주택융자 프로그램은 매우 다양한 프로그램들이 있다.

일반적으로 몇 가지만 대표적으로 꼽으라면 최저 페이먼트 플랜과 최저 이자율 플랜이 있고 단기 고정 이자율 플랜이 있다.최근에 대두되고 있는 것은 최저 페이먼트에 따르는 네겜 문제이다. 네겜이 되면 나쁜 플랜이
고 네겜(Negative Amortization)이 없으면 좋은 플랜이라는 식의 매도는 상황을 모르고 하는 이야기이다.

이자가 낮다고 하더라도 페이먼트가 감당할 수 없을 정도로 많으면 집을 살 수가 없는 것이다. 아무리 낮은 이자만 갚아 나가는 플랜이라고 할 지라도 최저 페이먼트 플랜 보다는 페이먼트가 많기 때문이다.네겜이 됨에도 불구하고 구입한 주택에서 주택 가격이 상승하여 이익이 발생하면 최저 페이먼트 플랜은 좋은 플랜인 것이다.

A씨는 50만달러 정도 가격대의 하우스를 20% 다운페이 하고 사고 싶어 했다. 그러나 그 가격대의 집은 아무리 찾아보아도 보이지 않았다고 했다. 집값이 너무 올라 A씨가 생각하고 있는 5식구가 살만한 집은 65만달러를 주어야 살 수 있는 것이었다.A씨는 이 주택을 구입할 수 있는 방법을 가르쳐 달라고 요청해 왔다. 그래서 현재 렌트비를 물어보니 1,600달러라고 했고 집을 살 경우 월 페이먼트 능력은 1,800달러 정도라고 했다.

지역 집값 상승 동향을 알아보니 이 지역은 최근 상권이 발달하여 근처 주거지역의 주택 가격은 동반상승 효과를 가져오므로 해서 1~2년 동안 10% 이상 상승이 기대되었다. 그래서 65만달러 집을 보게 하고 A씨가 지불 가능한 페이먼트에 해당하는 프로그램을 찾았다. 그것이 최저 페이먼트 플랜이었다.

다운페이 금액도 집값이 높아진 관계로 20%가 아닌 10%로 변경하고 모기지 보험을 들거나 융자를 1,2차로 나누어야 했다. 네겜이라는 것은 최저 페이먼트 플랜에만 있는 것으로 현행 이자 보다 훨씬 적은 페이먼트를
하므로 해서 덜 낸 이자가 원금에 가산되는 것을 말한다. 집값은 앞서 10% 상승을 검토했고 그래서 최저 페이먼트 플랜을 따져 보았다.주택구매 가격 65만달러, 다운페이 금액은 6만5,000달러이니 융자금액은 58만5,000달러였다. 1차 융자(80%)는 52만달러이고 최저 월 페이먼트 이자율(1%)를 적용하면 월 페이먼트는 1,672달러가 된다.

2차 융자(10%)는 6만5,000달러를 에퀴티 이자율(7%) 적용시키면 월 페이먼트 이자 금액은 379달러이다. 부동산 택스(베이사이드)는 250달러이고 주택보험은 월 100달러라면 월 페이먼트는 총 2,401달러이다.이 집은 이미 지하에 한 사람이 렌트해 살고 있었기 때문에 지하실 렌트 수입 700달러를 실제부담 월 페이먼트 총 합계 금액에서 빼주면 실제 A씨가 지불할 월 페이먼트는 1,701달러로서 지불 가능 능력 안에 들어오게 된다.

이를 다시 득실 계산해 보면 주택가격 상승 예상치 10%는 6만5,000달러라고 가정해 보자. 네겜 예상 금액을 계산하면 이자 금액 2,600달러(이자율 6% 가정)에서 1,672달러(월 페이먼트)를 빼면 매월 네겜되는 금액은 월 928달러가 된다. 이를 연간으로 계산하고 연간 네겜되는 금액은 1만1,136달러가 된다.그러므로 주택가격 상승 예상치 6만5,000달러에다 연간 네겜되는 금액 1만1,136달러를 빼주면 투자수익은 5만3,864달러가 되는 것이다.

A씨의 1년 후 부동산 가치 상승으로 인한 수익은 네겜과 2차 모기지의 높은 이자율을 감안하고도 원하는 집에 거주하면서도 1년 동안 5만3,864달러를 올릴 수 있다는 것이다.남은 네겜 문제는 주택가격이 올라 에퀴티가 20%를 넘을 때 재융자를 하면 없애버릴 수 있다.보통사람들의 경우 직장이나 사업을 해서 모으는 돈의 속도가 집값 상승으로 인한 시세 차익을 따라잡는 것은 많은 경우가 어렵다. 처음부터 네겜이 무서워 집을 못 하고 렌트로 계속 산다면 투자 수익도 기대할 수 없고 집값이 계속 올라 주택 구입은 더욱 어려울 것이다.집값이 계속 오르는 지역에는 마음에 드는 주택이 있다면 구입하는데 네겜은 오히려 좋은 친구가 될 수 있으니 걱정하지 않아도 된다는 것이다./201-675-1951