한주희 부동산 컨설턴트

금번 8월 발표 예정인 부동산 대책에는 정부가 고심하는 여러 안건 중 가장 근본적이며, 가장 시장중심적이라고 볼 수 있는 것이 공급 확대 정책일 것 입니다. 여러말이 필요 없듯이 부동산 문제라는 것이 따지고 보면 수요와 공급이 균형을 이루고 이에 따른 순환이 잘되는 부동산 거래시장이 갖춰져야 만이 부동산에 관한 문제는 80%이상이 해결되는 것 이라고 볼 수 있는 것 아닌가요?

수년간 계속되어진 부동산시장의 활황세는 공급과 수요가 맞아 떨어지는 것이 없고 언제나 공급량이 부족하여 벌어진 1차적 원인이 있을 것입니다. 몇 년 전 만 하더라도 소형평형의 주택이 부족하다 하여 해당평형 아파트가 품귀현상을 빚고 가격도 폭등세를 이어져 왔습니다.당시 부동산 전문 연구기관들에서 소형 평형아파트의 공급을 늘리는 것도 중요하지만 이러다 보면 중, 대형 아파트에 대한 투자가 줄어 몇 년 뒤에는 넓은 평형의 아파트를 중심으로 가격이 폭등하는 시대가 분명히 도래 할 것이고 소형에 비해 중, 대형 아파트는 소위 ‘고소득층’ 이 주로 수요자로 나설 것이기에 세금 등의 간접적 정부정책규제로는 풀기가 대단히 어려울 것
이라고 예측한 바 있습니다.

실제로 원인이야 어디 있든 간에 결과적으론 정부가 소형위주의 건축을 장려한 이래 폭발적인 중, 대형 선호계층이 한 곳으로 몰리면서 이처럼 현재의 극심한 부동산 폭풍 속에 서로가 갇혀버린 결과가 우리 앞에 있는 것입니다. 부동산 중에서 특히 주택은 지금 현재의 거래량과 거래액 등을 기초로 한 최소 3~5년 뒤의 미래가 예측이 아주 분명하게 가능한 것이 사실입니다. 정부가 각종의 규제안을 검토하고 이 정책을 시장에 내보이면서 수요자를 제도적으로 제한하는 조치만 취하고 (예를 들면, 세금제도 강화, 분양가격의 제한, 신축아파트 수요자 제한, 재당첨 제한, 양도세 중과, 재건축 아파트에 대한 보수적 정책, 서민 위주의 주택정책) 공급량을 늘리는데 적절한 조치를 취하지 못한다면 지금의 검토하고 시행예정인 부동산 정책은 틀림없이 또 한 번 실패할 것은 너무도 분명하리라고 단언해도 좋을 것입니다.

정부가 현재 공식적으로 공론화 하지 않았지만 집값 안정을 위한 공급의 확대방안은 무척이나 고심하는 흔적이 역력하게 보이고는 있습니다. 다행한 일이지만 아직도 공급을 위한 방안이 일반에 알려져 있질 않고 간헐적 언론보도 만이 존재하고 있어 조갈증만 나고 있습니다. 추병직 건설 교통부장관은 6월10일 부동산 대책의 일환으로 공급의 확대 필요성을 언급하면서 ‘서울이나 판교와 같은 주거환경이 좋은 신도시를 계속 건설할 것이다’ 라고 신도시 개발 추진의사를 시사한 바 있습니다.

그러나, 6월15일 “청와대” 에서는 ‘신도시건설은 경제, 사회, 환경적 요인 등을 종합적으로 검토 판단할 사안이며, 중장기적으로 주택공급을 늘리기 위한 신도시는 거론될 사안 이지만 단기적으론 신도시건설에 관한 논의는 없다’ 고 했었습니다. 하지만 최근 당, 정(정부와 열린우리당) 회의를 거치면서 공급확대방안을 거론하고 공감대를 갖게되면서, 중장기적 강남대체 신도시건설을 할 필요가 있는 것 아닌가하는 원칙적동의가 있었던 것 같고, 이에 앞서, 정부는 6월17일 판교신도시에 대한 25.7평(공급평형:33평형)초과 중대형아파트의 공공주택부지의 입찰을 (일반건설사가 판교공공책지개발업체인 토지개발공사로부터 아파트 건축 땅을 사들이는 절차) 중단하고, 중대형을 늘려 공영개발 하는 방안을 강구하고 있습니다.
최근에는 (*주:이 사안에 관하여는 추후 말씀드릴 기회가 있을 것 입니다:필자) 공영개발 방식에 대한 기본적 방향을 공식적으로 발표한 바 있습니다. 간단히 소개한다면, 토지개발공사 등의 정부투자기관이 연, 기금을 활용하여 중대형아파트를 싸게 임대하여주는 방안과, 용적율을 완화하여 공급량을 늘리는 방안, 그리고 분양가를 획기적으로 낮추는 대신 분양을 받은 사람이 마음대로 집을 처분하여 이익을 볼 수 없게 한다는 기본적 안들입니다.

이처럼 폭풍의 근원지였던 강남과 판교, 분당 등에 대한 수요자를 안정시키는 정책을 만들고는 있지만 기본골격은 가격안정이고, 이에 따른 투기적 요소를 정리 한다는 차원이 주로 검토 되고 있고, 여론은 공급확대 방안으로 서울의 강북 뉴타운(왕십리, 길음, 은평 등)건설을 획기적으
로 개선하여 좀 더 폭을 넓히고, 서울시가 주관하는 기존의 뉴타운건설에서 정부가 예산을 집중 투자하여 소외됐던 강북의 재개발 사업을 효과적으로 진행할 것을 주문하고 있습니다. 정부에서는 강북지역의 개발방식을 단위별로 할 것보다 광역 사업 지구로 묶어서 개발하는 방식을 취하면서 주거환경을 획기적으로 개선시키고자 하는 의욕을 보이고는 있습니다만 자세한 개발청사진은 정부의 국유지 개발 가능성에 대한 사용실태조사와 더불어 확정할 것 같습니다.

또한 일반적인 예측으로 서울시 송파구와 성남시경계에 있는(남한산성일대) 남성대골프장, 국방부의 특전사부지등이 주택공급예정지로 검토하고 있는 것 아닌가하는 예측이 끊임없이 이어져 있고, 용인시 구성읍의 경찰대학교부지. 법무연수원부지 등과 서울 수색의 국방대학부지 등 도대체 개발지로 급부상 되고 있어 이들 지역에 대한 개발가능성이 시중에 널리 퍼져 있기도 합니다. 무엇보다도 정부는 수요자가 만족할 만한 우수한 환경의 주택지를 개발하여 공급함으로서 수요와 공급의 원활한 유통이 이루어질 수 있는 토대를 마련 하여야할 것이며, 그런 바탕위에 정부가 검토중인 직접적 시장규제 등을 연계해서 정책으로서 채택 시행 하여야할 것이지, 시장의 흐름을 왜곡할 만한 시장규제 정책으로만 이 전부라는 또 하나의 권위적이며, 반 시장적이라 오해할 수 있는 정책만을 시장에 내세우지는 말길 바라는 것입니다.
한 주희 (Jeffrey HAN) : consulod@empal.com