며 가격변동이 나타난다고 할 때 현명한 매수자는 현재와 같은 후퇴와 불황국면에서 과감한 행동으로 기회를 잡습니다. 이 부분은 본인의 다른 글을 읽어보시기를 권합니다. 당장 시급한 이유로 처분해야할 이유가 없는 2주택이상의 소유자라면 오직 정부의 정책에 겁(?)을 먹어 가지고 있는 금싸라기 같은 부동산을 허겁지겁 처분할 때는 절대 아닙니다. 외환위기 시절 멀쩡한 자신의 부동산 처분해서 주식시장으로 갔다가 화병이 생긴 분이 주변에 계시
다. 지금 처분하고 나시면 금방 후회하시게 될 뿐입니다.

지금 부동산 정책을 한마디로 진단한다면 오래 버틸 수 있는 부자들을 더욱 부자로 만들고 견딜 능력이 약한 중, 서민들을 더욱 가난하게 만드는 결과를 초래할 우책입니다. 자신이 현재 무주택자여서 그래서 아무런 부담이 증가하지 않고, 정부의 발표 액면대로 부동산에 증가된 세금
이 자신의 주거환경을 개선될 수 있다고 판단하시는 무주택자가 세금 중과세 정책으로 부동산에 세금이 추가되는 것을 환호하는 것은 어리석은 짓입니다.

현재 8.31의 영향으로 일부지역에서의 전세가격이 급등하고 있는 것은 향후 주거용부동산 가격이 상승하는 상황에 비하면 오히려 지엽적인 문제일수 있다는 점도 간과해서는 안 됩니다. 당장에는 임대인이 중과세된 세금을 부과하는 것처럼 보이지만 다음 임대차 계약 갱신시에는 전, 월세 가격 상승으로 전가되고, 매도시에는 매매가격 상승을 통해 전가시키는 악순환의 출발점이 된다. 세금 중과세가 말입니다. 두 번째는 다른 글에서도 말했듯이 100가구 가운데 급매물이 5가구라 하면 이 비정상적인 급매물이 시장 평균가격을 형성할 수는 없다. 급매물은 그냥 급매물일 뿐입니다.

즉 어떤 소유자가 자신이 지불한 모든 비용보다 낮게 처분한 것(소위 손해보고 파는)것이 5가구라 하고 나머지 95가구는 정상가격에 매매한다고 할 때, 세금으로 지출된 비용은 반드시 매각가격에 포함하게 되어 있습니다. 지금은 무주택자여서 아무 상관없다고 말하는 분들도 막상 집을 구입하려 할 때는 세금으로 인해 높아진 가격을 지불하지 않을 수 없습니다. consulod@paran.com Tel: 82-2-554-6040
Cell : 82-16-303-5949