신성호 건축설계사

상업용 건물에 입주된 업종들 중에 건축 위반에 가장 노출되기 쉬운 업종을 꼽는다면, 식당 업종이 단연 제 일 순위라 하겠습니다. 중규모 이상의 레스토랑인 경우에는, 시청의 관련부서로부터 여러 분야에 걸쳐 정기점검들을 받아야 하기 때문에 당연히 다수의 위반 티켓을 발부받게 되는 타깃이 될 수 있습니다. 즉, 시청 건축과(Building Department)는 물론이고, 환경청, 소방국(Fire Department), 위생국(Health Department) 등과 더불어, 만약 이곳이 Landmark 지역이면, 이에 관련된 모든 기관으로 부터 제약을 받거나, 건축 위반의 점검 대상이 됩니다.

새로운 레스토랑을 계획하고 있다면, 가장 먼저 점검을 해야 할 부분은 기존건물이 소유하고 있는 C.O.에 관해 파악하는 일이라 할 수 있습니다. 예를 들면, 대부분의 C.O.에는 Store의 개수를 지정하고 있는 데, 만약 현 C.O.가 Store의 개수를 단수로 지정 하고 있다면, 단일 Store만이 존재할 수 있으며, Stores와 같이 복수의 Store를 지정하면, 두 개 이상의 Store를 합법적으로 소유할 수 있습니다. 기존의 C.O.가 단일 Store로 지정된 상태에서 두 부분으로 분리하여, 그 중 한 부분을 식당을 운영할 계획이라면, 반드시 새로운 C.O.를 획득하여야만 합법적인 영업을 운영 할 수 있는 것입니다.

또한 새로운 식당을 운영하는 데 있어, 협소한 장소를 최대한 활용하기 위하여, 창고용도로 지정된 지하실을 주방이나 또는 허가되지 않은 다른용도로 유용할 경우에도 반드시 새로운 C.O.를 획득해야만 가능합니다. 수년전까지만 하더라도 지하실에 3인 이하가 작업하는 주방을 설치할 경우, 여타의 제반 조건만 갖추어 진다면, 즉, Sprinkler system, 8’ 천정고, 두개의 탈출로와 같은 시설이 제공된다면, 재고려(Reconsideration) 과정을 통하여 지하실에 대한 새로운 C.O.를 획득하지 않고서도, 허가를 받을 수 있었습니다. 하지만, 요즈음에 와서는 지하실에 대한 사용규정이 강화됨에 따라 일단, 단 한가지의 주방기구가 설치된다 할지라도 반드시 새로운 C.O.를 얻는 것을 원칙으로 하고 있습니다.

다음은 수용가능 인원수에 대한 점검을 하여야 하는 데, 기존의 Store가 식당으로 사용된 적이 없었던 장소라면, C.O.에 적용된 수용가능 인원수는 일반 소매상의 기준에서 책정되어져 있으리라 추정됩니다. 즉, 기존에 순수 매장면적이 1,500평방피트의 소매상일 경우, 건축법상 수용인원 수는 매 25평방피트당 1인의 산정 기준에 의하여 산출되는 데, 이때 수용인원 수는 60명으로 지정되어 있게 됩니다. 그러나 이것을 식당으로 전환하면, 최대 수용인원 수를 다시 산정하게 되며, 1,500평방피트가 모두 Dining 공간으로 활용될 때를 가정할 때, 매 12평방피트당 1 인의 산정 기준에 의하여 산출되기 때문에, 이때는 125명의 인원수가 새로운 C.O.에 적용되어야 합니다.

이렇게 되면, 역시 새로운 C.O.를 얻어야 되고, 더불어 P.A.(Place of Assembly) 허가도 부수적인 합법적 조치사항으로 등장하게 되는 것입니다. 75명 이상의 수용인원을 포함하는 식당이나 교회와 같은 집회장 소는 P.A.라는 허가 사항으로 인하여 시청 건축과와 소방국에 의하여 항상 점검의 대상되는 것입니다. 일단, 75명 이상을 수용하는 장소로 지정이 되면, 소방시설에 관하여 여러 가지 건축법적인 요구사항을 수용해야 하는 데, 첫째로는 EXIT 사인이 적절한 곳에 설치되어야 하며, 더불어 Emergency Light도 요구되는 거리 내에 장치를 해야 됩니다. 두 번째로는 두개 이상의 탈출로를 필요로 하게 되는 데, 두 탈출로간의 이격거리는 30’ 이상의 거리를 유지하여야 합니다. 세번째로는 Sprinkler system의 설치여부에 따라 가장 먼 곳으로부터 총 탈출경로의 거리를 건축법이 정한 일정 거리 내에서 디자인을 하여야 하며, 탈출문의 폭도 인원수에 맞추어 적합하게 제작되어야 합니다.

레스토랑에 관련된 비교적 빈도수가 높은 부수적인 건축위반 사항들에는, 허가 없이 설치 된 중앙 냉난방 장치와 새로운 주방 기구들이 재배치됨으로써, 재정비 해야 하는 소방설비(Fire Suppression System)들을 소홀히 함으로써 발생되는 경우들이 있습니다. 이 두가지 경우에는 주로 소방국의 관리하의 정기적 점검 대상이 되며, 이에 대한 위반 적발시, 초기에는 경고 수준의 티켓을 발부받지만, 일정 기간내에 허가를 받지 않으면, 시청 건축과에 합법화 시키는 과정중에 발생되는 벌금은 물론, 환경청에도 벌금을 내야하기 때문에 적지 않은 재정적 손실을 부담해야만 됩니다. 또한 주방기구로부터 배출되는 가스 연기를 처리하는 배연구의 위치를 정하는데 있어서도 신중을 기하여야 하는 데, 만일 주위의 거주자로부터 이로 인한 불평이 접수되면, 재시공을 해야 하는 악조건도 감수해야 하게 됩니다.

이와 같이 상업용 건물에선 아무리 단순하고 사소한 행위라도 각종 법에 의한 제한이 반드시 따르게 되므로 사전에 전문가와 충분히 상의하여 예기치 않는 시간적 , 경제적 손실이 발생하는 것을 방지해야 하겠습니다.