고진성 <파인리지 모기지>

지난 20일(화) 연방금리(Fed Rate)가 또다시 0.25% 인상되었습니다. 이는 작년 6월이래 11번째 계속 이루어진 금리인상으로써 이에 따라 연방금리는 1%에서 3.75%로 인상되어 지난 2001년 여름 이래 가장 높은 수치를 나타내고 있습니다. 당초에는 허리케인 카트리나로 인한 심각한 경제적 여파에 따라 연방은행(Federal Reserve)이 금리인상을 일시적이나마 중단할 가능성도 있다고 예상되었습니다. 그러나 미국경제에 미치는 허리케인의 영향은 오래 지속되지 않을 것이라는 판단, 즉 허리케인으로 인하여 경기지체가 초래될 것이나 지속적인 위협은 될 수 없으며 따라서 인플레이션을 방지하기 위한 금리인상이 불가피하다는 연방은행의 판단에 따라 금리인상이 이루어졌습니다.

이번 금리인상 조치는 연방은행이 경기침체에 대한 우려보다는 인플레이션에 대한 우려가 더 크다는 것을 반증하고 있습니다. 에너지가격의 폭등에 따른 미국경제가 침체될 가능성과 이와는 별도로 높은 에너지비용에 따른 물가상승의 압력이 가중되는 상황에서 경기침체를 방지하려는 조치보다는 인플레이션을 억제하기 위한 금리인상이라는 카드를 내민 것입니다. 금리를 단계적으로 인상시키겠다는 연방은행의 입장은 향후에도 좀체 변할 것으로 보이지 않습니다.

현재 인플레이션을 적절하게 통제키 위해서 단기금리는 4%-4.25%수준이 되어야 할 것으로 많은 경제학자들이 전망하고 있는바 앞으로 11월1일과 12월13일 두번에 걸쳐 단기금리가 0.25%씩 추가로 인상될 가능성이 매우 높은 것으로 전망됩니다. 이번 연방금리의 인상에 따라 대부분의 가계대출(Consumer Loans)에 적용되는 프라임금리 역시 동반상승하여 6.75%로 인상되었습니다. 이렇게 계속 금리가 인상되면 다음에 해당되는 분들의 경우 더욱 기존 대출금과 관련하여 상환부담은 더욱 가중될 것입니다.

홈에퀴티 크레딧라인을 얻으신 분
매월 신용카드의 미니멈(Minimum)만 상환하시는 분
가계대출(personal loans 또는 크레딧라인)을 얻으신 분
백화점 또는 가구점에서 특정기간동안 0% 이자율로 비싼 물건이나 가구를 구입하신 분

예를 들어 주택을 현금으로 구입하였거나 아니면 기존모기지를 전액 상환하여 주택 모기지가 없는 상태에서 18개월전에 당시 프라임금리인 4%에 홈에퀴티 크레딧라인를 얻으셨던 분이 있을 수 있습니다. 이 분의 경우 당시에 이자만 내는 3년 변동 Interest Only 모기지(3/1 I.O. ARM)를 4.25%에 얻을 수 있었으나 홈에퀴티 크레딧라인의 이자율이 4%에 불과하여 Interest Only 모기지에 비해 이자율이 0.25%나 싸고 또한 융자절차가 간편하다는 이유로 홈에퀴티 크레딧라인를 얻는 것이 낫다고 생각하였습니다. 그러나 시간이 지나면서 이분에게 적용되는 이자율은 지난 18개월간 무려 68%나 인상되었습니다.

만일 당초에 Interest Only 모기지를 얻었더라면 현재에도 이자율은 4.25%로 전혀 변동되지 않았을 것이며 이에 따라 상환부담도 전혀 늘어나지 않았을 것입니다. 신용카드의 경우는 더욱 심각합니다. Prime+9.99% 또는 Prime+14.99%라고 아주 조그맣게 쓰인 신용카드의 대출약관을 발견하신 적이 계십니까? 이는 프라임금리가 작년 6월이래 4%에서 6.75%로 오르는 상황에서 신용카드를 사용하는 데에 따르는 비용이 더욱 비싸지고 있다는 것을 의미합니다.

특히 최근 새롭게 개정된 파산법이 드디어 다음 달부터 발효되자 금융감독당국은 신용카드 회사들로 하여금 현재 2%수준의 최소상환금액(Minimum Payment)을 4%로 올릴 것으로 종용하고 있는 상태입니다 만일 최소상환금액이 4%로 증가한다면 ‘강제로 먹이는 약(Forced Medicine)’과 같은 효과를 낼 것으로 판단됩니다. 왜냐하면 많은 사람들에게 있어 이미 신용카
드는 중요한 지출수단이 된 상태이며 더욱이 최소금액만 상환하는 사람들에 있어 4%라는 것은 상환부담이 2배로 커진다는 것을 의미하기 때문입니다. 따라서 신용카드를 사용하는 분들은 만일 이자율이 인상되는 상황에서 최소상환 금액마저 늘어날 때 발생할 수 있는 문제에 대하여 미리 준비해야 할 것입니다.

만일 위와 같은 상황에 계신 분들은 모기지재융자(리파이낸스)를 심각하게 고려하셔야 할 것입니다. 왜냐하면 대부분의 모기지이자율은 프라임금리보다 현저하게 낮기 때문입니다. 즉 여전히 6%미만대를 유지하고 있는 30년 고정모기게지에 비한다면 6.75%에 달하는 프라임금리는 엄청나게 높은 것으로 홈에퀴티대출을 Prime+0%에 얻었다고 하더라도 상대적으로 매우 비싼 차입비용을 감당한다고 해석될 수밖에 없습니다.

언제나 재정적인 의사결정(Financial Decision)은 언제나 그 시기(Timing)가 중요합니다. 왜냐하면 모기지이자율은 현재까지는 여전히 낮은 수준이지만 향후 점차적으로 인상될 수밖에 없기 때문입니다. 즉, 연방은행이 계속 단기금리를 인상시키는 이유중의 하나가 모기지이자율과 같은 장기금리를 인상토록 하여 주택버블을 진정시킴으로써 이로 인하여 발생되는 부정적인 경제적 파급효과를 최소화하겠다는 것입니다. 또한 전반적인 채권시장의 상황 역시 모기지금리가 인상되는 방향으로 움직이고 있는 것으로 판단됩니다. 일반적으로 채권의 경우 수요(Demand)가 증가하게 되면 수익률(이자율)은 하락하게 됩니다.

그동안 외국중앙은행들, 그중에서도 중국이 활발하게 채권을 매입하여 낮은 이자율을 유지할 수 있었으나 최근 위엔화의 절상에 따라 채권매입이 지지부진해졌으며 또한 인플레이션을 우려하여 많은 아시아국가의 중앙은행들이 적극적인 채권매입을 자제하고 있는 상황입니다. 또한 채권수익율이 매우 저조함에 따라 채권이 더이상 좋은 투자대상으로 인식되지 못하는 상황에서 연방은행은 계속 긴축적인 재정정책을 단행할 것으로 예상되는 등 여러 가지의 면에서 향후 모기지이자율의 인상은 불가피할 것으로 전망됩니다.