문 부동산 매매시 판매자가 공개해야 할 사항은

<문> 몇년 전 구입하여 살던 집에서 얼마 전 배우자가 사망하였습니다. 부동산 거래 때 집에서 사람이 사망한 사실이 있으면 반드시 구입자에게 공개해야 한다고 들었는데요.
<답> 주택 매매 때 요구되는 필수 공개사항으로는 다음과 같은 것이 있습니다. 첫째, 주택이 위치한 지역이 지진대에 포함되는지 여부, 둘째 연방정부에서 정한 홍수지역에 포함되는지 여부와 화재 발생 위험지역 여부, 셋째, 터마이트 존재여부, 주택 페인트 납 성분 검출여부와 화재 경보기 및 절수 설치 기준 준수 여부 등입니다.
문의하신 것처럼 주택에서 사망자가 발생했을 경우에는 지난 3년 이내에 발생한 사망사건에 한해서 공개해야할 의무가 있습니다. 그러나 사망원인까지 밝힐 필요는 없습니다. 사망사건이 3년 이상 되었거나, 3년 이내라도 사망원인이 후천성 면역결핍증(Aids)에 의한 경우에는 그 사실을 공개하지 않아도 됩니다. 귀하의 경우 어떠한 이유로 사망사고가 발생했는지 모르나 AIDS에 의한 것이 아니라면 필수적으로 공개해야 하는 사항이라 하겠습니다.


문 집 팔고 다른 집 구입 이사하면 재산세에 변동이 없다는데

<문> 35년 전 한인타운에 약 3만달러를 주고 주택을 구입하였습니다. 은행 융자는 오래 전에 상환하였고, 때로는 저희 부부가 거주하기도 하고, 다른 사람들에게 임대를 주기도 하였습니다. 현재 재산세는 일년에 900달러 정도밖에 안되고, 현 시가는 90만달러가 넘는다고 합니다. 그 집을 팔고 다른 집을 구입한다면 재산 양도소득세가 걱정되는데, 듣기로는 평생 한번은 살던 집을 팔고 다른 집을 살 경우 전과 동일한 재산세만 지불하면 된다고 하는데 사실인지요. 또한 양도소득에 대한 세금은 얼마나 지불해야 하는지요. 만일 지금 주택보다 조금 더 비싼 주택을 구입하게 되면, 세금관계가 어떻게 되는 지도 궁금합니다.
<답> 귀하가 재산세와 양도소득세, 그리고 1031 Exchange에 의한 세금연기 혜택과 양도소득세 공제 혜택에 대해 혼동을 하고 있는 것 같습니다. 우선 재산세는 주택의 시가(구입가격을 기준으로 함)에 대해 일정 세율을 적용하여 세금을 징수하는 것입니다.
현재 재산세를 일년에 약 900달러 정도 납부하고 있다면, 귀하의 주택은 10만달러 미만으로 산정되어 세금이 징수된 것입니다. 그러나 그 주택을 현 시가인 90만달러에 판매했을 경우, 새 구입자는 90만달러의 가격으로 세금이 산정이 되기 때문에 일년에 9,000달러 이상의 재산세가 징수됩니다. 따라서 살던 집을 팔고 다른 집을 살 경우 동일한 재산세가 적용된다는 것은 틀린 생각입니다.
1997년 4월 이후, 본인의 이름으로 소유권이 등기되어 있고 본인이 직접 그 주택에서 지난 5년 기간에 2년 이상을 주거지로 사용했을 경우 해당 주택의 양도 차액으로 인한 소득에 대해 개인당 25만달러(부부당 50만달러)까지 세금을 공제 받을 수 있습니다. 귀하는 그 집에서 살기도 하고 임대해 주기도 하였다고 하는데, 1997년 이후에 거주한 것이 아니라면, 혜택을 받을 수 없습니다. 지금 주택보다 더 비싼 주택을 구입할 경우는 세금이 공제되는 것이 아니고, 1031 Exchange에 의한 세금 연기 혜택을 목적으로 하는 것인데 여러 가지 까다로운 조건이 충족되어야 하며, 또한 부부당 50만달러 세금공제 혜택, 부부당 평생 일회에 한한 12만5,000달러 세금공제 혜택 등도 고려해야 하므로, 전문가와 상담을 권장합니다.


문 소액 재판에서 패소한 경우 항소하려면

<문> 6개월 전 소규모 사업체를 구입하여 운영하고 있습니다. 얼마전 전 주인을 상대로 물품대금 청구를 위한 소액재판 소장을 전달받았습니다. 저는 정식으로 에스크로를 통하여 사업체를 구입하였고, 제가 구입하기 전에 발생한 채무라서 별 신경을 쓰지 않았는데, 소액재판 법원에서 일방적으로 청구인의 손을 들어주었습니다. 금액은 얼마 안되지만 억울해서 항소하고 싶은데 어떻게 해야 하는지요.
<답> 소액재판소는 5,000달러 미만의 민사사건에 대해 변호사 없이 당사자들만이 법정에서 시시비비를 가리는 제도입니다. 소액재판소 판결에 대해 한쪽이 불복하면, 판결문이 나온 후 30일 이내에 소액재판소에 항소통지서(Notice of Appeal)를 접수해야 하고, 이후 해당 지역의 일반 민사 법원(Superior Court 또는 Municipal Court)으로 사건이 이송됩니다. 이송 받은 일반 민사법원은 재판 일정을 당사자들에게 통보하게 되며, 새로운 재판을 다시 시작하게 됩니다.
항소를 하여 일반 민사법원에서 재판이 진행될 때는 변호사의 도움을 받을 수 있습니다.


한태호 변호사
상법·부동산법 상담 (213)639-2900